2011年郑州市房地产市场调研报告郑州轻工业学院数学与信息科学系数学与应用数学专业杨新亮目录1 前言介绍 (1)1.1 调查背景 (1)1.2 调查目的 (1)1.3 调查过程 (2)1.4 调查对象 (2)2 描述性分析 (2)2.1 住房现状 (2)2.1.1 住宅产权 (2)2.1.2 居住面积 (2)2.1.3 户型类型 (3)2.1.4 现居住地方便与不方便之处的分析 (3)2.2 住房需求 (5)2.2.1 购房目的 (5)2.2.2 购买户型 (5)2.2.3 购房面积 (6)2.2.4 理想客厅面积 (6)2.2.5 理想卧室面积 (6)2.2.6 厅房分布 (7)2.2.7 住宅类型 (7)2.2.8 购房最理想区域 (8)2.2.9 具体购房区域 (8)2.3 小区环境 (9)2.3.1 建筑风格 (9)2.3.2 小区必备条件 (9)2.3.3 小区配套设施 (10)2.3.4 住宅功能设计 (11)2.3.5 装修标准 (13)2.3.6 喜欢每层户数 (13)2.4 付款方面 (13)2.4.1 购房承受价格 (13)2.4.2 购房支出 (14)2.4.3 付款方式 (14)2.4.4 按揭比例 (14)2.4.5 按揭期限 (14)2.4.6 最高首付 (15)2.4.7 月供款 (15)2.4.8 购房者租房所愿意负担最高月租金 (15)2.5 购买者的相关决策 (16)2.5.1 未来房价预测 (16)2.5.2 投资方式 (16)2.5.3 获知楼盘信息方式 (17)2.5.4 对开发商的判断 (18)2.6 未来三年郑州市的购房者 (19)2.6.1 购房者的年龄 (19)2.6.2 购房者的职业 (19)2.6.3 购房者的学历 (20)2.6.4 购房者的个人月收入和家庭月收入 (20)2.6.5 购房者的家庭人数 (21)3 深度相关分析 (21)3.1 被访者选择建筑风格与性别的相关性 (21)3.2 被访者选择建筑风格和学历的关系 (21)3.3 被访者选择的建筑风格与性别、学历的相关性 (22)3.4 被访者选择投资方式和学历的关系 (22)3.5 被访者家庭人数和选择购买户型的关系 (23)3.6 被访者家庭月收入和购房目的的关系 (23)3.7 被访者职业和选择购买住宅类型的关系 (23)4 总结和建议 (23)1 前言介绍1.1 调查背景2011年1月26日，国务院常务会议推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”)，要求强化差别化住房信贷政策，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。

随后，全国各地的大中城市在政府的要求下，“限购、限贷、限价”政策陆续推出。

郑州在一月份推出的限购政策较为宽松，将限购区域定为二环内，该区域性的房源供应量非常少，切价格较高，但依然有较明显效果，次月销量大跌一半以上。

3月份推出的补充政策较为严厉，限购区域包括两个开发区以外的城区，大量的消费群体被拒之门外，开发商的销售压力随之日增。

前两年项目开盘，当天销售几百套上千套的情况随处可见，今年四五月份开盘项目，销售超过200套的就屈指可数。

2011年的房地产市场可谓难以捉摸，频繁的房产政策带来了楼市的不稳定震荡，购房者的需求会不会因此发生一些变化，会有哪些新的需求动向等，这都是各方密切关注的话题。

因此我们开展房地产需求市场调查的意义重大，为此特开展此次市场调查活动，希望能指导房地产企业的开发工作。

1.2 调查目的本次调查活动的主要目的是：(1) 了解郑州市购房者现有居住状况及购房需求，对商品房产品的的具体需求有哪些。

(2) 了解郑州市购房者对住宅环境的要求及购房考虑因素。

(3) 了解购房者对付款方式的选择倾向。

(4) 了解购房者对未来房价的预测，及相关决策判断。

1.3 调查过程调查时间：2011年10月10日—2011年10月12日。

调查地点：郑州市天旺广场、碧沙岗公园。

调查方式：拦截式访问。

1.4 调查对象本次调查对象是在郑州市居住1年以上、年龄在22-60岁、未来三年有购房打算者。

2 描述性分析2.1 住房现状2.1.1 住宅产权从未来三年内在郑州有购房打算者的住宅类型看，自有房(产权为自己的)的占比重46.5%，租用私房占比重31.75%，公房(交租房)占比重21%，其它占比重0.75%，如图1所示。

图1 在郑州市未来三年有购房打算者的住宅类型2.1.2 居住面积从图2我们可知，购房者的现居住面积为70-100m2的占比重31.75%，40-70m2占比重30.25%，10-40m2占比重19.25%。

图2 在郑州市未来三年有购房打算者的居住面积2.1.3 户型类型根据调查数据显示，郑州市购房者现居住的住房是二室一厅一卫的所占比重为32.5%，其次是标间的占比重为17.25%，如图3所示。

图3 郑州市购房则现居住的户型分布图2.1.4 现居住地方便与不方便之处的分析2.1.4.1 方便之处从郑州市购房者现居住地方便之处来看，在400名被访者中，一共选择了1139个方便之处，平均每人选择了2.848次，其中选择购物-消费、交通和上下班方便的较多，分别占全部选择的22.4%、22.5%、21%。

