2007年12月广州写字楼市场调查报告
一、07年下半年广州写字楼市场简析
今年下半年以来，环市东一带二代写字楼比较集中的区域，租金出现了下降现象：部分写字楼租金下降5-10%，部分写字楼则采取变相降租金的方式，延长租客的免租期。
业内专家认为，今年以来，耀中广场、维多利广场等大量第三代写字楼陆续交楼，广州写字楼租赁市场竞争加剧，很多大租客从原东山区的二代写字楼区搬到天河的三代写字楼区，租赁市场重新洗牌，竞争力不够的二代写字楼只能降低租金以吸引租客。
租客迁移迫使租金下降
今年广州出现了比较明显的租客迁移现象，多数从环市东迁移到天河区，当中有不少是大租客，租用写字楼面积在几千平方米左右，例如索尼、阿迪达斯、德勤会计师事务所、普华律师事务所等。
大租客的迁移，除直接产生空置外，还会使写字楼的吸引力下降。
为了重新吸引租客，原东山区的一些写字楼开始减租，租金下降幅度在5-10%左右。
一些写字楼则采取延长免租期的做法，变相降低租金。
之前一般免租期都为2个月左右，现在出现了3个月甚至4个月。
为能更快找到租客，一些写字楼业主采取了给中介增加佣金的办法。
环市东一带的写字楼，在大量租客迁移的情况下，空置压力大大增加。
原租金水平和中信接近，达到140-150元/平方米/月的写字楼，现在只有100-110元/平方米/月。
至于散卖的写字楼，因为有众多小业主，为了吸引租客采取了更大的降租幅度，不少写字楼下降了15-20%。
竞争加剧导致重新洗牌
统计数据显示，2007年年末，广州甲级写字楼租赁市场新增供应量达71.7万平方米，相当于过去8年的总供应量。
据统计，2007年陆续有粤海天河城大厦、耀中广场、合景国际金融广场等，近10个写字楼项目交付使用。
这些写字楼全部位于天河区，因为硬件配置远胜原东山区一带的甲级写字楼，被看作三代写字楼。
这些新交付使用的写字楼，租金要求多在150-220元/平方米/月之间，拉升广州今年写字楼的整体租金。
但因为供应量庞大，所以会导致竞争加剧、租赁市场重新洗牌：天河区第三代写字楼强大的竞争力，吸引大租客不断地集中在天河区，二代写字楼集中的区域则会受到连锁打击，租金出现下滑。
据估计，这些新交付使用的写字楼，市场要用一年时间消化，所以这一洗牌过程会在2008年结束。
二、广州各片区写字楼调研数据及简析
1．环市东路片区
环市东路片区写字楼市场调查：
说明：（1）花园酒店租金包括管理费、室内电费、清洁及一条分机电话线。
出租率为估算数字；
（2）月租金与管理费都为每月每平方米价格，月停车费为每月每个固定车位费用；
（3）（同比）为与上期调查数据（5月份）的比较，（↑）为上升（→）为不变（↓）为下降。
（以下各表格“同比”都为此义）
（4）以上所有月租价都有下调空间。
调研数据分析与小结：
本次市场调查的数据与上期（5月份）相比变化不大，从整个市场实际情况来分析，随着广州市新兴片区甲级写字楼的逐成雏形并快速成长和完备，作为老牌商业高档写字楼区的环市东路片区的市场竞争力也处于艰难维持并呈缓慢下降的趋势。
为了抵御新兴商业楼宇的冲击，维持市场份额，争夺新客源，本片区的共同之处就是在销售策略方面下功夫，表面上保持租金稳定，却实际通过各种优惠政策暗降租金而加强竞争力。
2．天河北片区
小结：
天河城作为广州城市的客厅，在外界的知名度比较高。
加之作为广州市政府重点推荐的新城区，其各类配套都在不断的完善中。
特别是与珠江新城的联合开发，将使得其城市客厅的地位更加牢固。
正是由于其形象与配套（区域配套）的领先，其写字楼的租金水平（大厦的同等硬件条件下）在广州也是属于较高水准。
比如市长大厦与大都会广场。
但各写字楼目前而言更多的是注意怎么样将房间出租出去，也没有自己的定位，写字楼的形象也不够明确。
3．体育中心片区
总结：
该地区属于广州市中心商务区，商业气氛浓厚。
交通便利，周围配套设置比较完善。
写字楼外观现代，并具有自身特点，走的是中高端的市场路线，根据市场要求配备了智能化系统，满足了商户的多层次要求，但总体因为地段和投资的原因，租金较高，对于一些国际性的贸易、金融公司吸引力较大。
四、越秀片区
小结：
2007年下半年，随着越秀区中华国际等摩登写字楼宇的建成和正式投入，该等时尚、配套齐全、办公结构合理的写字楼受到国内外知名公司的青睐，故此类写字楼的租价上略有上升。
