本科毕业设计（论文）开题报告题目嘉兴市区廉租房制度的发展及完善对策一、论文选题的背景、意义（一）背景廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。
廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者，旨在解决城市特困人口住房问题。
我国现行的住房保障制度是从1994年开始逐步建立起来的，包括经济适用房、廉租房、房租补贴以及住房公积金制度。
其中，经济适用房、廉租房是解决城市中低收入居民住房的主要保障政策，但从实践来看，相比经济适用房，廉租房建设一度处于相对迟缓的状态，建设资金来源缺乏。
对于地方政府而言，廉租房建设无益于财政和政绩。
特别是在土地出让招标拍卖的今天，廉租房建设会减少土地出让金收入，该收入在某些经济落后地区政府的财政收入中，甚至占了一半以上。
对于房地产开发商而言，由于无利可图，故反应冷淡。
从目前的实践来看，由于标准过低现有的廉租房数量仍旧未能覆盖所有符合标准人群。
如今，随着中国住宅商品化发展的不断深入，以及由于经济体制改革的不断深入造成的大量结构性失业，使得城市贫困家庭的住房困难问题日益凸现。
在此大背景下，加快完善现行廉租房制度迫在眉睫，这也是时代的要求，构建和谐社会的需要。
（二）意义通过本论文的研究，希望能够丰富和夯实理论基础，找到中国廉租住房制度实践创新的途径。
具体说，就是从消费经济学、和谐社会与科学发展观、西方新制度经济学、公平和效率四大理论中寻找中国廉租住房制度创新的出发点，以经济学的思维方式而非单纯的济贫思想，本着优化城市居民住房消费结构、提高资源配置效率、维护公平等原则，对廉租住房以及廉租住房制度的概念进行深入探讨，重点解决制度构成中有关实施机制的创新，特别是为每一个创新的着力点都挖掘出具体的理论支撑，并根据现实国情和国内外先进经验，设计出有实践操作性的创新方案。
在廉租房制度中，供给的选择适当与否对廉租房制度能否顺利高效的实施具有举足轻重的作用。
系统的研究不同廉租房供给的适用条件，对加快各地廉租房制度的实施，提高地方政府专项资金的使用效率，更好地改善低收入家庭住房需求，促进社会可持续发展具有重大的应用价值与现实意义。
（三）国外相关研究的最新成果及动态1、发达国家住房基本理念的变化二十世纪以前，西方发达国家的政府一直把住房作为单纯的生活消费品看待，认为住房问题主要靠居民自己解决、政府没有责任。
世纪以后，即便是在城市人口剧增带来居住条件恶化的情形下，一些国家采取了修建贫民窟等措施，但只能治标不能治本，而且引发了更多的社会问题。
二十世纪初，西方国家的一些政治家、学者和专家逐渐认识到，住房是一种特殊的商品和特殊的消费品，解决中、低收入者的住房难题需要政府的支持。
这种观点相对以前政府不管居民住房的理念发生了质的改变。
除此之外；还增加了强调住房的社会性以及发展住宅产业可以产生国民经济新的增长点的观点。
2、住房政策的分类研究按政策重点，西方部分经济学家将住房政策分为两大类一是注重收入公平分配的住房政策，这类政策的目的在于使所有城市居民都能达到由政府规定的住房标准，主要方法是通过对贫困群体的经济补助，提高他们在住房消费方面的有效需求，缩小他们同其它收入阶层在居住条件上的差距。
二是注重住房存量有效供给的住房政策，主要是通过纠正市场经济条件下出现的住房供求不平衡现象以及由外部效应带来的偏差，促进住房存量的有效供给。
3、福利国家类型与住房政策的匹配关系巴劳和顿肯提出了福利国家类型与住房产权类型的匹配关系。
