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(整理)建筑施工合同主体不适格

甲方：___________________

乙方：___________________

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《建设工程施工合同》签订主体解析

〈〈建设工程合同》签订主体解析

合同当事人主体合格，是合同得以有效成立的前提条件。合格的主体必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力。因此，一个建设工程施工合同是否看效，首先看合同签订主体是否合格。建设工程施工合同主体包括发包人和承包人（包括总承包人和分包人）。发包人是建设工程项目的产权人或是经营人，及负责工程投资、经营与管理的当事人及合法继承人。承包人是被发包人接受的具有工程承包主体

资格的当事人及其合法继承人。

发承包双方或一方不具有建设工程相关店彳串要求的主体条件，将导致建设工程合同无效。

1、不适格的发包人主体

建设工程合同的发包人一般为法人或其他组织，但我国现行法律并未排斥日然人的发包人地位。实践中常见的不适格的发包人主体包括：

⑴法人组织的分公司通常不是独立的法人单位，不具有签订合同的权利能力和行为能力，须以法人的名义签订施工合同。

⑵法人的职能部门，如某某公司工程部、项目部、基建办公室、指挥部等等，同样也须以法人的名义签订施工合同。

⑶法人委托的项目管理公司、咨询公司不

是建设工程施工合同的主体。法人与其属于委托与被委托鬲代理关系，在委托权限内须以被委托函名义签订施工合同。（文/丁达鹏律师）

⑷发包人未按法律规定获得项目施工所需的批准手续时，也不是适格的合同主林。发包人在签订合同前必须获得对被开发地块的立项批文、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等文件, 否则其不具有签订建设工程施工合同的权利能力和行为能力。

⑸多个自然人或法人通过组建项目公司形式开发建设工程的，发包人应为项目公司，其中一个独立的自然人或法人属于不适格的发包人。

2、不适格的承包人主体

我国《建筑法》及相关的建筑法规对承包人的主体资格提出了更高的要求，除须满足分公司及职能部门不能作为合同主依外，排除自然人、合伙企业、个人独资企业参与工程承包，要求建筑工程承包合同主依一方必须是具有法人性质的建筑企业。另外对承包人提出资质要求和市场准入条件。鉴于建设工程合同标的特殊性，〈〈建筑法》明确规定承包人只能在其相应的资质等级范围内承接建设业务。相应的资质等级是作为建设工程承色人必须具备的行鬲能力，承包人不具备这一行为能力，都将导致建设工程合同的无效。

按最高人民法院《关于审理建设工程施工合

同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下称建设工程司法解释）对承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级签订的建设工程施工合同，被认定为无效合同，从而进一步明确了建筑施工企业的资质在决定建设工程合同效力上的影响。

审查承包人主体资格，应注意以下几个方面：

⑴审查承包人的企业形式，如果承包人是

个人、合伙企业、或是个人独资企业，按

现行法律法规将不能签订建设工程承包合

同。

⑵审查承包人企业是否具有建筑企业资质，资质等级是否与合同的建设项目相适应。按《建筑法》规定，将工程发包给不具有相应资质的建筑企业的发包人也要承担法律责任。同时联合体承包的，按照资质等级低的单位的业务许可范围承揽工程。

⑶审查承包人是否存在“挂靠”情况，“挂靠”导致合同无效。

3、无效合同后果的承担

〈〈合向汰》和《建设工程司法解释》对合同被认定无效后，合同主体如何承担责任给与了不同的规定。《合同法》第58条规定，合同无效后，因该合同取得的贝+产，应当予仅返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。