（1）估算每平方米土地取得费用和开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其他费用：30000÷667＝45元／平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用和开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270×3／4×10％×2×0.5＝20.25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0.5＝3.0375（元） 每平方米土地取得费用和开发费用应承担的利息费用为23.29元。 （注:由于第一年投入总投资的3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并 非第一年年初一次投入，所以需要乘以0.5。第二年同理。） （3）计算利润：270×10％＝27（元） （4）计算土地成本：270+23.29+27＝320.29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320.29×（1+10％）＝352.32（元／平方米） 每平方米土地公平市场价值为352.32元／平方米，近似等于每平方米352元。
从买方角度看，成本法的理论依据是替 代原理。
3、成本法适用的对象、条件和步骤 对象：只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设
重新开发建造的房地产，都可以采用成本估价法。 条件：一是自由竞争，即可以自由进入市场
二是该种商品本身可以大量重复生产 步骤：①搜集有关房地产开发的成本、税费、利润
②估算重新构建价格 ③估算折旧 ④求取计算价格 注意：在现实中，房地产的价格直接取决于其效用，而 非花费的成本，成本的增减一定要对效用有所作用才能 形成价格。
（三）、农地征用费的构成 1、土地补偿费 2、安置补助费 3、地上附着物和青苗的补偿费 4、新菜地开发建设基金 5、耕地开垦费 6、征地占用税 7、征地管理费 8、政府规定的其他有关税费
七、 现行房屋折旧制度
各种结构房屋的耐用年限一般为：
1、钢筋混凝土结构：生产用房50年，受腐蚀的生产用 房35年，非生产用房60年。
土地总价=475.84×15000 =7137600元
主要网站：
中国房地产估价师协会： / 估价师咨询网：/ 中国土地估价师协会： /default.aspx 中华人民建设部：/ 建设部住宅与房地产信息中心： / 山东省建设厅执业资格注册中心： /
二、 土地价格构成 土地价格通常由7大项构成：
⑦⑥⑤④③②① 开销销投管开土 发售售资理发地 利税费利费成取 润费用息用本得
成
2、开发成本 开发成本是在取得开发用地后进行土地 开发和房屋建设所需要的直接费用、税 金等。 在实际中主要包括下列几项： 1、勘察设计和前期工程费 2、基础设施建设费 3、建筑安装工程费 4、公共配套设施建设费 5、开发过程中的税费
3、管理费用 4、投资利息 5、销售费用
销售费用是销售开发完成后的房地产所 需的费用
6、销售税费 销售税费是销售开发完成后的房地产应 由开发商（卖方）交纳的税费。可分为 两类： 1、销售税金及附加 2、其他销售税费
7、开发利润 现实中的开发利润是一种结果，是由销售收入（售价）
减去各种成本、费用和税金后的余额。 估算开发利润应掌握以下几点： 1、开发利润是所得税前的，即开发利润=开发完成后 的房地产价值-土地取得成本-开发成本-管理费用-投 资利息-销售费用-销售税费 2、开发利润是在正常条件下开发商所能获得的平均利 润，而不是个别开发商最终获得的实际利润，也不是 个别开发商所期望的利润。 3、开发利润是按一定基数乘以同一市场上类似房地产 开发项目所要求的相应平均利润来计算。
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
步骤：①搞清房地产价格构成 ②估算各构成部分的金额 ③将各构成部分的金额累加
2、适用于新开发土地的基本公式
新开发的土地包括填海造地、开山造地、 征用农地后进行“三通一平”等开发的 土地，在旧城区中拆除旧建筑物等开发 的土地。
成新折扣法
成新折扣法是根据建筑物的建成年代、 新旧程度等，确定建筑物的成新率，直 接求取建筑物的现值。
折旧方法的综合运用
综合折旧法、分类折旧加总法、个别折 旧加总法
3、求取建筑物折旧应注意的事项
第一，应注意估价上的折旧与会计上的折旧的 区别
第二，应注意土地使用年限对建筑物经济寿命 的影响
①建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束 的
②建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束 的
六、 现行商品房价格构成
（一）、商品住宅价格的构成 1、成本 2、利润 3、税金 4、地段差价
（二）、经济适用房价格的构成 1、郑地和拆迁安置补偿费 2、勘察设计和前期工程费 3、建筑安装工程费 4、住宅小区基础设施建设费 5、管理费 6、贷款利息 7、税金 8、利润
