Part 2
丽江房地产发展分析
丽江经开发投资数据显示，2016年处于近4年的最低值，2017年有所回升，但数值
较低；
60
[VALUE]
2014年-2017年丽江市房地产开发投资额
30.00%
50
[VALUE]
17.70%
20.00%
[VALUE]
10.00%
古城中心
位于大研中心城区中部，依托古城的聚集 效应，以正和片区和古城片区为主，形成 城市主要的商业、金融、服务中心，既服 务游客，又服务城市。
祥和次中心
位于城南祥和片区，以新区丽江市行政办 公区为核心，布置市级公共服务设施。
荣华次中心
主要依托中济海的自然景观和生态基础构 筑城市休闲活动场所，并在中济海东部布 置城市体育中心及其它市级公共服务设施
2016年丽江商品房的价格较为波动，出现了三次价格至高点，即2月、8月、12月且三个月每平米的价格均过万。
在12个月中，最高价格为12560元/平米，最低为5628元/平米，二者每平米的差值高达6932元。
2018年丽江房地产市场均价情况（整体商品房市场）
2017年丽江商品房的价格相比2016年较少了波动，出现了1次价格至高点，即2月每平米的价格均过万。在12个月 中，最高价格为10672元/平米，最低为6481元/平米，二者每平米的差值高达3831元。而且，2017年上下半年来 看，上半年（1-6月）的月均价格，整体较下半年的高，下半年的价格相对有所下降。
数据来源：丽江政府工作报告
2017年丽江经济、旅游发展分析小结
丽江作为全国性重要旅游城市，近几年经济发展速度渐缓，保持平稳状态；旅游业则处 于蓬勃发展阶段，发展增速保持在20%以上；相比于大理高铁的开通，丽江发展将会稍 逊于大理；但丽江市将于12月28日开通直达昆明的动车组以及连接攀枝花的铁路也将开 通，届时也会大大增加丽江的旅游人数。明显且持续时间不短的淡季，对当地房地产发 展影响巨大。
丽江房地产市场调研报告
彩云片区营销管理中心
目录
一、丽江经济、政策、旅游发展分析 二、丽江房地产发展分析 三、丽江投资项目研究分析
Part 1
丽江城市、经济、政策、旅游发展分析
丽江经济、旅游发展分析
丽江市地处滇西北高原，滇、川、藏三省区交界处，是古代"南方丝绸之路"和"茶马古道"的重要通道，也
是汉、藏、白、纳西等多元文化的交汇区。
●全市地势西北高而东南低，最高 点玉龙雪山主峰，海拔5596米，最 低点华坪县石龙坝乡塘坝河口，海 拔1015 米，最高海拔5596米，最 大高差4581米。城区海拔高度为 2418米。
●市委、市政府所 在地离昆明580公里， 距四川省攀枝花市280 公里，至大理市200公 里，到香格里拉县城 200公里。
11
商办面积（万㎡）
库存面积
40
[VALUE]
0.00%
30
-12.05%
20
-10.00% -20.00%
10
-30.23%
-29.10%
-30.00%
0 1
2
房地产开发投资
3
增长率
-40.00% 4
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产商品房销售面积，2016年处于近4年的最低值，2017年有所回升，但数值较 低；
28099
2016
增长率
12%
31123
2017
14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江旅游业，3年时间，丽江旅游业一直在高速持续发展，增长率保持在20%以上
2012年
大理住宅市场整体价格
2018年丽江房地产市场库存情况（各业态供应）
截止2018年11月，丽江市场库存面积42万㎡，其中住宅22万㎡，公寓9万㎡，商办10万㎡；以2017年去化速 率来看，整体库存去化周期为16个月
2017年分业态库存面积（万㎡）
25
20
15
22
9
10
5
0 住宅面积（万㎡）
公寓面积（万㎡）
6功能区：
行政区——位于香格里大道南段，以祥和新区丽江市行政办 公区为核心的行政区 商贸区——主要在古城西侧至香格里大道的正和片区形成集 中的商贸区 文教区——在城市北部，丽鸣路东侧形成集中的文化教育片 区 文体休闲区——主要位于中济海及其周边的区域 城市生活区——象山路以南，以北依托中济海和清溪水库， 打造高档住宅区 旅游区——以现状古城和黑龙潭为主体，向北延伸经清溪水 库与束河相连，形成完整的古城旅游区，向南沿水系向田园 风光带渗透，形成南北外延拓展的生长态势
丽江整体市场——价格情况