他们认为，自由福利国家把自有住房作为市场调节的主要部分，国家仅对低收入阶层的住房问题进行干预。
社会民主福利国家把出租住房和合作住房作为足社会各阶层住房需求的长期策略。
合作主义福利国家则对公共出租住房和私有出租住房同等对待，两者都能随时成为住房供应的主要来源。
（四）国内相关研究的最新成果及动态1. 廉租房制度作用及机制研究《我国目前加大廉租房建设的必要性分析》的研究中指出：居住权是公民的一项必须实现的基本权利，为中低收入人群提供基本住房保障是政府的职责。
加大廉租房的建设和供应量，可以逐步解决城市低收入者和大量进城务工人员的住房问题，可以分流住房的刚性需求，降低他们对市场的过度依赖。
这将有效缓解房地产市场的供需矛盾，推动房地产市场健康理性发展，从而有利于社会主义和谐社会的构建。
在科学发展观的指导下，坚持以人为本，加大廉租房的建设力度，是党和政府关注民生、解决民居的惠民之举，也是改善住房结构、完善住房体系的重要内容。
在构建社会主义和谐社会新形势下，政府应加大廉租房的建设力度，尽快让一大批低收入家庭真正享受到改革和发展带来的实惠。
（李晓鹏，2009）《关于进一步加强与完善廉租房制度建设的思考》中认为：廉住房制度有着定位准确、成本较低、灵活性强等特点，在解决城镇低收入群体的住房问题上发挥着不可替代的作用。
廉租房制度在解决城镇低收人群体住房问题上较住房公积金制度和经济适用房制度更有针对性，且更有成效，但因制度内部因素和外部执行不力等原因，造成我国廉租房覆盖面小、供给不足、锗保漏保等问题的出现。
鉴于廉租房制度在解决城镇低收入群体住房问题中具有重要作用，政府有关部门既应明确该制度的优势所在，也应正视制度存在的不足，并有针对性的解决、纠正，进一步完善、提升廉租房制度，将我国住房保障事业推向前进。
（吴翠萍，2010）2.关于廉租房供给难点的研究现状目前，廉租政策的实施已经取得了一定的成果，但与此同时，廉租房建设也依然面临着一些亟待解决的问题。
《廉租房政策实施中的四大困境》中提到了四点，首先，建设资金不足，缺口较大现阶段，仅靠政府的财政投入难以支撑廉租房的顺利实施。
廉租房建设资金的严重不足仍将成为目前各级政府落实廉租房政策、推动廉租房发展的一个瓶颈。
其次，地方政府执行不力，一是对廉租房的定位不准。
二是地方政府对廉租房建设的职能缺位。
第三，廉租房房源不足，供应紧张，有的城市新建廉租房的数量仅是目前申请者住房需求数量的1%，远远不能满足目前的需求。
最后，管理机制不健全，监督不到位。
（刘雪明，2009）《建立合理的住房供应体系》这一研究里也提到廉租房建设资金来源不能保障和房源不足的问题。
（冯飞，2009）《廉租房政策执行困境分析》中认为我国的廉租房建设尚处于起步阶段，政府建设廉租房面临三大困境，首先廉租对象覆盖面过窄，其次，资金短缺，最后，廉租房的房源供给空间有限。
（李秀文，王丽，2009）《廉租房制度推行的瓶颈与对策分析》一文中也提到廉租房制度在推行过程遇到的一些问题，其中也提到廉租对象覆盖面过窄，资金来源不充足和房源供给不尽人意，此外还提到了廉租房制度体系不完善，监管力度不够。
分析了突破廉租房制度“瓶颈”的对策，首先要完善廉租房制度体系，加大实施监管力度，其次拓宽资金来源渠道，广泛筹集资金，使廉租房在建设过程中无论采取货币补贴还是实物配租的形式，都可以有充足的资金作保证。
最后，要坚持以人为本，将廉租房推行工作做细、做精，使其更具灵活性和生命力。
