二居110-145㎡27% 三居208㎡5% 装修标准：3500元/平米
销售情况：
2019.05.15开盘， 开盘价1.35万/平 米,尾盘价1.5万/平米；2019.04售罄， 目前已交房。
区域公寓典型个 案
鲁商国奥城—奥体央心精装平层、Loft公寓
基本情况：
右
以上
以二环东路为界整个大东区市场可分为两大类，一类是高端住宅类型，集中在奥体文博；一类是
普通住宅类型，集中在王舍人、高新会展、邢村唐冶。高端项目以海尔绿城全运村和中海奥龙官邸
为代表，均价在12000-20000元/平米；普通住宅以海信慧园、恒大名都、翡翠清河为代表，均价
在8000元/平米左右。
东区住宅印象
潜在供应巨大 未来竞争激烈
启德国际金 融中心
IT总部基地北区
黄金时代 广场
舜泰广场
经十路
鲁银银河大厦 鲁班奥体项目 鲁商国奥城
重汽总部 基地
天业奥体项目 海信龙奥九号
IT总部基地南区
区域公寓典型个 案
绿城玉兰公寓—奥体首席精装公寓
基本情况：
开发商：海尔绿城 总建面：4.5万平米 建筑风格：新古典 单体布局：6梯19户 户型配比：一居70-84㎡68%
2019济南项目定位报告及营销策略
——中原地产代理（深圳）有限公司
1 目标客群研判 2 总体定位方向 3 核心产品策略 4 核心营销策略 5 销售保障体系 6
一、项目深入理解
从城市发展、项目本体及市场环境三个角度深入理解本 项目。
城市占位
大济南格局中的城市主轴线 后全运时代下的东城新亮点
地处东部：城市发展偏东、居住习惯在东、区域认可在东、全运拉动助东 借势奥体：项目依托奥体政务中心，可以借势奥体片区的成熟规划和丰富资源 升级东部：整个东部在后全运时代缺乏亮点，本项目将承担撬动汉峪片区进而促进东部升级之
别墅市场现状
2019前三季度，济南高端需求受制更加明显，别墅市场持续低迷
限购持续影响下，别墅市场成交大幅下滑，价格持续下跌，整体高端市场持续低迷。
写字楼市场现状
万达广场：2019.03开盘，总体量15万平米，首次开盘价格1.2万/平米，截 止2019.08已清盘，尾盘价格1.3万/平米，月均消化量0.9万平米/月，价格年度 涨幅6%； 银座中心：2019.07开盘，总体量5.7万平米，均价1.2万/平米，截至目前已 售3.7万平米，月均消化量达1.3万平米/月； 鲁商国奥城：2019.09开盘，推售4.2万平米，开盘价格1.2万/平米， 2019.07已售罄，尾盘价格1.6万/平米，以大客户整层销售为主。
重任
城市占位
促进汉峪片区开始发力的基石
推动东部城区连为一体的纽带
王舍人 片区
高新片区
雪
唐
孙
山
冶
村
片
片
片
区
区
区
彩
济南东拓
石
汉
片奥体文ຫໍສະໝຸດ 峪区博片区
片
区
圣 井 片 区
章丘西进
东部不均衡：东部一直是济南的热点和重点，但除了高新和奥体片区，东部发展极不均衡 我们是桥梁：通过本项目撬动汉峪片区，进而将东部城区连为一体并实现完美升级
七
地块四 地块五
站在项目本体的角度理解本项 目：
高层市场现状
济南高层与小高层住宅市场量价齐跌，新开盘认购率更是大幅下滑
供销：“金九”变“铜九”，成交率不增反降； 价格：在打折促销影响下，均价已由年初的7879元/平米跌至目前的7726元/平米； 开盘项目情况 ：认购率逐月下降， 9月多个项目开盘，但80%项目认购率低于40%，有些甚至 不足10%。
代表项目：重汽翡翠清河、翡翠 外滩 产品特点：中档 高层 单价水平：8500元/㎡ 主力总价：80万左右
代表项目：恒大城、万象新天 产品特点：中档 高层 单价水平：6500元/㎡左右 主力总价：60万左右
档次空白：中高档
单价空白：9000-
11000
总价空白：80—120
代表项目：海信慧园、绿城百合
紧凑两居/三居 舒适三居
豪华三居/四居
90
㎡
左 右
110140㎡
两
三室
室
200 ㎡ 左右 大平 层户 型
畅销户 型
东区住宅推售
2019年以来，东区住宅热销的局面不复存在，价格也有微幅下调
9月份出现的价格下滑主要还是开发商为了冲刺年度任务，采取大幅优惠措施所致，预计这一情况短期 内将持续。
东区写字楼市 场
省直机关宿舍
站在城市发展的角度理解本项目：
地块四至
完美交通即将呈现，出则阅尽繁华东城世界、入则一览静谧山景生活
回迁安置房
北侧城市公共绿化带 东侧规划居住用地
东侧莲花山
南侧旅游路
东南角高新实验学校
经济指标
地上住宅50万㎡ 、商业地块建面15万㎡ ；规划排布受到密度和高度的制约
地块二
地
地 块
块 三
万
花园
产品特点：中档 高层 单价水平：8000元/㎡左右 主力总价：80万左右
代表项目：全运村、奥龙官邸
代表项目：恒大名都 产品特点：中档 高 层
产品特点：高档 低密度及中高层
单价水平：7500元/
单价水平：12000—20000元/㎡以 上
㎡ 主力总价： 70万左
主力总价：120—150万元或200万
写字楼呈现热销局面，但更多依托地段或大客户 资源
公寓市场现状
相对住宅市场而言，济南公寓市场量价齐升，投资价值日趋明显
供销：公寓市场持续走俏，成交率一路上升； 价格：整体价格水平在1.3万元/平米，部分项目已突破2万元/平米。
从整体市场的态势理解本项 目：
预 判
东区住宅格局
济南东部板块众多，竞争激烈，呈现一定的两极分化趋势
汉峪片区规划
交通规划---三纵四横、交通便捷；现在已很好、未来更完美
横向：项目北侧１公里即是经十大道，项目南侧紧邻旅游路，先天交通条件无尽优越 纵向：舜华路与修通后的凤凰路，是项目与南北相连的重要渠道 轨道：未来规划的轨道交通１号线，将让本项目的交通条件更加趋于完美
汉峪片区规划
资源分布---政务中心、总部基地、商业中心、金融中心、体育中心、机关宿舍……
大盘云集、名企扎堆、高层居多、新古典占主流
建筑形态：高层、小高层居多，其中全运村、万象新天还有多层产品； 建筑风格：建筑风格呈现多样化，但高端项目新古典主义风格为主，普宅产品涵盖多种风格
东区户型配比
90㎡二居和110-140㎡三居占据主流；大平层豪华户型逐步增多
一居/紧凑两居
实用两居 紧凑三居