待估对象为一新开发土地，因无收益记录和市 场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数 据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其他费 用（含税费）3万元/亩，开发费用1.5亿元/平 方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期 贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一 年投资占总投资的3/4，利润率为10%，土地所 有权收益为土地成本的10%，试估算该地产的 市场价值。
4、适用于旧房地产的基本公式 旧房地产价格=土地的重新取得价格+建筑 物的重新构建价格-建筑物折旧 ★土地的重新取得价格要注意年限
四、 重新购建价格
1、重新构建价格的概念
重新构建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、 重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要 的费用、税金和应得的利润之和。 注意：第一、重新构建价格是估价时点的
重置价格的出现是技术进步的必然结果， 同时也是“替代原理”的体现。
2、建筑物重新构建价格的求取方法 ㈠单位比较法 ㈡分部分项法 ㈢工料测量法 ㈣指数调整法
五、 建筑物折旧
1、建筑物折旧的概念和原因 建筑物折旧，是指估价上的折旧而非会计上 的折旧。 估价上的折旧是指各种原因所造成的价值损 失，其数额为建筑物在估价时点时的市场价 值与其重新构建价格之间的差额。 实际估价中，建筑物的折旧包括3个方面： ①物质折旧 ②功能折旧 ③经济折旧
某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平方米，该地块的土地征用费用（含 安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为 每亩10万元，土地开发费为每平方公里2亿 元，土地开发周期为2年，第一年投入资金 占总开发费用的35%，开发商要求的投资回 报率为10%，当土地出让增值收益率为15%， 银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价值。 该土地的各项投入成本均已知，可用成本进 行评估
7、开发利润计算公式:
开发利润=开发完成后的房地产价值—土地取 得成本—开发成本—管理费—投资利息—销售 费用—销售税费
直接成本利润率=开发利润/（土地取得
成本+开发成本）
销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值
成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成 本+管理费用+投资利息+销售费用）
三 成本法的基本公式
㈢经济折旧，又称外部性折旧，是指建 筑物本身以外的各种不利因素所造成的 价值损失。
年限法
年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命、 经过的年限或剩余寿命之间关系的基础上。
建筑物寿命有自然寿命和经济寿命之分
自然寿命是指从建成之日起到不堪使用的年数
经济寿命是指建筑物从建成之日起预期产生的 收入大于运营费用的持续年数。
公式：
新开发的土地价格=取得待开发土地的成 本+土地开发成本+管理费用+投资利息+ 销售费用+销售税费+开发利润
3、适用于新建房地产的基本公式
新建房地价格=土地取得成本+土地开发 成本+建筑物建造成本+管理费用+投资 利息+销售费用+销售税费+开发利润
新建筑物价格=建筑物建造成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润
建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经 过年数。
实际观察法
实际观察法不是直接以建筑物的有关年 限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。
实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。
建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
6、砖木结构三等：生产用房30年，受腐蚀的生产用房20 年，非生产用房40年。
7、简易结构10年。
八、 现行房屋完损等级评定标准
房屋完损等级是根据房屋的结构、装修、设 备三个组成部分的项目完好、损坏程度来划 分的，分为5类：
①完好房 ②基本完好房 ③一般完好房 ④严重损坏房 ⑤危险房
房屋新旧程度的判定标准是： ①完好房：十、九、八成； ②基本完好房：七、六成； ③一般完好房：五、四成； ④严重损坏房及危险房：三成以下
（1）土地取得费 土地取得费=10万/亩=150元/平方 （2）土地开发费用 土地开发费用=2亿元/平方公里=200元/平 （3）投资利息
土地取得利息= 150 [(1 6%)2 1] 18.54(元 / 平方米）
土地开发费利息=200 35%[(1 6%)1.5 1] 200 65%[(1 6%)0.的重新构建价格是全新状况 下的 价格，未扣除折旧； ★土地的重新构建价格是在估价时点状况下的价格
重置价格适用于一般建筑物和因年代久 远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、 建筑构配件和建筑设备，或因建筑技术 和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建 造有困难的建筑物的估价。而重建价格 适用于有特殊保护价值的建筑物的估价。