53
第四阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
房地产行业全面调整阶段
54
2008
2008年，寒流 下跌 低谷 2008年关键词：
2009
土地市场降温 中介倒闭 上市“流产”
2010
销量萎缩 降价促销 持币待购
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2008年1月 房市转淡 中天置业、长河地产、 创辉租售等一批房地产 中介倒闭
1979 1980 1986 1988 1991
22
1958 1979年开始经济体制改革 1980年4月 邓小平提出 “出售公房，调整租金，提倡 个人建房买房”的设想
契机
1979 1980 1986 1988 1991
拉开了住房制度改革的序幕。
23
1958
住房制度改革正式启动
1979 1980 1986 1988 1991 1986年1月，国务院召开 城镇住房制度改革问题座 谈会 1988年4月，《中华人民 共和国宪法》规定，土地 使用权可以依法转让。
中国房地产发展数据播报
3
中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
4
1980年4月，邓小平同志提出了“出售公房，调整租金， 提倡个人建房买房”的设想，拉开了住房制度改革的序 幕。
5
当中国房地产起步之时，其他国家地产行业已经发展成熟，是借鉴成功模 式还是摸索新的模式？
中国房地产应该以何种模式开始发展？？
2.领取《建设工程施工许可证》
3.开工建设
竣工验收
1.领取《商品房销售许可证》
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房地产开发流程可以用“五证”的取得来贯穿 一 二 三 四 五
建 设 用 地 规 划 许 可 证
国 有 土 地 使 用 证
建 设 工 程 规 划 许 可 证
建 筑 工 程 施 工 许 可 证
商 品 房 销 售 许 可 证
借鉴
创新
6
成功不能复制但可以借鉴
中国房地产发展师从于香港、起源于深 圳、传播于大陆内地
7
在过去20多年中，影响中国内地房地产行业发 展的模式是
香港模式
香港模式本质特征：是房地产开发商以相对廉价取得土地
为经营导向 ；这主要源于香港土地资源严重稀缺， 土地高度垄断，商品住宅产品供不应求。
8
近几年，中国房地产企业逐步看重美国模式， 并以美国房企为标杆，借鉴与学习。
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发展模式的根源：土地
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
12
选
址
1.市场条件判断
2.项目位置选择
立
项
1.确定开发方案
2.编制可行性研究报告
取得土地
1.办理《建设用地规划许可证》
2.领取《国有土地使用证》
规划设计
1.领取《建设工程规划许可证》
开 发 流 程
开工建设
1.招标:寻找施工单位
调 整 期
1997 1998 1999
30
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994
负增长 亚洲金融危机
31
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
繁荣
炒 作 期
1991
1993 1994 1998年中国的福利分房 制度终止，货币化分房 方案正式启动。
萧条
调 整 期
1997 1998 1999
暴风雨来临前的 沉寂期
中国房地产发展历程
——房地产市场基础培训课程
易居中国·华中区武汉公司 市场部总监 李进
2010.10
1
回首改革开放30年中国老百姓的住房变迁， 就会发现，房地产记载的既是一部中国30 年的建设史，又是一部浓缩了我国社会主 义建设的改革开放史。
2
目 录
中国房地产行业发展模式
中国房地产行业发展所经历的阶段与特点
首先，看看中国房地产发展历程 与特点。。。。。。
19
中国房地产行业发展 所经历的阶段与特点
20
第一阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
中国房地产市场萌芽阶段
21
新中国成立 战争摧残 一穷二白
1958
从1958年开始，房地产 收归国有，中国房地产从 此消失。 重点发展重工业，还不存 在完全意义上的房地产市 场。
49
2007年房地产市场热潮推动土地市场的火爆， 珠三角区域土地价格上涨迅猛，频频出现地价标王 和抢地现象，土地价格在房地产商品价格中的
结构比重越来越大，并呈现加速提升趋势。
但到年末，受到国家政策和楼市成交量萎缩等 原因影响。土地流标现在屡次上演。
50
2007年4月20日
碧桂园在港上市 缔造了中国内地房地产企业在港最大筹资额 25岁的杨惠妍因此跃升为内地女首富
61
2009年，楼市“火”“剧”---蜗居
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中国房地产发展数据播报
63
中国房地产市场 从安居时代到投机时代
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投资：开发投资增速逐月回升 但仍低于近年 来平均水平
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供应：09年施工和新开工面积低位增长 市场 略显供给不足
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需求：销售面积和销售额的规模与增速均创 历史新高
