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珠江城
• 报价：160-180（低区） 180-200（高区） • 出租率：10% • 出租策略： （1）项目已经于2013年6月份交付使用； （2）项目在9月份正式重新推出市场， 租金定价为160-200元，但市场反映并不 算热烈。同时，发展商目前的佣金标准 （1个月）低于平均市场水平，一定程度 上影响了代理公司的推租积极性。 （3）项目近期成交若干小面积单元，主 要以早期积累的租户为主。
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富力中心
• 成交价格：180-230元 • 出租率：100% • 出租策略： （1）目前该项目已经进入租赁成熟期， 出租率达100%； （2）目前是该项目租约到期高峰期。主 要的大型龙头租户正在或即将开展续租 谈判，个别承租能力低或素质较低的租 户被主动调整搬迁至周边项目；发展商 希望借续租时机提升租金，同时优化租 户组合； （3）个别租户面临无扩租面积的问题， 正计划或已搬迁至周边其他项目。
1.珠江新城CBD区域 2.天河北商务区 3.越秀区及其他区域
捷泰广场
• 成交租金：120-135元 • 出租率：95% • 出租策略： （1）项目为越秀区西区最优质的物业之 一，得益于良好的物业维护和专业的租赁 服务，项目持续吸引医药、餐饮集团、保 险集团总部等外资优质租户，租户组合不 断优化，租值不断提高。 （2）业主愿意提供较长的免租期及具备 灵活性的提前进场条款，但对于租金面价 坚持在130元及以上。 （3）仅剩余1个全层楼层，业主策略为放 慢出租速度，等待优质租户或留给主力租 户作扩租之用。
高德置地广场二期
• 成交租金：135-155元 • 出租率：99% • 出租策略：
（1）项目处于成熟期，出租率接近100% （2）2013年年底至2014年，为项目第一 个租约到期高峰期。 （3）项目租赁工作重点为处理租户续租 以及扩租的需求。但受到未来供应项目的 超前预租影响，对于续租的优质或大面积 租户，发展商更加愿意通过提供低续租租 金升幅及锁定三年以上租期的组合方式， 以减少大面积或优质客户的流失。 （4）由于接近年底，因此发展商近期对 于部分中途退租空置出来的单位进行促销 优惠，租金平均降幅约10-20元/平方米/ 月，导致空置单位的市场消化速度快。
利通广场
• 成交价格：185-220元 • 出租率：90% • 出租策略：
（1）目前该项目已经进入租赁成熟期。 （2）自2015年起，由于仲量联行放弃续约首席代 理，发展商另行委托戴德梁行为首席代理，为期一 年。 （3）项目目前仍然采取差别化租赁方案：针对国 内客户，发展商报价较高，并且谈判空间有限，成 交在210元以上；针对优质客户(例如领事馆、商事 机构、500强外资公司)，发展商给出极具吸引力的 租赁方案：包括低租金面价、长免租期（3-5个 月）、长租期及低递增幅度（6年租约，每3年递增 6%）；
广州甲级 写字楼 市场概况 （2014年11-12月）
致：越秀房托
商业地产部 广州仲量联行物业服务有限公司 2014年12月
目录
一. 市场主要写字楼项目情况更新
1. 珠江新城CBD主要项目情况更新
2. 天河北商务区主要项目情况更新
3. 越秀商务区主要项目情况更新 4. 海珠区主要项目情况更新
二. 各商务区近期市场成交记录
圣丰广场
• 成交租金：120-145元 • 出租率：85% 出租策略：
（1）该项目剩余约10,000平方米可出租，由 于地理位置偏离地铁站较远，并且商业配套不 及体育中心核心区成熟，因此项目出租速度较 慢。
中泰国际广场
• 成交租金：145-155元 • 出租率：97% • 出租策略： （1）由于整体区域办公环境水平的相对下 降，项目近年租户流失严重。项目最大租 户宝洁集团于近期正式宣布将在2015年开 始分阶段搬迁至珠江新城。 （2）大型租户搬迁所创造的空置面积，发 展商采取快速、分割出租的策略，主要被 扩租以及国内民营企业消化。因此，项目 租金保持平稳的情况下稳定小幅度上升。 但租户组合素质逐渐下降。
（1）项目已进入租赁成熟期，目前出租率 达100% （2）项目在2014年2季度起委托满堂红为 驻场代理。 （3）受益于前期低价促销策略，近期推出 市场的空置单元已迅速被市场吸收。 （4）发展商有计划整体出售物业。
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保利V座
• 成交租金：120-150元 • 出租率：60% • 出租策略： （1）项目在2014年7月召开中介大会，鼓 励中介加大推广力度，但租金水平及佣金 标准均维持不变。 （2）项目于2014年第三季度成交缓慢，主 要以少量小面积成交为主，南塔裙楼“渔 民新村”的开张有望提升物业配套及人气。
耀中广场
• 成交租金：150-165元 • 出租率：97% • 出租策略： （1）物业目前处于租赁成熟期。 （2）由于项目出租率持续上升，业主希 望通过续租谈判提升现有租金水平。 （3）早期项目散售超过2/3，发展商持 有部分约占1/3。由于出租率长期维持较 高水平，办公密度较高，大厦公共资源 较紧张、扩张空间有限、并且租金持续 上升。因此搬迁案例较多。但由于有优 越的地理位置以及成熟配套，空置的单 位被市场快速消化。
