档次最高：香港中路商务区块是青岛高端写字楼的聚集地，共有写字楼110栋左右，其中5A甲级写字楼16个。
香港路CBD——在/待售项目
区域内10个办公项目中，有3个目前在售，潜在供应量较大。中铁青岛中心与竞品综合素质接近，但价格相 对较低， 销售速度快，成为明星项目。
销售 状态
项目名称 海航万邦中心 在售 中铁青岛中心 远雄国际广场 级别 甲级 甲级 甲级
万邦中心凯悦中心等 甲级写字楼规划表象 国际知名公司入驻， 物管水平大幅提高
香港路CBD甲级写字 楼层出不穷； 崂山、城阳、西海岸 商务区氛围日渐浓厚
大部分为自建办公楼
萌芽阶段
1995年
起步阶段
2000年
发展阶段 2005年
高速发展阶段 2010年
成熟发展阶段
需求行业：石化、银 行、保险、电信、邮 电等有过垄断行业
青岛五大写字楼市场格局对比分析
分项分析 整体定位 香港路CBD 半岛CBD 海尔路CBD 中央商务区 西海岸商务区 新兴商务区 成长型企业 甲级写字楼 高品质商住楼 城阳商务区 新兴商务区 成长型企业 甲级写字楼 高品质商住楼 总部基地 青岛CBD 国内外企业区域总 世界500强企业 部 国内外经济实力较 目标市场 国内实力雄厚企业 制造业及高科技行 强企业 业 建筑类型 高层、超高层5A 纯商务甲级写字楼 甲级写字楼为主 高品质商住楼 5A甲级写字楼 高品质商住楼
75
108 219
42
55 122
合计
169-392㎡
海尔路CBD——板块特征
海尔路板块为已初具规模的新兴商务区，以发展总部经济和承接香港中路外溢的中小型企业为主要方向。
初具规模：目前崂山区5A甲级写字楼共8个，商务区已具备一定规模，已投入总部楼宇面积达60万㎡，吸引企业650多家入驻 ，青岛联通分公司、中国电信等13座总部商务楼宇投入使用。迫于市南区写字楼的高价格、高租金，许多中小型企业外溢到崂 山商务区板块； 政府规划：崂山区政府对商务区总体规划，以海尔路为轴线，高标准规划建设商务一、二、三区，重点引进规模大、质量高、 带动力强的楼宇项目； 特色发展：崂山区规划建设一批以楼宇总部、现代商贸、节庆会展、证券金融、旅游度假等五大特色业态为代表的现代服务业 企业。
海尔路CBD——待售项目
海尔路CBD，已知待售项目有4个，潜在供应量为77万㎡。
青岛国际创新园 永新国际金融中心 上实啤酒城项目 山水城
项目名称 上实啤酒 城项目 青岛国际 创新园 永新国际 金融中心 山水城
办公体量（万㎡） 33 17 27 待定
开发商 上海上实城市发展投资有限 公司 青岛高科产业发展有限公司 青岛海沃置业有限公司 青岛源泰置业有限公司
青岛中心——销售情况
2012年6月开盘，A塔5-46层为写字楼，169-392㎡，共219套，目前已去化122套，销售率56%。
楼座 面积区间 169㎡-190㎡ 总套数 36 销售套数 25 销售率 69% 69% 51% 56% 存量套数 11 33 53 97
A塔
226㎡-295㎡
316㎡-392㎡
1995年之前 1995-2000年 2000-2005年 2005-2010年 2010年之后
市场不存在真正的写 字楼供应
1995 年 开 始 出 现 满 足办公需求的商住楼 地理位置优越的住宅 物业开始用作办公
香港路CBD大兴土木 写字楼市场集中放量 2003-2005 年 市 场 得 到快速消化
建筑年 户数 代
2011 2013 2011 —
面积区间 （㎡）
300-700
层数 51 45
标准层面 总建筑面积 目前均价 2012年/开盘至2013年6 积（㎡） （㎡） （元/㎡） 月月均签约套数
2000 1800 2000 85000 79600 29466 33000 37000
销售率
6-25层只租不售，5元/㎡天 26层以上可售，50000元/㎡
香港路CBD——已售项目
已售写字楼保有量巨大，档次较高，入驻企业众多，入驻率90%以上，但因销售价格较高，投资回报一 般。
区域整体情况 租赁价格 销售价格 租售比 入住率
项目名称 中环国际广场 万邦中心 英德隆大厦 招银大厦 青岛国际金融 中心 颐和国际
1.95－5元/㎡天之间 13461－50000元/㎡之间 1：225－1：365之间 平均90%以上
2013年5月各区市办公存量分析
60 88.5 100 90 80 40 62.2 60.1 63.3 55.1 62.3 41.1 54.2 30
2012年1月-2013年5月各区市办公供销分析
21.5 20 15.8 11.3 10 4.6 10.6 8.6 4.7 2.4 0 12.2 7.8 7.4 11.2 6.1
存量（万㎡）
存销比
供应量（万㎡）
累计成交量（万㎡）
宏观市场小结
发展历程 全市供销 区域供销
