主要 客群
个体经营业主、公务员、企 事业高管改善住宅为主，住 宅客户主要以改善和养老为 主。
产品 形式
别墅、洋房、小高层
主要 中信城商业、卓展超市、东 配套 师附小
主要 交通 公交、自驾 方式
主要 项目
国信美邑、万科惠斯勒小镇、 复地哥德堡森林、中信城、 净月5号公馆
典型 万科惠斯勒小镇、中信城 项目
区域
净月EBD商务圈
净月卓展商圈
净月生态资源圈
主要产品形式 高层、小高层为主
容积率
3以上为主
高层产品、洋房和 别墅产品比例相当
1.5左右为主
洋房、别墅为主， 掺杂部分高层产品
1.0-1.2之间为主
代表项目 主要客群 客户关注点
环球贸易中心、华荣泰 COSMO、诺瑞德、万科 城等
复地歌德堡森林、 万科惠斯勒小镇、 中信城
基础信息
万科惠斯勒小镇 万科打造出北美原味风情小镇居住区。
本案
项目位置 开发商
物业管理
物业费 建筑面积 占地面积 容积率
项目 配套
项目基本情况
净月区净月大街4666号，净月大街轻轨农博园站
长春万科溪之谷房地产开 发有限公司
长春万科物业服务有限公 司
自持物业
绿化率
35%
洋房2.0元/平米·月 联排别墅4.5元/平米·月
小高项目卖点：
万科品牌价值——万科品牌在长春市培养了一批忠实客户并传播品牌形象 精装修——万科精装修设计全国出名，注重细节的处理 万科物业——全国第一的物业品牌，极具吸引力
项目不足：
产品形式——全部产品均是高层产品，产品形式无优势。 户型——160平产品廊道迂回，显拥挤。100平3室，卧室小，舒适度差。 竞争指数为1： 和远洋戛纳小镇虽然同属于净月区域，但不属于净月资源圈，和远洋竞争较轻，竞争指数较 低。（注：竞争指数此处指与远洋戛纳小镇的竞争程度）
占地面积
建筑面积
123万㎡
总套数
项
开发商
长春万科新城房地产开发有限公司
绿化率
目
物业管理
长春万科物业服务有限公司
建筑形式
基
容积率
2.90
交工日期
础
建筑风格
情
现代风格
开盘日期
况
景观设计
上海原构设计公司
建筑设计
35万㎡ 7500套
40% 塔楼 多层 高层 2016年6月10日 2011年11月12日 上海原构设计公司
净月卓展商圈，接近远洋项目，资源和区位一定程度上与本项 目出现重合，含有高层小高层的典型项目是中信城和万科惠斯 勒小镇
复地哥德堡森林 中信城
国信美邑 万科惠斯勒小镇
净月五号公馆
区域 特点
主要以高端住宅项目为主， 产品形式主要是别墅和洋房
住宅项目为主 也是主要针对高端产品消费 人群
区域 相对便利的生活配套，高价 卖点 值的区位
本 外立面风格 北美
情
况
项目园区惠斯勒为蓝本，移植北美小镇式生活原
园区景观 乡，打造出1.1万平人工湖，原生的坡地园林设计，
将北美自然、舒适、有限的生活理念带万科惠斯勒小镇
采用北美风格，园区打造1.1万平人工湖。
物业类型 小高
面积段 （平方米）
130-160
洋房
95-170
联排
主要 项目
万科城、凯旋公馆、诺瑞德、华 荣泰COSOM、伟峰东樾、绿地国 际花都
典型 万科城、华荣泰COSOM 项目
万科城：万科“城”系作品，新都市主义的建筑风格和北美生 态景观完美契合，打造百万平米生态居住社区，是净月EBD内 最大的居住社区
样板间
材料展示
销售中心
项目位置
净月区新城大街与飞虹路交汇
环境、价格
单价
7200元/㎡左右
7800元/㎡左右
6300元/㎡左右
净月EBD商务圈，距离远洋项目较远，虽同属净月区，但不属 于同一个细分区域，含高层、小高层典型项目是万科城
凯旋公馆
华荣泰COSMO
伟峰东樾
诺瑞德
万科城 绿地国际花都
区域 特点
以写字楼和城市综合体为主，产 品的商务属性较为高端
住宅项目较少 也是主要针对商务群体
区域 便利的生活前景，区域升值潜力 卖点 巨大
主要 客群
企事业单位、商务投资客户、住 宅投资客户为主，住宅居住客户 刚需为主，改善为辅
产品 形式
高层、小高层、塔楼为主
主要 配套
目前主要配套有麦德龙超市，具 体生活配套还不完善；周边在建 项目建成后将会有非常大体谅的 生活、商业配套。
主要 交通 公交、自驾 方式
宽城区
绿园区 南关区二道区
朝阳区
净月区
由于净月区的产品以高端为主，良好 的生态环境吸引和高价位筛选，决定 改区域必将吸引来自全长春市各个区 域的富裕阶层，尤其是朝阳区、南关 区等传统富人聚居区的富人。