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成交：主要城市住宅成交套数创历史新高
24
1988年4月
新中国土地拍卖“第一槌”。
25
最早一批被改革开放之风洗礼的城市
南国土壤：八十年代中 期的广州、深圳等
创下三天一层楼的“深圳速度”的深圳国贸大厦
26
1958
真正意义上走上了市场化的发展之路
1979 1980 1989年以“海南”房地产 泡沫破裂为标志的中国房 1986 地产严冬如期而至。 供求关系不合理 虚假繁荣 可以说，海南房地产泡沫 1988 破裂之后，中国的房地产 才在阵痛中。 1991 27
美国模式
几乎无限供应。
兴起
美国模式本质特征，是以实际研究消费群的购买力 及需求细分为经营导向。其原因是美国的土地资源
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香港模式
长江实业
VS 兼容
美国模式
Pulte Homes 万科
中国模式
中国政府对土地用途的规定、超过闲置年限强制回收 政策，以及对商业住宅采取的宏观调控，都对土地投 机起到了有效的抑制作用。
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中国房地产行业发展模式
发展模式 开发模式 盈利模式
15
房地产企业的赢利模式，具体而言，根据房地产 整个项目全生命周期（项目论证、项目定位、 规划设计、工程建造、营销策划、客户服务、物 业管理）七大环节，专业化房企的赢利模式
大致可以分为六大类。
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盈利模式之一
投资运作
盈利模式之二
投资经营模式（资本溢价能力）
火车炒房团
飞机炒房团
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2001年
福 布 开 发 斯
商 中 占 国 富 2 豪 8 榜 人 中
37
1999 2000 2001
2002年，土地市场规范化政策出台
招拍挂 2003年关键词： 地王 别墅供地 SARS
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全面 恢复
2002 2003 2004 2005 2006 2007
2003年，地王现象出现
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繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
1999 2000 2001 2002 2003
2005年，走低回落 短暂低迷期 2005年关键词：调控 一季度房价上涨19.1% 3.26 国八条 4.27 新八条 调控文件密度加大，但房价一 直坚挺
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繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
”海南“地产泡沫
王石、潘石屹、冯仑。。。
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第二阶段：
1978 1991 1999 2007 2010
探索阶段：炒作与调整
29
繁荣
炒 作 期
1991 1992年邓小平同志的南巡讲话 房地产开始迅速发展起来 1993 掀起了房地产开发的高潮 1994 炒作最严重区域： 北海、大亚湾、海南等地
萧条
1999 2000 2001 2002 2003
2006年，一个字“涨” 2006年关键词： 加息 国六条 金融业开放
繁荣 景象
2004 2005 2006 2007
43
2006年4月27日
深圳市民邹涛发起“不买房”运动
44
2006年4月28日 2006年5月17日
再次加息 抑制需求 国六条
45
39
2003年2月，国土资源部叫停别墅供地，低密 度住宅成”抢手货“ 2003年3月，SARS爆发，短暂”寒冬“出现
40
1999 2000 2001 2002 2003
2004年，房价大涨 2004年关键词： 土地拍卖 加息（9年来第一次加息） 个人集资建房 房地产热潮从北京上海一线城 市向内陆转移
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房地产城市价格排名
房地产价格指数
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中国房地产市场未来发展趋势
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规范
200000 元/㎡ ㎡ 2000 元/㎡ ㎡
低碳
智能化 城市化
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行 政 手 段
政府
行 业 规 律
何去何从？？？
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桥梁&价值
BRIDGE & VALUE
The end, thanks!
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土地开发
盈利模式之三
地产经营模式（政府公关能力）
房产开发
开发经营模式（项目运作能力）
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盈利模式之四
物业持有
盈利模式之五
物业持有模式（资产管理能力）
营销策划
盈利模式之六
整合营销模式（策划销售能力）
综合开发
综合开发能力（资源整合能力）