• 1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼，后来随着经济的不断发 展，写字楼市场日益成熟，逐渐演变为现有的三大商务区市场格局。
• 2010年以来，青岛写字楼市场明显供过于求，全市写字楼存量持续上 升，整体去化压力较特征
香港路CBD，是目前青岛写字楼保有量最多、面积最大、入驻企业最多、档次最高的商务区。
香港路CBD
面积最大：香港中路商务区以青岛市政府为中心，向西辐射到湛山，向东到青岛大学，向南到海边，向北到宁夏路；
入驻公司最多：目前香港中路商务区内企业总部超过300家，金融机构云集，写字楼市场保有量比较大，目前可见总 建筑面积在450万㎡以上；
投资回收年限 (年) 19
27 25 21 30 19 租售比 1:230 1:365 1:308 1:255 1:361 1:225
总建筑面积 （万㎡） 2.6
15.5 5.2 11 10 10.6
售价（元/㎡） 13461 50000 27733 19153 38000 19000
物业管理费 （元/㎡·月） 4.5
标准层面 积（㎡） 28 1100 25 1200 29 1500 22/27 1300 18 720 20/28 1500 6 3000 23 1000 18/22 700
层数
总建筑面 目前均价 2012年/开盘至2013 销售率 积（㎡） （元/㎡） 年6月月均签约套数 95% 27500 18000 1 22800 22000（2000精装） 47% 41805 18000 2 65% 55600 16000 38 83% 14037 20000 7 69% 58193 20000 2 79% 70000 17000 8 67% 47012 16000 2 90% 18437 18000 13
70
60 50
30.5
20 16.8 9.1 0
32.6
23.4 23.9 7.1 3.9 1.5 5.4 0.0 0.1
40 30
20
10 0
3.5
1.2 0.1
3.7
1.0
0.00.0
市南区 市北区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 平度市 莱西市
市南区 市北区 李沧区 崂山区 城阳区 黄岛区 即墨市 胶州市 平度市 莱西市
10 1-2 56% 54%
219 600-1800
118 300-2000 7-23
绿城深蓝广场
华润中心 银座中心 待售 乾豪国际广场 鲁商中心 东航东海公馆 泰合广场
甲级
甲级 甲级 甲级 甲级 商住 商住 ——
74
40 45 30 40 7 70 —— ——
64000
72000 80000 110000 70000 26000 108664 ——
2013年7月
青岛宏观市场
办公市场格局
发展趋势研判
青岛办公宏观市场
PART 1
青岛办公市场发展历程 青岛办公物业供销分析 区域办公物业供销分析
宏观市场小结
青岛办公市场发展历程
青岛写字楼市场发展历程：1995年之前青岛不存在真正意义上的写字楼，后来随着经济的不断发展，写字 楼市场日益成熟，逐渐演变为现有的五大商务区市场格局。
• 2012年各区域供求基本平衡，三大商务区中去化量排序：崂山区>市 北区>市南区，存量排序市北区>崂山区>市南区。
青岛办公市场格局
PART 2
办公市场格局分析 重点板块与典型项目 市场格局小结
办公市场格局分析
青岛写字楼市场主要可分为五大板块，各板块分布相对独立，但发展程度有所差异，成熟度排序：香港路 CBD＞海尔路CBD＞中央商务区＞西海岸商务区＞城阳商务区。
272619㎡，其中写字楼79600㎡ 14.91 北京中铁第一太平戴维斯
入住时间
整层面积 面积区间 物业费用
2013年年底
1800㎡ 160-400㎡ 待定
当前报价
项目简介
33000元/㎡
A栋5-45层为国际甲级写字楼，总建筑面积8万㎡，是国际 5A顶级商务办公首选领域，写字楼应用高科技智能化管理 系统，搭建国际5A智能化办公平台，办公形象内外同步升 级，4.2米层高。
青岛国际发展中心 大荣中心 中商国际大厦 名汇国际 在售 鑫裕和商务中心 天宝国际 国展财富中心 青岛公馆 华沃大厦
建筑 年代 2008 2013 2010 2014 2010 2008 2008 2009 2012
户 面积区间 数 （㎡） 205 70-150 68 200-400 248 100-300 699 55-210 34 270-420 476 60-240 392 150-200 135 110-1050 165 50-150
1998 年 前 后 商 住 楼 发展达到高潮，市场 供应爆发式增长