商业综合体物业早期介入的主要工作内容
一、可行性研究阶段
1.介入形式
在商业综合体立项阶段，获取项目基础信息，物业服务企业高管牵头组织相关人员对项目的整体设想和建设思路、周边情况、项目定位等进行分析、评估。
2.工作内容
1)根据早期介人合同，物业服务企业需向建设单位提供咨询服务；早期介入工作小组成员需具备专业能力及相关工作经验，在早期介入工作过程中，向建设单位提出物业服务的专业意见、建议。
2)了解商业综合体周边环境，对项目的市场定位、经营定位、客户群体定位向建设单位提供相关信息，并从物业服务的角度提出合理化建议。
3)根据商业综合体各业态的特点，从后期物业服务的角度，向建设单位提供物业设施设备的设计、选型建议。
4)根据商业综合体业态不同，设计与建设单位整体设计相一致并具备合理性价比的物业服务框架性方案，提出建议。
5)向建设单位提供专业咨询意见和可行性研究报告意见。
3.工作成果
《可行性研究阶段早期介入意见书》。
二、规划设计阶段
1.介入形式
物业服务企业高管、运营专业人员以及设备等专业技术人员需全程参与项目规划设计沟通会，从运营以及未来功能的调整和使用、维护、管理、保值增值等角度，对设计方案提出意见或建议。
2.工作内容及要点
1)获取项目规划资料。
2)就项目布局、功能方面提出建议。
3)就项目环境及配套规划的合理性、适用性提出建议。
4)就项目设施设备的设置、选型及运营、维护等方面提供改进意见。
如建筑设备自动化系统、现代通信网络系统(有线、无线、计算机、通信卫星)、公管理系统、智能建筑管理系统、导视系统、客流统计系统等。
5)就物业服务用房、社区活动场所、共建配套等公共配套建筑、设施、地的设置和要求等提出意见。
6)收集对建设单位规划设计的建议，整理成项目建议书并跟进落实。
7)所提出意见和建议应体现：
a.专业性，需符合有关法律、法规及技术规范的要求。
b.从确定的目标客户角度考虑问题。
在设计上，比较物业建设、使用、护的成本与目标客户的需求及经济承受力，使业主、建设单位与物业服务企业的目标利益相统。
c.要贯彻可行性研究阶段所确定的物业服务总体设计规划的内容和思路，保证总体思路的一致性、连贯性和持续性。
3.工作成果
《物业规划设计阶段早期介入意见书》。
三、施工建设阶段
1.介入形式
此阶段主要是安排工程技术人员驻场，对施工中的项目进行巡查、了解、记录，并就有关问题提出建议。
2.工作内容及要点
1)熟悉规划设计内容，对现场施工情况进行跟踪。
2)参加项目沟通会，准确了解现场施工进度节点和各专业分项施工计划。
3)跟进设备设施的安装调试，了解设备实施的使用功能和操作要求，并收集相关技术资料及文件。
4)熟悉并记录基础及隐蔽工程、管线的铺设情况，特别注意在设计资料或常规竣工资料中未反映的内容。
5)与建设单位就施工过程中的问题共同磋商，及时提出并落实整改方案。
6)工作时需注意：
a.仔细做好现场记录。
将重要的场面拍照、存档，为今后的物业服务提供资料，也为将来处理质量问题提供重要依据。
b.要注意介入的方式方法。
物业服务企业不是建设监理单位，既要对质量持认真的态度，又不能影响正常的施工、监理工作。
3.工作成果
《施工建设阶段物业服务早期介入报告》。
四、营销策划阶段
1.介入形式
确定物业服务模式、收费标准等，对销售人员、客户提供物业服务的培训咨询活动，让业主对项目的物业服务情况有一定的了解。
2.工作内容及要点
1)根据物业类型、目标客户群，定位物业服务模式
2)根据物业规划、配套确定物业服务的基本内容和服务质量标准。
3)拟定物业服务各项费用的收费标准及收费办法，协助各种手续的报批。
4)协助建设单位起草并确定《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。
5)安排现场咨询人员，在销售现场为客户提供物业服务咨询服务。
6)评估项目红线内外影响生活的不利因素，向建设单位提出建议。
7)接受建设单位的委托对营销中心、样板房等提供物业服务服务,协助各种手续的报批。
8)注意事项：
a.物业服务费的定价除考虑物业档次、定位外,还应该考虑物业服务成本的增长趋势和可持续经营。
b.对物业服务的宣传及承诺，要实事求是，符合法规。
在销售时应依据物业服务的策划方案，不应为了促销而夸大其词，更不能做出不切实际的承诺。
3.工作成果
《物业服务方案》、《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。
五、竣工验收阶段
1.介入形式
从确保物业正常使用的角度，工程技术人员参与对已竣工物业的验收，严把质量关。
2.工作内容及要点
1)收集相关的验收标准和法律法规。
2)参与竣工验收。
在各施工单位工程完工后，参与工程竣工验收；在分期建设的工程完工后，参与分期竣工验收；在工程全面竣工后，参与综合竣工验收。
3)协助跟进遗留问题的整改和竣工验收资料的收集整理
4)参与竣工验收，主要是为了掌握验收情况，收集工程质量、功能配套及其他方面存在的遗留问题，为物业的承接查验做准备。
5)应跟进验收过程，了解验收人员给施工或建设单位的意见和验收结论。