可见，郑州购房者现居住地的方便之处主要是购物-消费、交通和上下班方便，见表1所示。

表1 郑州市购房者现居住地方便之处频数分析表将表1中的方便之处和频数百分数用图形直观表示出，如图4所示。

图4 郑州市购房者现居住地方便之处分析图2.1.4.2 不方便之处从郑州市购房者现居住地不方便之处来看，在400名被访者中，一共选择了1033个不方便之处，平均每人选择了2.602次，其中选择人多，太嘈杂、缺少绿化和无休闲场所不方便之处的较多，分别占全部选择的16.1%、13.6%、12.2%。

可见，郑州购房者现居住地的不方便之处主要是人多，太嘈杂、缺少绿化和无休闲场所，见表2所示。

表2 郑州市购房者现居住地不方便之处频数分析表将表2中的不方便之处和频数百分数用图形直观表示出，如图5所示。

图5 郑州市购房者现居住地不方便之处分析图2.2 住房需求2.2.1 购房目的我们从图6可知，在购房者购房目的中改善居住环境占比重39.75%、解决住房需要占比重37.5%、为子女结婚占比重11%、投资占比重6%、养老占比重5.75%。

图6 郑州市购房者的购房目的图2.2.2 购买户型从图7我们可知，在未来三年内郑州市购房以二室二厅一厨一卫和三室二厅一厨一卫为主，分别占比重为30.75%、28.75%。

图7 郑州市购房者购买户型的分布图2.2.3 购房面积从购房者购房面积来看，未来三年内郑州市购房者选择购房面积为80-100m2占比重36.75%、100-120m2占比重32.25%，如图8所示。

图8 郑州市购房者购房面积分布图2.2.4 理想客厅面积根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，有50.5%的购房者理想客厅面积为21-30m2，有25.25%的购房者理想客厅面积为16-20m2，有20.5%的购房者理想客厅面积为31-40m2，有3.75%的购房者理想客厅面积为41-50m2，如图9所示。

图9 郑州市购房者理想客厅面积分布图2.2.5 理想卧室面积根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，有46.5%的购房者理想卧室面积为11-15m2，有36.75%的购房者理想卧室面积为16-20m2，有9.25%的购房者理想卧室面积为20-25m2，有7.5%的购房者理想卧室面积为8-10m2，如图10所示。

图10 郑州市购房者理想卧室面积分布图2.2.6 厅房分布从郑州市购房者在住宅面积一定的情况下选择厅房分布来看，在400名被访者中，一共选择了675次，其中选择主卧及客卧应宽敞舒适些，客厅饭厅够用便可和卫生间和厨房够用即可的厅房分布较多，分别占总选择的35.7%、32%。

可见，郑州市购房者在住宅面积一定的情况下选择厅房分布主要是选择主卧及客卧应宽敞舒适些，客厅饭厅够用便可和卫生间和厨房够用即可，见表3所示。

表3 郑州市购房者在住宅面积一定的情况下选择厅房分布频数分析表将表3中的厅房分布和频数百分数用图形直观表示出，如图11所示。

图11 郑州市购房者在住宅面积一定的情况下选择厅房分布频数分析图2.2.7 住宅类型根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，有36.25%的购房者选择小高层住宅(约8-15层)，有30%的购房者选择多层住宅(七层以下，有电梯)，有17.5%的购房者选择高层住宅(层高超过15层)，有16.25%的购房者选择多层住宅(七层以下，没有电梯)，如图12所示。

图12 郑州市购房者选择住宅类型分布图2.2.8 购房最理想区域根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，有32.25%的购房者的购房理想区域是郑州北区，有31.25%的购房者的购房理想区域是郑东新区，购房者选择购房理想区域是郑州南区和西区的比重都是15.5%，如图13所示。

图13 郑州市购房者购房理想区域分布图2.2.9 具体购房区域2.2.9.1 首选购房区域根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，36%首选购房区域是靠公园、广场的区域，23%首选购房区域是靠学校或医院较近区域，14%首选购房区域是商业繁华地段，12.5%首选购房区域是开发中的新区，7.25%首选购房区域是沿河风光带，5.25%首选购房区域是郊区，2%首选购房区域是靠汽车站或火车站较近区域，如图14所示。

图14 郑州市购房者首选购房区域分布图2.2.9.2 次选购房区域根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，33.75%次选购房区域是靠公园、广场的区域，24.5%次选购房区域是靠学校或医院较近区域，16.5%次选购房区域是沿河风光带，11%次选购房区域是商业繁华地段，6.5%次选购房区域是开发中的新区，5.5%次选购房区域是靠汽车站或火车站较近区域，2.25%次选购房区域是郊区，如图15所示。

图15 郑州市购房者次选购房区域分布图2.2.9.3 第三选择购房区域根据调查数据显示，在未来三年内郑州市购房者中，23.75%第三次购房区域是沿河风光带，17.75%第三次购房区域是靠学校或医院较近区域，17%第三次购房区域是商业繁华地段，15.75%第三次购房区域是靠公园、广场的区域，9.25%第三次购房区域是郊区，9%第三次购房区域是开发中的新区，2.25%第三次购房区域是靠汽车站或火车站较近区域，如图16所示。

如图16 郑州市购房者第三选购房区域分布图2.3 小区环境2.3.1 建筑风格根据调查数据显示，在未来三年内郑州市的购房者中，42.75%喜欢现代建筑风格，28.75%喜欢中式建筑风格，18.25%喜欢欧式建筑风格，10.25%喜欢古典建筑风格，如图17所示。