康养产业运营也好，文化及旅游产业运营也罢，两者运营除提 供特色服务外,还应重视产品服务。开发商应在打造产品销售线方 面下功夫。在笔者看来，开发商打造产品销售线应从以下两种产品 展开。第一种产品是度假产品。度假产品要以小体量、小面积的第 三居所为主，要迎合当地及周边区域的市场,并不断扩大产品的受 众面。房型方面则需要结合当地特色，开发商则要秉承简单明快、 低调内涵的设计理念，面向广大中产阶级阶层，推出极具性价比的 度假产品。位于南戴河娱乐中心对面的黄金海岸景观资源带就是典 型案例。
第二种产品是康养产品。该产品以银发人群为主要目标，开发 时同样要秉持"小居住户型、大社区配套”的理念，并辅以医馆群、 康养酒店、护理院等配套机构，以打造康养综合体为终极目标。此 外，针对银发人群短暂的康养需求，可以通过销售或租赁康养物业 使用权的模式满足他们。另外，还可以聘请当地及全国知名中医专 家开展“巡诊”,采取“互联网医院”模式整合全国的中医资源，开
HOT SPOT 热点讨论 项目和活动，打造地区的文化标杆， 以文化造声势、以体验带观众、以游 客带流量，整体提升文化旅游产品的 水平。販
树立产业运营思维
目前，开发商在康养小镇开发 过程中多采取“住宅产品开发+康养 产业配套”的模式。而在实际操作过 程中，康养往往沦为开发商宣传的噱 头，销售住宅才是其真正目的。康养 小镇区位选择往往远离城区，因而 导致住宅销售情况常常不尽如人意，
“去库存”成为开发商当前所面临的 最大难题。当前在政府引导下，康养 小镇项目的开发模式正从“房地产+” 方向朝“健康产业+”方向转型。
开发商还可以结合时下火热的顺应体验式、参与式文化旅游趋 势，打造一个或多个文化旅游项目舞台，申办区域乃至全国的文化 赛事活动。比如说,举办诗词大会、书法比赛、绘画比赛、围棋比赛 等弘扬国学的活动。再比如说,举办流行音乐会、歌唱比赛、乐器大 赛、舞台剧比赛、话剧比赛、戏曲表演等文化演出活动。通过文化舞 台的运营,推动文化资源的传播，消费客群的分流，为丰富人民文化 生活创造机遇。此外，整个园区还可融入特色文化，打造高能级的 文旅活动。园区可以融入城市的特有文化元素，譬如佛教文化、民 族文化、诗词文化、茶文化、饮食文化等,通过主办特色的文化旅游
面对转型项目开发商必须要树立 产业经营思维，认清将康养产业运营 与住宅开发回笼资金间的重要联系。 以浙江乌镇雅园为例，该项目不仅定 位清晰，而且参考医养结合的养老思 路,形成了差异化学院式的养老服务。 项目经营方面，该项目将物业产权销 售与服务提供紧密结合，物业销售作 为整个项目资金回笼的主要方式，为 养老产业的长线运营提供了资金保 障。据了解，该项目目前已经形成了物 业服务费+健康管理服务费+康养设施 使用费+康养课程销售+其他进行资金 回流的闭合资金回笼体系。
开发商在树立运营思维之后,还要着手打造具有特色的产业运 营动线。所谓康养产业运营是指,提供特色慢病医疗、新兴医疗、健 康体检等医疗服务以及禅修心灵康养、特色中医疗养、特色高端养 老等疗养服务，并形成收取健康管理服务费+康养设施使用费+康养 课程销售+其他的资金回流体系。文化及旅游产业运营则是指，提 供体验性的项目服务，并通过收取门票+项目体验费+其他费用实现 资金回流运营。
康养小镇项目的建设应努力将区域健康养生资源中的文化元 素融入其中。比如说,药膳康养小镇所提出的中医药文化，白云山康 养小镇所提出的温泉养生文化,广西巴马康养小镇所提出的长寿文 化以及无锡拈花湾小镇所提出的禅意文化等都成功演变为该项目 的独有文化标签。而独有文化标签不仅为项目的健康发展注入了镇 静剂，还提升了项目的文化内涵与层级。
融入地方特色元素
传统旅游涉及面广阔，包括食住行游购娱等环节，但是由于经 营者经营规模大小不一,服务质量参差不齐,导致整个旅游产业结 构极为松散。这一问题也深刻地影响了行业的管理。康养项目开发 商在全面满足人们健康需求的同时，还应完善项目的文旅康养功 能，要破除粗放的、同质化的设计思维，全面树立元素多元与流程 标准的产品设计理念。
AG I城市开发 | 2019.08 URBAN DEVELOPMENT
康养小镇顶目的开发需要发挥经营者市场与投资者市场的牵引 作用。康养小镇顶目开发商,必须统筹顶目整低运营。开放商可以尝试
“国际/全国运营商+当地运营商”的思路，招引国际化、全国性的康养 度假类机构参与顶目的整値运营。
打造产业运营动线
作为康养小镇项目开发商,要推进项目有序开发，务必确保项 目现金流的正常运转，其中住宅、商业产品的开发销售作为重要的 资金回笼渠道更需引起重视。为确保项目运营过程中拥有良好的 现金流，在住宅、商业产品开发设计阶首先，开发商要了解目标投资者市 场在哪里？其辐射区域有哪些？其次，开发商要了解目标投资者市 场的客群有哪些？其核心需求是什么？最后，开发商要了解市场上 同类竞争产品，明确新项目的核心差异化特色。日前，中央经济工 作会议上再次重申“房住不炒”的定位，这也要求开发商必须精准 打破固有思维，明确康养项目的定位,切忌陷入此前炒房售房的怪 圈之中。
发配套药膳、理疗等新业态,打造知名的康养产品。
发挥两个市场作用
康养小镇项目的开发需要发挥经营者市场与投资者市场的牵 引作用。康养小镇项目开发商,必须统筹项目整体运营。开放商可以 尝试“国际/全国运营商+当地运营商”的思路，招弓I国际化、全国性 的康养度假类机构参与项目的整体运营。这样不仅能够提升项目的 品质及影响能级，还能实现项目的精细化运营。与此同时,双方的 强强联手还能带动当地的餐饮、住宿、娱乐等项目的开发，完善区 域的配套设施，带动当地经济发展。
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康养小镇的规划要点
随着全民健康意识的提升，养 生旅游度假产业也迎来快速发展,开 发商不断加码旅游度假服务产业。其 中，康养小镇就是养生旅游度假产业 的典型代表。它以旅游资源为核心， 以健康服务为支撑,集合产业、居住、 活动、商务会议等多种功能，不仅满 足了游客的健康需求，还满足了游客 的益智娱乐需求。