丽江住宅市场最近一个月均价8231元/平米，环比下跌-2.41%，从下半年后开始呈现下降。住宅项目 均价为5816元/平米，别墅项目均价为18078元/元，公寓均价为9
2018年11月，丽江网签入网楼盘新增2个新增房源777销售套数481套，1-11月销售面积26.27万 方，销售金额为24亿元，
九寨沟区域 拉萨（布达拉宫）
大理、丽江、 香格里拉
青岛、大连
阳朔
江南水乡
系列游 厦门
三亚
云南滇西北路线（大理、丽江和香格里拉）是中国八大黄金旅游路线之一
丽江经济、旅游发展分析
城市性质——
以世界遗产为依托的发展中的国际旅游城市； 具有鲜明地方民族特色，融“山水田城”为一体的国家历史文化 名城； 丽江市政治中心，滇西北重要的经济、文化、交通、信息中心。
0
2013年
2013-2017丽江市生产总值
生产总值
增长率
4.6%
261.8
2014年
9%
290
2015年
7%
310
2016年
9.4%
339.48
2017年
16.00% 14.00% 12.00% 10.00% 8.00% 6.00% 4.00% 2.00% 0.00%
数据来源：丽江政府工作报告
年丽江经济、旅游发展分析
15
10
5
47.61%
0
2014年
45.5亿
-29.51%
2015年
销售总额
33.7亿
2016年
增长率
-11.2%
29.9亿
2017年
20.00% 0.00% -20.00% -40.00% -60.00%
数据来源：丽江政府工作报告
丽江经济、旅游发展分析
2014年至2017年丽江房地产库存，丽江房地产市场一直处于去库存阶段，就目前为止，很少有新增库存。截止今
丽江经济、旅游发展分析
国内的旅游正处于快速发展的热潮中，云南滇西北路线（大理、丽江和香格里拉）是当前最热点的
旅游路线之一。
当前，国内的旅游正处于快速发展的热潮中，旅 游产业正成为越来越热门的产业之一； 目前中国的旅游热点，主要集中在如下几个大区 域/线路： 西藏以拉萨（布达拉宫）为核心的大区域 四川九寨沟区域 江浙区域以乌镇、周庄、桐里等为代表的江南 水乡之旅和以杭州为代表的城市风光游 三亚热带海岸风光游 厦门及鼓浪屿、青岛、大连海岸风光游 广西的阳朔区域 云南滇西北区域，包括大理、丽江和香格里拉
区位位置
●丽江市位于青藏高原东南缘，滇 西北高原，中国的西南部。地跨北 纬25°23′-27°56′，东经99°23′101°31′之间，全市总面积21,219 平方公里，其中山区占总面积的 92.3%，高原坝区占7.7%。
●辖古城区、玉龙纳西族自治县、 永胜县、华坪县、宁蒗彝族自治县， 总人口113万，有12个世居少数民 族，少数民族人口占总人口的 57.6%。
2013-2017年丽江人均可支配收入增长率稳步在9%左右，2017年快速增长12%
35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000
0
14%
21229
2013
2013-2017年城镇人均可支配收入分析
10.2%
8.6%
8.9%
23572
2014
25803
2015
城镇人均可支配收入（元）
2014-2017丽江商品房销售面积
80
-1.18%
0.00%
70
60
50
68.68万方
40
30
20
10
-45.53
0
2014年
67.87万方
37.84万方
2015年
商品房销售面积
-44.24%
2016年
增长率
-30.7% 26.23万方
2017年
-5.00% -10.00% -15.00% -20.00% -25.00% -30.00% -35.00% -40.00% -45.00% -50.00%
丽江经济、旅游发展分析
空间结构规划
整个规划区形成 “一核四环五区”的功能结构分区
规划区空间结构规划
“一核”：指以丽江古城为核心形成的
遗产文化展示中心。
“四环”：指以丽江古城为中心形成的
四个环状功能区 第一环：指处在丽江古城环境协调区的清 溪旅游居住片区、金融商贸区、行政办公 区、八河居住片区。 第二环：指以新城建设为主的荣华文化体 育发展区、尚义及白华居住片区、玉龙新 县城区及新团高校科研区。 第三环：城市田园风光生态廊道 第四环：城市环山生态文化保护发展带。
年11月份，丽江投资型公寓及产权式酒店库存约为9万平方米
丽江库存情况
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