3.产业政策背景
国家政策：国家“十二五”规划中明确提到，坚持把科技进步和创新作为加快转变经济发 展方式的重要支撑。深入实施科教兴国战略和人才强国战略，充分发挥科技第一生产力和人 才第一资源作用，依靠科技进步、劳动者素质提高、管理创新转变，加快建设创新型国家。 东莞市东城区政策：实施“科技东城”战后，出台《关于实施科技东城工程建设创新型城 区的意见》，将科技东城工程作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重要举措，营造 了一个科教兴区的浓厚社会氛围，有力推动了产业升级和城市升级。
商业面积
厂房面积
5455㎡
62603㎡
项目区位：项目位于东城区立新社区，临近东莞新城——南城区，周边聚集了以光大集团 和中信地产为主旗下的景湖系列以及东泰花园在内的成熟住宅区，常住人口量巨大； 项目交通：面向东莞主干道——长泰路，驳接东莞大道、鸿福路、莞长路等东莞主干道； 项目现状：项目目前主要是有一定年限的旧厂房，装修与改造工程巨大。
2.功能规划 主功能定位
技术 研发 主 功能 企业 办公 学术 交流
形象 展示
仓储 物流
项目主功能汇集科技产业发展链上游的学术、技术支持，产品研发，以及产业链中段的 展示、销售，以及产业链下游的仓储物流配套，形成完整的产业链配套，为园区企业提 供发展支持。
2.功能规划 主功能定位诠释
园区内“主题功能区”的打造----展示+研发+办公 • 可按入驻企业的主营产品类目划分为不同的“主题功能区”，例如 “智慧 消防”、“智慧城市” 、“智慧交通”、“创新科技” 、“现代物流”、 “3C数码街”、“特种车辆”等主题专区，提供线上和线下的解决方案、 产品、咨询等展示、交易功能； • 入驻企业展示交易区、办公区、科研服务区的适度集聚，特色行业的填补 空白，细分市场龙头企业的品牌效应，结合电子商务的线上推广的强大扩 散力，可以迅速集聚人气，为拉动延伸项目的发展提供稳定优质的人流基 础；
产业层面：东城区一直以来都非常重视科技发展 工作，实施“科技东城”战略，将科技东城工程 作为加快产业结构调整、促进经济社会转型的重 要举措，推动产业升级和城市升级。本项目作为 企业聚集发展发展的一种载体，应考虑符合城市 的产业发展需求，从考虑促进产业升级发展的升 级的角度来制订项目定位；
政策层面：从东莞市政府到东城区政府，促进产 业转型升级、发展产业聚集平台、培育战略新兴 产业，均是政策的重中之重，并出台了大量的优 惠扶持政策。如本项目定位能得到政府认同，无 论是项目本身还是进驻商户将有机会得到政府的 政策扶持，提升项目竞争力；
产业关联：建设以新一代信息技术为平台的智慧科技产业园区，重点发展微电子与电子信 息技术、光电子与光电一体化技术、材料科学与新材料技术等高新科技产业为主的各类现代 高新技术产业以及配套的现代物流、现代金融、商务等服务以及物联网等产业共同发展，致 力于打造成集研发、孵化、加速于一体的优秀现代创新科技产业链园区，对推动东城区科技 产业发展发挥重要意义。
4、结论
政策支持
东城区政府按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工作思路，把利用高新技术和 先进适用技术对传统产业进行改造作为科技工作的重点，项目的目标是打造东城的创新科技 园，符合东城政府对创新科技企业的需求，为东城发展“科技东城”提供了有力的支持。
区位优势
项目距离东莞的新兴CBD“第一国际” 2公里距离，面对周边庞大的常住人口的巨大需 求，入驻企业能够通过便利的交通和周边巨大的市场需求形成区域影响力，有利于发展配套 成熟的综合园区。
东城创新科技园建设构想
2012年8月

目录
第一部分 项目基准分析
第二部分 项目发展模式 第三部分 项目效益评估 第四部分 扶持政策建议
第五部分 投资建设企业
第一部分 项目基准分析
1.项目概况分析 2.东城概况分析 3.产业政策背景 4.结论
1.项目概况分析 项目基本信息 位置 占地面积 建筑面积 位于东城长泰路与 新源路交界处 66793㎡ 80000㎡
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2.功能规划 园区功能分区初步规划
仓储 以及 停车 位配 套
主功能区（科技企业办公，学术交流， 技术研发等）
企业 总部基地
辅助功能区（娱乐、餐饮、住宿 等配套）
主 入 口
2.功能规划 其他规划——产业延伸规划
• 集中式员工宿舍、自建大型仓库 • 酒店式公寓、经济型酒店 • 餐饮及娱乐主题街 • 商业综合体（二期）
• 入驻企业的高度一致带来产业发展的高度一致性
• 全行业产业链的完整性带来上下游产业链整合及就业结构的高度立体化 • 为智慧科技园区产业规划格局打下坚实的基础 • 整体项目的品牌传播成本降低，易于园区品牌建设
2.功能规划 辅助功能定位 金融
培训
辅 功能 娱乐 餐饮
法律
营销
项目为园区企业提供金融、法律、营销、培训等配套支持，服务于园区企业，帮助园区 内企业发展壮大，同时配套商务、休闲、餐饮、等服务性企业，为园区工作人员的日常 生活、商务谈判等提供全方位服务。