广晟国际大厦
• 成交价格：150-170元 • 出租率：80% • 出租策略： （1）前期出售均价约为35,000元/平方 米，以整层出租的自用型买家为主。
（2）项目已经交付使用，部分大型投资 型买家开始出租其持有或非自用的楼层。 由于前期业主在长时间空置压力下而下 调租金价格，因此近期已有多个全层或 半层的大面积租户进行认租，成交价格 约150-170元。
万菱国际中心
• 成交租金：160-200元 • 出租率：98% • 出租策略： （1）项目全层楼层已经全部出租完毕，仅剩 余极少量零散单位。 （2）通过2013年第3-4季度低租金、提高佣 金的政策刺激，项目基本已经快速消化了前 期在高区的空置楼层。 （3）项目租赁工作重点已逐渐转为处理租户 续租以及扩租的需求。
1.珠江新城CBD区域 2.天河北商务区 3.越秀区及其他区域
合景国际金融广场
• 成交价格：210-230元 • 出租率：100% • 出租策略：
（1）目前处于项目租赁成熟阶段。 出租率达到100%，并且拥有优质的租户组合。 （2）由于项目拥有优质的租户组合和较高的支 付能力，该项目受到2015-16年落成项目超前预 租的竞争压力。 （3）发展商采用主动、提前，并引入第三方中 介的续租策略，对于中介介入的租户续租、扩 租项目，发展商皆支付相应服务佣金。 （4）在该政策下，主要龙头租户已经基本完成 续租，续租升幅在5-8%左右，部分租户有免租 期，无续租条款的小型租户升租幅度则超过30%；
海航大厦
• 成交租金：155-180元 • 出租率：100% • 出租策略： （1）物业目前处于租赁成熟期。 （2）项目体量相对较小，发展商保持 大客户租赁以及稳定的租赁策略。发展 商除保留针对大客户的优惠措施外，维 持稳定的租金、免租期、非财务条款等 租赁策略。 （3）部分主力租户由于项目没有扩租 空间，选择在周边或珠江新城项目扩租。 （4）对于优质租户的续租，业主愿意 小幅度减租以及给予免租期的优惠。同 时愿意给予代理公司续约服务佣金。
（1）项目已出租完ຫໍສະໝຸດ ，目前主要工作为租户的续租工作。发展商通过提前一年以上主动与 租户洽谈续租事宜，有利于减少优质租户的流 失。
粤海天河城广场
• 成交租金：180-230元 • 出租率：98% • 出租策略：
（2）项目商场近期通过引进多个国际一线 品牌，有效提升了商场品牌组合。
（1）目前正处于该项目租金历史高位，项 目目前处于第一个租约到期高峰期。因此亦 受到未来供应项目超前预租的较大冲击，大 厦优质租户流失严重。 （2）项目目前主要工作为大型租户的续租 工作，面对大型优质租户的续租，发展商愿 意保持低幅度加租的同时给予租户额外的免 租期优惠。对于非龙头租户，加租幅度较大， 一般在10-30%。对于新租租户，目前中高区 小面积新租租户，成交租金普遍在200元以 上。 （3）对于优质租户的续约，发展商愿意给 予代理公司续租服务佣金。
恒大中心
• 成交租金：170-190元 • 出租率：85% • 出租策略： （1）项目定位为总部自用大楼，剩余楼 层希望寻找优质租户，对外租金报价保 持高位，但成交较少，招商进度大幅落 后于同期项目； （2）项目采取住宅式的营销方法，主要 以大版面的直面媒体广告、软文、大范 围短信为主，业主直接对外招租，拒绝 与代理商合作。 （3）项目采取高租金、放慢租赁速度的 租赁策略。
目录
一. 市场主要写字楼项目情况更新
1. 珠江新城CBD主要项目情况更新
2. 天河北商务区主要项目情况更新
3. 越秀商务区主要项目情况更新 4. 海珠区主要项目情况更新
二. 各商务区近期市场成交记录
1.珠江新城CBD区域 2.天河北商务区 3.越秀区及其他区域
太古汇
• 成交租金：180-220元 • 出租率：100% • 出租策略：
中信广场
• 成交租金：150-175元 • 出租率：95% • 出租策略： （1）大型优质租户流失量较大。涉及主 要为全层外资优质租户以及日资租户流 失情况较严重。 （2）租户流失后，部分被国内企业快速 消化，租金大体保持稳定。 （3）由于担心租户素质不断下降，大业 主计划提高佣金、提供优惠租赁条件、 保留大面积控制楼层以等待和吸引优质 租户。
（2）由于发展商在第一季度提高了中介佣金 至1.2-1.5个月。因此在第二、三季度成交较 为活跃，但以小面积租户成交为主。
目录
一. 市场主要写字楼项目情况更新
1. 珠江新城CBD主要项目情况更新
2. 天河北商务区主要项目情况更新
3. 越秀商务区主要项目情况更新 4. 海珠区主要项目情况更新
二. 各商务区近期市场成交记录
高德置地一期
• 成交价格：120-140元 • 出租率：99% • 出租策略： （1）经过2013年低价快速的出租策略， 整个项目写字楼部分已经出租完毕。平均 成交租金面价约130-140元/平方米/月。 主要成交租户为本地民营龙头企业。 （2）由于接近年底，因此发展商近期对 于部分中途退租空置出来的单位进行促销 优惠，租金平均降幅约10-20元/平方米/ 月，导致空置单位的市场消化速度快。