控制要点：严格审核结算工程量 合理确定结算单价
控制原则：廉洁奉公原则、多级审核原则 准确高效原则、可复查性原则
需求文件：《工程预结算管理办法》 中国地产商域网
3.7 销售承诺 及物业管理成
本控制
控制要点：销售承诺（销售合同、广告、售楼书） 物业管理亏损
控制原则：独立、健康运营，不产生经营负担。
需求文件：《工程合同管理办法》
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3.5 施工成本控 制
控制要点：变更与签证的控制 工程质量的控制 工期控制
控制原则：权力限制原则、时间限制原则 多级审核原则、完工确认原则
需求文件：《设计变更、现场签证管理办法》
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3.6 结算成本控 制
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：动态成本反映系统平台
成本指标数据库
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3.4核心设计思想-作业过程管理 是通过对房地产各个作业过程进行成本控制，实现降低成本的目的。
全过程、全员、全方位
总目标
房地产成本作业过程：
项目发展
招标 规划设计
费用及资金成本
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3.1 新项目发展 成本控制
控制要点：稳健性 合理确定估算基础，合理预计工程量和工 程综合单价。
控制原则：准确、客观、全面、谨慎预测新项目成本。 需求文件：《新项目发展可行性评审体系》
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3.2 设计成本控 制
控制要点：合理的产品技术经济指标 设计周期、设计质量。
控制原则：经济合理性最大。
需求文件： 《规划设计工作流程与评审制度》
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3.2 设计阶段的主要经 济指标
容积率 建筑占地面积 单方钢筯含量 单方砼含量 窗地比 建筑周长面积比 ……
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总经理
牵头
成本部
组织
主体部门
配合部门
讨形 论成
普及 执 行
实现
责任成本管理办法
制 定 成本阶段性目标
责任成本考核报告 定期考核
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公布
2、目标成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。
竣 工 结 算
成 本 估 算
测目 算标
成 一本
测 算 二目 标 成 本
目标成本形成
动
结
目
态
分算
标
成
析成
本
本
成
本 目标成本执行
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动态成本构成
动态成本
= 未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本
动态成本
已发生成本
待发生成本
合同性成本
非合同性成本
6.怎么进行项目成本的实时监控，防止成本失控--- 一支笔 ……
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3.2核心设计思想--管 理实施过程
新 项 目 发 展
规 划 设 计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材 料 采 购施 工 组 织 与
竣 工 结 算
成 本 估 算
目 算标
成 一本
测
目 算 二标 成 本
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
管理原则：体现目标成本的先进性
目标成本的严肃性(纳入绩效考核)
管理工具：动态成本反映系统平台
成本指标数据库
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实施过
程
新 项 目 发 展
规 划 设 计
扩 初 设 计
施 工 图 设 计
材料采购施工组织与
3.3 招标成本控 制
控制要点：获取竞争性低价成本 尽量采用工程量清单方式 集中采购
控制原则：全面招标原则 合理低价中标原则 透明公正原则
需求文件：《工程及材料招标管理办法》
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3.4 签约成本 控制
控制要点：合同谈判 合同审批
控制原则：合法性原则、合同书原则、事前签订 原则、招标原则、利益明晰原则
需求文件：《销售管理制度》 《物业管理制度》
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几个成本观点
➢ 成本管理要依赖于全员
➢ 成本水平是专业水平的反映
➢ 省钱等于赚钱
➢ 成本管理不等于省钱www. 中国地产商域网主要内容（2）——反馈指标
项目
反馈指标
土地获得成本
每平米地价 土地获得时间
主体建造成本 社区建造成本
规划设计 规划设计周期
结构安装设计 每平米钢筋含量 每平米含砼量
招标及签约 招标比率 最低价定标比率
项目
反馈指标
报建费用节减率
开发前期准备费
每平米设计费 每平米三通费用
每平米临时设施费
开发间接费
每平米管理费 每平米营销费
测
目 标 成 本
动 态 成 本
结 算 析成 本 分
目标成本形成
目标成本执行
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3.3核心设计思想--目标 成本管理
基本概念：
目标成本：目标成本是企业预先确定的、在一定时期内 和经过努力所要实现的成本目标；是项目成 本的控制线。
动态成本：是项目实施过程中各个时期体现的预期成本 结果（见动态成本构成）。
万科公司成本控制分析
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1.1房地产开发商成本管理面临的 挑战
1.利润是多少 —— 不准确 2.项目间成本 —— 不可比 3.基础资料管理 —— 各显神通 4.项目销售完了，如何准确计算项目的成本 —— 一锅烩 5.如何借鉴积累经验教训和参考历史资料 --- 凭感觉
项目经理部：工程进度、质量； 工程管理部： 供应商管理与技术方案； 规划设计部： 设计图纸
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主要内容（1）——要素概括
责任范围
土地、报批报建费 建造成本
1、 建 造 内 容 、 建 筑 形式合理化
责任主体
项目发展部
设计部
配合部门
销售部
评价部门
财务部
成本部
责 任
责任成本管理体系要素： （1）责任范围； （2）责任人 （3）评价标准； （4）评价人
责任成本体系建立目的： 令全员实施自觉的成本管理行为
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合理的架构分工－－责任成本前提
成本管理部：工作性质：财权的控制活动多过业务活动； 制造成本范畴而非建安成本； 组织型成本管理而非审价算帐型
人均行政费用
管理费用
每平米管理费用
人均销售收入
材料采购
设计变更 工程签证 工程结算
甲定材料占造价比率
统购材料购买率
销售费用
变更比率
签证比率
税金
结算错漏率
物业经营损益
每平米销售费用
每平米广告费用 人均销售员面积 实际交纳税率 物业实际盈亏额
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实施要点
《 责 任 成 本 管 理 办 法 》
2、 结 构 指 标 合 理 化 及施工图质量
设计部\工程部
成本部
目 标
3、 获 取 竞 争 性 的 合 理低价
工程部\成本部
项目经理部
招标领导小组
4、 现 场 成 本 管 理 、 施工质量与效率
销售费用
管理费用
项目经理部 销售部 各职能部门
工程部
工程部 财务部 财务部
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已结算成本
未结算成本
签约 金额
变更 签证
结算 调整
签约 金额
变更 签证
结算 调整
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房地产成本项目设置
土地成本 开发前期准备费 主体建筑工程费 主体安装工程费 园区管网工程费 园林环境建设费 配套设施费 开发间接费
楼面地价 主体造价 园区造价
销售及物业管理 竣工结算
施工 签约
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成本管理模式基本构架
组织系统 信息系统 控制系统
领导机构
责任成本管理
公司总经理层
管理工具
目标成本管理
成本管理软件
管理制度
作业过程管理
成本、工程文件
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1、责任成本管理
责任成本体系通过确定责任主体和评价部门，通过 技术经济指标的目标设定、执行和考核，来保证整 体成本的合理性和先进性。