净月区域目前已经发展成为EBD商务圈、卓展商圈、生态资源 圈三种不同的产品形态
净月EBD商务圈 该区域主要位于彩 宇广场周围，新兴 的一系列大型商业 综合体和一些高层 住宅为主。主要项 目有：伟峰东越、 诺瑞德商务广场、 绿地国际花都、长 电朗天国际、华荣 泰COSMO、万科 城、凯旋公馆
规划 面积区间
客户情况
共分三期，目前为一、二期，共四栋1#、2#、3#、4#楼34、35层不 等
80-160㎡
价格
8000元/㎡
客户来源：全长春市各个区域均有，南关、朝阳居多 置业目的：养老为主，小部分刚需 层次：公务员、私营业主等，稳定收入且收入较高人群 客户特征：来带新购买占70%以上，对万科品牌有特殊青睐
净月区价值点一：长春市仅有的全体系生态资源居住区，对比 其他生态居住区，具有绝对优势。
生态 居住 区
伊通 河沿 岸生 态居 住区
南湖 生态 居住 区
北湖 生态 居住 区
八一 水库 生态 居住 区
净月 生态 居住 区
强势资源
限制条件
伊通河岸景 条带河流流向、
观
观景角度有限
南湖、南湖 早年开发，现阶
公园
260-280
类独栋
430
供应套数
170 804 128
8
配比 成交套数
15.3%
142
72.4%
689
11.5%
95
0.7%
4
去化率
83.5% 85.7% 74.3% 50%
均价 （元/㎡）
10000
10000
17000
30000
附加值
露台 地下室、花园 地下室、花园
目前共推出1110套房源，包含小高层、洋房、联排、类独栋等多种类型；目前仅一栋小高在售，共110套。 面积区间：小高99平米，洋房95-170㎡，联排260-280㎡，类独栋430㎡； 洋房产品为精装交房，别墅为毛坯； 小高层2013年5月份推出，目前仅剩余1套。
项目分析
净月EBD商务圈
净月卓展商圈
净月生态资源圈
净月卓展商圈
该区域以卓展生 活超市、中信城 商业为中心，产 品形式多样化， 涵盖高层、小高 层、洋房和别墅 所有形式，主要 项目有国信美邑、 中信城、复地哥 德堡森林、万科 惠斯勒小镇。
净月生态资源圈
该区域距离净月潭森林公园最近，又有大片森林景观及净月潭水资源环抱，是理想的依山傍水似的别墅区， 该区域产品主要是别墅、洋房等低密产品，项目夹杂小体量的高层、小高层产品。主要项目有森林华墅、远 洋戛纳小镇、华瀚净月公馆、晟鑫康诗丹郡、源山别院、潭泽溪郡等。
内部 配套
外部 配套
48㎡ 40㎡ 1.2 商业街
建筑 形式
开盘 日期
交房 日期
别墅、洋房、小 高
一期2010年10月 22日
一期2012年6月
师大附小三分校、800平米净月公园
规划设计
万科惠斯勒小镇
采用北美风格，园区打造1.1万平人工湖。
项目规模 48万㎡
建筑类型 小高、洋房、别墅
基
规划布局
共58栋住宅产品，1栋8-11层小高层;31栋4-6层 多层;26栋联排
配套特点
已有配套基本没有，自身无配套，但是在建的外部配套极其完善
客户分析
1
客群属性
2
客群层次
3
客群关注
4
客户特征
看好区域价值，认可万科的品牌、物业和精装修
能承受较高的总价，为目前居住在长春市其他区域较好社区的阶层，以商人、公务人员 占很大比例。 品牌、精装修、区域价值。
对万科品牌有着特殊的青睐
项目分析
净月区位于长春市区东南部，是长春市生态友好型区域的典范
长春净月经济开发区位于长春市区东南部，区域面积478.7平方公里，开发区三面临水、四面 环林，区域内林水总面积243平方公里。是以发展生态环保型经济为中心，着力建设经济、社 会与人口、环境、资源协调发展的长春东南部生态新城。
龙嘉机场
长春站 人民广场
南湖生态居住区：早期开发的高端生态居住区，南湖及南湖公 园为卖点，开发结束，短期内已经无可塑性
南湖生态居住区：长春市最早开发的高端生态居住 区，以南湖及南湖公园为卖点。 限制条件：开发较早，周边已经基本没有可开发地 块，短期内周边已经无可塑性。
北湖生态居住区：最近刚开始开发，开发太晚，工业区的属性 导致价格太低，距离市区太远。
7400元/㎡
代表项目
虹馆、信达东湾半 岛、蔚蓝国际、 力旺康城、水韵豪 庭等
南湖祥水湾、国信 南湖公馆、上院等
北湖湾、天富御苑 、新星宇之悦、中 顺福苑等
万龙丽水湾、中海 兰庭、大禹褐石公 园、恒盛豪庭、 汉森香榭里等
万科惠斯勒小镇、 远洋戛纳小镇、中 信城、源山别院等