2.东城概况分析
东城概况
东城是东莞市主城区四个区之一，位于广深黄金投资走廊中部，
北依广州，南望深圳，地理位置优越，可以最快承接广深港澳产业
转移，提升经济实力。 近年来，东城积极推动城市转型升级，努力建设新型工业示 范区、商贸服务中心区、生态人居休闲区、现代文明样板区、和谐 富裕先导区，成为东莞城镇圈中最具实力和活力的聚富宝地、创业
1.项目定位
项目总体概念定位>>
东城创新科技园
东城区创新科技企业孵化器
结合东城区的“科技东城”发展战略，结合东城的科技产业发展政策，为科技 企业提供发展平台，打造创新型科技企业孵化器，将“产学研”相结合，将最新研 发的科技理论产业化，孵化出一大批创新型科技企业，为东城区的的产业升级与城 市发展助力。
产业聚集效应：打造创新的、智慧的现代科技产业对传统产业升级具有巨大的推动作用， 同时园区发展将带来不可估量的产业聚集、GDP聚集、税收聚集效应。 地方就业前景：交易平台的技术开发、客户服务、仓储物流等核心职能会大大带动地方就 业，其不同于传统制造业的职能属性，亦可提升就业人口的整体水平，加速地方产业升级。
• 围绕智慧科技、时尚生活、产学研不断举行各种主题活动、展会、论坛、 节日，集聚人气；
2.功能规划 主功能定位诠释
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入住园区的优质企业高独一性 • 入园的创新科技企业普遍具有的优秀特质 1、企业产学研的商业模式成熟 2、现金流良好，成长性好 3、拥有核心技术和产品以及优秀的成本控制能力 4、盈利状况平均情况远高于传统制造业和服务业 5、属于资本市场偏爱的对象
逐步拓展延伸项目，从而形成规模效应，立体性、完整性俱佳的人性化科技生态社区（新 城）。 举例：上海张江高科技园区经过多年发展，已经形成很大规模和很高的成就，培养孵化出的 企业有一大批达到国内甚至国际领先水平，在研发创新、技术水平、产业规模、人才集聚等 诸多方面创造了多个国家记录；但是，与此同时，陈旧的规划造成该园区远离市中心，园区 规模巨大，但配臵不够合理，同质化严重，严重缺乏商业、娱乐、教育、医疗等“安居”功 能配套，曾有上海著名的“张江男”现象，对于人才的经营，企业的可持续发展，园区的人 性化发展留下很大隐患。
1.项目定位
定位于创新科技园的产业链诠释：
“创新研发+智慧科技”带来产业升级
附 加 价 值 先进制造技术 创新研发技术 附加价值高 替代性低 电子商务技术
市 调 创 新
品牌
提高产品附加价值 营销 物流 制 造 制造
研 发
设 计
装 配 装配
物流 营销 品牌
产 业 价值链
市调 创新 研发 设计
1.项目定位
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2.功能规划
基于提出的关于项目的整体定位，对创新科技园的功能定位为：
以本项目的周边区位、交通特点为基础，依托东城的产业策略。引入科技类
企业入驻办公，并配套以必要的商务休闲、金融支持仓储物流以及学术、技术
攻关机构支持，切身考虑企业需求，完全服务于园区的科技企业，支持东城的 科技产业发展。
自身优势
项目位于东城的城区，项目附近主要规划为高端的住宅项目，环境优美，项目本身的位 置优越交通便利，并且项目的租金低，更适合于对地理位置要求不高，租金承受力低的创新 科技企业。
第二部分 项目发展模式
1.项目定位 2. 功能规划 3.合作模式
4.招商模式
5.运营管理
1.项目定位
定位依据：一个好的系统性定位，应能满足政策、产业等各要素的要求
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定位于创新科技园的产业链诠释：
上下游产业链的覆盖—高完整性及企业稳定性
• 创新科技产业上下游产业链十分丰富：覆盖现代制造业、现代信息业、现代物流业、仓 储业、现代服务业（运营及呼叫中心外包）、IT业、微电子业等等多个门类，而这些行 业和传统行业联系非常紧密，并形成相互依赖的格局，为产业升级与技术改造的“微创 新”体系构建，提供了良好的基础，也为配套产业企业的招商带来便利。 产业链上的关键特色支撑性企业的入驻成为“创新科技园”的最大特色，他们将为科技 型企业解决最需要解决的关键技术、资金、管理和治理、盈利模式、转型升级、现代营 销和物流等一系列问题，如： 1、技术源——中科院自动化所（中科院国家技术转移中心）、百分百科技有限公司； 2、风险投资及资本运作——绿野资本（从天使俱乐部、VC、PE到IPO、并购）； 3、科技贷款——创新科技园科技贷款专项基金（园区专设金融信贷机构）； 4、云计算及智慧城市平台——IBM、中智科技（国内最先进的智慧城市服务商）；
热土、宜居城市之一。
东城产业现状
东城区争取按照“高新技术产业化，传统产业高新化”的工 作思路，把利用高新技术和先进适用技术对传统产业进行改造作为 科技工作的重点，积极引导企业加大对产品研发的投入，鼓励企业