2020/1/9
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整体房地产市场分析
2 细分物业市场分析
3 2018年苏州市场预判
整体房地产市场分析
PART
1
稳字当先
限购、限贷 限签、限价
没有加码
土地市场/年度走势
2017苏州土拍宅地成交建面下滑，与商品住宅成交面积差距缩小，土地楼板价下跌，住。
小计 市区
房企 旭辉 苏高新 中海 万科 融创 九龙仓 中新 中航 招商 正荣
/ /
2016年 成交金额（亿元）
108.86 96.38 67.92 60.14 54.99 47.93 36.64 33.38 33.34 33.09 572.66 1867.34
市场份额 5.8% 5.2% 3.6% 3.2% 2.9% 2.6% 2.0% 1.8% 1.8% 1.8% 30.7% 100%
20,958
元/㎡
25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0
市场份额 5.89% 4.92% 3.77% 3.57% 2.75% 2.71% 2.64% 2.63% 2.47% 2.44% 33.8% 100.0%
2016年 十强房企市场份额
30.7%
2017年 十强房企市场份额
33.8%
房企/ 排名
2017年前十房企市场流量总额555.35亿元，流量成交面积270.55万方，规模房企合作开发成常态。
万㎡
1200 1000
800 600 400 200
0 供应面积（万方） 成交面积（万方） 成交均价（元/㎡）
2013年 850 712
11,638
苏州市商品住宅年度供求量价走势
2014年 867 721
12,152
2015年 743 1099
13,031
2016年 704 792
19,039
2017年 527 525
16234
102%
2017年 392 525
15160
23%
18000 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0
0.81
2016年成交地宅比
2016年土拍溢价率
102%
0.75
2017年成交地宅比
2017年土拍溢价率
23%
土地市场/土拍走势
房热带动地热 地王频出
家，不输2017年。
深耕房企补仓
现房销售率：71%
新进房企入苏
现房销售地块 非现房销售地块
土地市场/土地市场支撑点
苏州人口及经济指标均处于全国前列，并且持续增长，整体宏观市场呈现乐观积极态势,漂亮的宏观市场数 据吸引外来房企持续入苏，截止目前销售金额50强房企34家布局苏州。
30000
2016年全国城市GDP排行前十
2016年
608 184 97 62 25.9
环比
-30.79% -43.53% -30.94% -36.15% -0.15%
全线 下滑
备注：统计时间均为1.1-12.31
房企/ 排名
2017年前十房企销售金额同比明显下滑，但市场集中度小幅提升。
苏州主城区企业销售金额排名TOP10（权益）
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
25000
20000
15000
10000
5000
0 上海 北京 广州 深圳 天津 重庆 苏州 武汉 成都 杭州
2016年全国城市人均可支配收入排行
60000 50000 40000 30000 20000 10000
0
上海 北京 深圳 广州 苏州 杭州 宁波 南京 厦门 无锡
180000 160000 140000 120000 100000
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
小计 市区
房企 旭辉 万科 苏高新 阳光城 路劲 融创 中锐 招商 建发 新城
/ /
2017年 成交金额（亿元）
79.36 66.29 50.82 48.17 37.06 36.53 35.60 35.51 33.35 32.88 455.56 1348.13
2017年苏州商品房成交全面下滑，商品住宅市场受政策影响下跌严重，其中别墅产品成交量同比降幅最大， 类住宅的酒店式公寓产品亦下滑明显，办公成交量相对稳定。
商品房物业形态
普通住宅（万方） 别墅（万方）
酒店式公寓（万方） 商业（万方） 办公（万方）
苏州楼市同比情况
2017年
421 104 67 39 25.8
成交面积（万方） 44.58 47.76 28.76 24.54 30.78 27.92 18.06 21.97 12.86 13.32 270.55
2017年 十强房企流量总额
555亿元
细分物业市场分析
PART
2
商品住宅 / 年度走势
2017年苏州商品住宅成交525万方，月均成交44万方，创近5年新低。
2016年8月，苏州出台新 十五条实施现房销售政策
2017年，全国各地调控政 策持续加码
土拍热度微降 溢价率仍高
房冷地热 现房率提高
2017年10月，十九大召开， 坚持房子是用来住的不是用 来炒的，持续严厉的调控政 策
房冷地冷 土拍首度降温
土地市场/现房率及拿地房企
2017年整体现房率约71%，地市火热，主要缘于深耕房企持续补仓，同时战略布局苏州新进房企仍达10
1200 1000
800 600 400 200
0
宅地成交建面（万方） 商品住宅成交（万方） 楼板价（元/㎡）
溢价率
苏州近五年年度宅地面积与商品住宅成交面积对比图
2013年 736 711 4742
38%
2014年 752 720 4400
32%
2015年 532 1098 8879
72%
2016年 642 792
80000 60000 40000 20000
0
2016年全国人均GDP排行前十
深圳 苏州 广州 南京 长沙 杭州 天津 北京 武汉 上海
3500 3000 2500 2000 1500 1000
500 0
中国城市人口排名
重庆 上海 北京 成都 天津 广州 保定 苏州 哈尔滨 深圳
商品房市场/同比变化
排名
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
小计
苏州主城区企业销售金额排名TOP10（流量）
房企 旭辉 万科 苏高新 中新 新城 阳光城 招商 中海 路劲 融创
/
2017年 成交金额（亿元）
97.41 92.49 60.64 49.74 47.80 47.77 46.06 39.91 37.06 36.47 555.35