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建筑企业合同管理

建筑市场有关法律法规和规章

1．《建筑法》

2．《招投标法》

3．《合同法》

4．《建设工程勘察设计管理条例》

5．《建设工程质量管理条例》

等22部

基本建设程序制度

1）施工图设计文件审查制度；

2）招标投标制度；

3）施工许可证制度；

4）工程建设监理制度；

5）合同管理制度；

6）工程质量安全监督管理制度；

7）工程竣工验收备案制度。

等

基本建设流程

1）初步立项：项目建议书

2）项目评估：编制可研报告、初步设计、环评报告

3）责任部门落实：a）招标代理；b）勘察设计；c）施工监理

4）招标准备（I）：施工规划、工程预算、招标要点、分包计划

5）招标准备(II)：编制商务和技术标书

6）招标过程：a）广告；b) 发标；c)开标；d)评标；e)授标；f)签约

7）施工和采购：专业承包或总承包

8）竣工和验收：竣工验收和竣工后验收

9）项目验收：业主验收

10）项目后评估

合同承包形式

1）项目管理总承包：包括代建制

2）施工承包：Construction Contracting (Works)

3）供货合同：Supply and Delivery (Goods)

4）供货安装：Supply and Installation

5）设计建造：Design and Building (DB)

6）设计采购施工：Engineering, Procurement and Construction (EPC/T)

7）建造运营移交：Building, Operation and Transfer (BOT)

工程计价方法

1）工料单价法：传统定额单价法；

2）实物法：定额量，市场价；

3）综合单价法：分部分项工程的全费用单价。

合同价格形式

1）总价合同(Lump-sum)：A. 固定总价；

B. 浮动总价。

2）单价合同：(Unit Price): A.固定单价；

B.浮动单价；

C. 名义总价，实质单价。

合同管理中心任务和容

合同管理的中心任务是在项目签约阶段和履约阶段，利用合同的正当手段避免风险、保护自己，争取获得尽可能多的经济效

益。为保证招标或投标活动的成功及整个合同的圆满执行，必须采取有效和必要的手段做好各阶段的运作管理工作。合同管理是其中最重要的关键一环。具体的经济合同管理工作主要包括如下方面：合同策划、合同谈判、合同付款审核、收款核销、合同跟踪执行和信息反馈、合同相关数据统计、合同文本存档管理和客户信息管理。

合同管理组织机制

在招投标活动中，往往是多个合同独立并存，它们发标、截标、评标、签约乃至后来的执行实施的时间各不相同，因此要有专门机构统一进行协调和管理，形成统一有序的管理过程。按照当前国际合同管理模式，业主和供货商或建设承包人往往成立对等的项目管理班子，或称项目小组或项目办公室，其组成人员有的是业主或供货及承包人公司的部称职人员，而对重大工程项目往往要另外委托专业监理单位对项目的全过程，即合同的招标、投标、签约和执行进行全过程监督和管理。这个管理班子应该做到：1．人员合格：要委派有一定专业学历（如经济或经济管理专业）和工作经验的人组成管理班子。

2．人员落实：每一个项目或合同都应委派一名合格人员作为责任项目经理，如需要，下属还应配备各重要专业的项目

经理。责任项目经理对一个合同的设计、签约、施工负全部

和全过程的责任。

3．分工明确：每一个项目都应实行项目经理制，责任项目经理在国外一般称为项目或现场代表。国外公司的责任项目经理的权限很大，往往不必请示总部即可对合同的执行和修改现场拍板，而我国因管理体制上的缺陷往往造成需多层请示，但又层层推诿，害怕负责，这样往往造成合同管理中决断延误，损害整个合同或项目应该取得的经济效益。责任项目经理要负责一个合同从招投标至签约执行的全过程，同时能控制和协调每一个分专业的合同执行和重大问题的处理。

因此对于责任项目经理和各分专业经理来说，特别忌讳换人频繁，因为对一个合同来说从它的设计、谈判、签约和执行，每一个阶段都有相关的利益和风险被考虑，频繁换人极容易导致破坏合同衔接和前后人员的细节交代，哪怕是细小的失误，也会造成整个合同乃至项目的失败风险。

合同的总体策划

一个合同或项目的成功或失败不在于它的结束，而在于它的开始。因此合同的管理工作要从合同的开始设计阶段就给予足够的重视，其目的是从开始阶段就要考虑到合同在今后执行中可能遇到的种种风险，从而在合同的预算编制、价格和合同（专用）条款制定、执行中的协调和配合等，总之要做好各环节工作的总体规划。在总体规划中需要考虑到的主要问题包括：1．合同或项目的社会及经济效益目标：知己知彼，目标制

定恰当。

2．技术手段：工艺、设备、施工、验收方法要量力，切忌虚夸和不负责任承诺。

3．预算或价格制定：合同的预算编制（业主）和价格的制定（投标方）要兼顾成本、管理和利润，要聘请或咨询行业

专家来科学制定。

4．设备或工程的实施：设备制造从材料到加工和组装、车间检验、包装、运输、现场开箱检验、安装、调试、投料和

验收各环节的实现方法。

5．合同各阶段的协调：考虑到可能会出现延误、索赔或资金短缺的各薄弱环节。从而在合同中要注意制定保护自己的

条款。

合同实施保证体系

为了做好合同管理工作，除了有必要的管理机制外，还应建立起一个合同管理机构，要发挥合同管理的各方面的职能就要建立一个合同实施的保证体系。这个保证体系的建立应该考虑如下方面工作：

1．部门及人员设置：可按合同的复杂程度设置专业部门，如采购供应部、现场施工部、合同财务结算部、法律咨询部，专门的合同管理人员在责任项目经理的领导下，明确任务。