另随着天河、珠江新城内的超豪华甲级写字楼的落成，原设立在旧城区内知名企业，也有往这个方向流入的趋势，类似酒店内的写字楼，现基本是保持价格不变，而提高服务水平，来吸引新租户及维持老租户。
五、珠江新城片区
片区调研总结：
珠江新城作为广州市日益成熟的CBD，与天河北-体育中心商圈毗邻，与珠江形成的琶洲商务区隔河相望，在地理位置、片区定位、政策倾斜等方面都有明显优势，使得该片区具有巨大的增值潜力。
本片区写字楼从硬件、软件上处处体现国际化标准，智能化、人性化、环保意识也成为了本片区项目的特点和标志，这些优势是决定本片区项目高租金价格的重要因素。
珠江新城写字楼区的形成给目前的写字楼格局带来一定的冲击。
现在环市东等旧写字楼区已经收缩了很多，价格下跌，客户不断流失；荔湾区和越秀区的客户大量流动到天河区的商务写字楼中；交易会迁址也使得很多老城区的客户分流到天河区及琶洲一带。
而珠江新城的区位优势明显，将是承接这批老城区客户的一个出口。
目前本片区多个项目在建，配套设施有待完善，内部交通不便，外部黄埔大道、体育中心、天河北交通拥挤，对目前的租售会造成一定的影响，但随着珠江新城交通的改善，配套设施的不断完善，本片区的写字楼的租售价格将会进一步上升，销售、租赁形势一片大好。
三、调研片区详细资料附录附调研详细资料：
（一）珠江新城片区
片区写字楼特点
(1)产品特点
本片区写字楼在硬件配套及办公理念方面引入了国际化标准，并采用了高标准、数字化建筑材料，其特点主要体现在：
1）办公设备人性化
该片区写字楼在层高、光纤容量、空调等方面提出了更高的要求，并注重写字楼的生态设施，创新元素和细节设计及高科技智能化在本片区得到了充分的体现。
2）创新户型
珠江新城的写字楼大部分的间隔面积都较为灵活，全面满足不同客户的需求。
同时写字楼的实用率较高，普遍在70％以上。
3）智能化的升级
本片区甲级写字楼大多具备5A智能化标准，商务配套亦都进一步升级，让办公环境配套更齐全更舒服。
部分写字楼还具备了独立计量的空调系统，突破了现有甲级写字楼中央空调的弊端。
（2）价格特点
珠江新城写字楼在建量很大，但可售面积却较为有限。
本次调查的几个项目基本上是只租不售或先售后租，价格在每平方米125元以上直逼天河北圈，个别还超过天河北圈。
（3）客源特点
调查结果显示，多家发展商已经或计划把总部设在了珠江新城，形成了所谓的“总部经济”，将吸引更多的人才、资本、信息等。
另外，IT业、广告业、以及金融行业的占了珠江新城写字楼相当大的比例，部分写字楼更定位为以世界500强企业、外事单位进驻的项目。
（二）天河北片区
写字楼项目调研表
表一：
表二
表三：
表四：
（三）体育中心片区写字楼项目调研表
表一：
表二：
表三：
表四：
表五：
表六：
（四）越秀片区写字楼项目调研表表一：
四、07年广州各片区写字楼调查总结及建议
本次调查显示，虽然各片区甲级写字楼价格与年中相比变化不大，但天河片区、体育中心片区等第三代写字楼已经进入成熟期，在甲级写字楼市场竞争中的领先地位更加确定。
而于今年底或明年初投入使用的超豪华顶级写字楼，如珠江新城片区及天河北等，将于未来两三年内争霸市场的雄心与势力已经显露无遗。
广州甲级写字楼格局的大改变已成定论。
作为二代写字楼集中区域如环市东路片区，面临的竞争压力明显增大，为了寻求生存及保住市场份额，二代写字楼开发更多销售渠道，提供各种优惠条件，明或暗地降低租金，已经是该类写字楼必走之路。
2007年下半年，环市东路一带的写字楼空置压力增大，虽然从调查数据上显示租金与出租率仍维持稳定，但实际上却是暗流汹涌。
根据以上分析，预测明年环市东路片区的市场压力将继续增大，大租户的流失将更加严重。
本大厦属于二代最早期的写字楼宇，在硬件设备设施上处于竞争劣势，如何最大可能的留住现有租户，是明年的首要任务。
在价格政策上，力求保持原租金价格的稳定，在单价不变的情况下，通过统一按55%的使用率来提高租金收入。
同时通过提供免租装修期或各种优惠服务，以求留住原高素质的租户。
在招揽新租户的销售策略制定方面，应采取更灵活多变的销售渠道，加强与各大专业中介公司的合作，以适应不断激烈的竞争市场的要求。