（许云萍，2009）《关于廉租住房供应体系建立的难点与设想》一文中指出了廉租住房供应体系建立的难点，一是无旧的公有住房可腾退，体现在各单位已无闲置的公有住房，职工现已租住的公房无法腾退，已售公房即房改房无法腾退。
二是房地产开发公司不愿承建廉租住房。
三是政府和单位兴建廉租住房的资金难以筹措。
（黄清，1999）《现行廉租房制度存在的问题与对策浅析》一文中认为：我国廉租房建设存在的主要问题是缺乏建设资金，资金来源不稳定，地区差别大，保障范围过窄，不能有效解决低收入住房问题，地方政府缺位，没有健全机构和人员落实制度。
缺乏有效准入、退出机制及监督和惩罚机制。
主要对策是建立多渠道且稳定的廉租房保障资金，并消除地区差别；合理界定保障对象和水平，扩大覆盖面；建立长效机制，立法明确各级政府的责任；建立严格的准入，退出机制，并完善监管和惩罚制度。
（高晓，2010）《城镇廉租房融资困境与模式创新》指出：廉租房带有福利性的特点，这种先天的公共属性，就决定了其与一般商品房的市场化开发、运作的内核不同。
目前廉租房建设的融资方式均呈现出供给不足、极不稳定的特点。
主要的困境体现在金融杠杆缺失，信贷结构失衡，地方政府积极性不高，当前城镇廉租房开发建设融资的模式创新就是要打破这种制度变迁的路径依赖，寻找新的路径取向。
（王月虹，2007）《健全征信体系促进我国廉租房制度建设》一文中指出：目前我国廉租房制度的实施存在效率低等问题，主要原因是征信体系不健全、信息不对称程度高、缺乏完善的个人信用信息管理系统、失信成本小、缺乏有资质的征信中介去承担廉租房住户资格认定等。
因此，应加快征信立法，建立完善的个人信用信息管理系统和个人信用资信评价机构，大力推动不同层次的征信中介的发展，以促进廉租房的制度建设。
（梁涛，2010）《我国廉租房提供的政策安排与效应分析》中指出：在我国现阶段廉租房房源严重不足，地方政府建设廉租房的动力又不足的情况下，应该由中央政府和地方政府共同建设一定数量的廉租房，同时加强制度建设，拓宽资金来源，以保障更多低收入者的住房需求。
（王玉燕，2009）3.有关廉租房供给方式的研究《论建设廉租房的新思路》一文中建议：未来可以让开发商投入部分资金来建廉租房，具体做法是把“双限双竞”中竞地价、竞房价中的“竞房价”一项取消，“双竞价”改为竞地价、“竞廉租”。
让发商在竞标地价时，同时要承担为政府无偿建设廉租房的义务。
通过“竞廉租”方式，将迫使开发商向政府大量“捐赠”廉租房，这样廉租房严重短缺的局面将得到很大改观。
（刘海迅，2009）《廉租房供给模式再造—基于合同外包与凭单制的契合》中认为：当前廉租房供给不足问题凸显，政府无力建设充足的廉租房提供给城市低收入住房困难家庭，根源在于廉租房供给中政府角色错位，扮演了直接生产者的角色。
应契合合同外包与凭单制两种市场化工具，由政府通过竞争性投标引入若干房地产商进行廉租房建设，而后由城市低收入住房困难家庭使用政府发放的凭单自由选择任一承包商建设的廉租房，从而实现资金有限条件下廉租房建设成本的优化，获取效用最大化，再造廉租房的供给模式。
（林志斌，2009）《城镇廉租房项目REITs模式研究》指出：城镇廉租房项目的REITs模式对未来廉租房建设的发展有着重要的作用，REITs是一种以房地产及相关资产为投向的资金信托投资方式。
廉租房项目 REITs 模式能通过合理的收益分配机制有效将政府部门的社会责任、远景规划、协调能力与民营企业的创业精神、民间资金和管理效率结合到一起，发挥各自的优势，参与各方虽然没有达到自身利益最大化，但却实现了“帕雷托”效应，即社会效益最大化。