2020烟台市房地产市场研究分析报告数据来源烟台房产交易网烟台市土地市场网烟台市自然资源和规划局市场调研区域范围烟台市六区芝罘区、莱山区、福山区、高新区、牟平区、开发区，不含其余县、市蓬莱区单列（不含长岛）统计口径成交数据以实际备案数据为主，市场调研数据为辅商品房：普通住宅、别墅、公寓、商业、办公商品住宅：普通住宅、别墅土地市场：商住办用地统计口径研究市场大数据专业咨询顾问目录/Contents01. 市场概况02. 政策环境 03. 土地市场 04.商品房市场 05. 开盘情况 06.房企表现07. 热点关注Part 1市场概况底价成交69宗86.3%溢价成交11宗13.8%底价成交47宗82.5%溢价成交10宗17.5%603.3747.9444.9745.3290030003100320033003400350002004006008002019年2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）成交楼板价（元/㎡）2019年-2020年烟台土地市场成交量价走势同比+24.0% 同比+67.5% 2019年中央调控稳-紧-稳：防大起大落，不将房地产作为短期刺激经济手段，再到全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效机制全国2020年中央政策层面继续坚持“房住不炒”的定位，确保房地产市场平稳健康发展，央行“三道红线”倒逼房企去杠杆、降负债2019年延续“烟九条”相关规定，实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动2020年 疫情期间出台保障房地产平稳8条意见：明确疫情期间优化项目审批程序，延长企业纳税款及土地出让保证金时间，降低预售证工程进度及建设总投资要求等烟台政策维稳，土地市场供求量上涨，优质地块竞争激烈政策环境稳定，土地成交以旧改/棚改、产业勾地为主，其中多宗政府大规划用地出让，溢价成交土地占比下降产业进入：17宗 旧改/棚改：35宗 其他：28宗烟台房企 开盘 政策市场 土地 目录概况 热点2019年 土地成交2020年 土地成交统计口径:：商住办用地福山区 11.1% 高新区7.3% 开发区 18.6%莱山区 24.5%牟平区 17.9%芝罘区20.7%2020年 成交面积 占比 疫情过后，商品房市场成交回补有限，成交均价呈现结构性维稳近2年，烟台商品房市场供求量同比下滑，牟平区成交占比减小，莱山区成交占比增加，带动成交价格结构性小幅上涨2019年-2020年烟台商品房市场季度成交量价走势数据口径:：商品房2019年牟平区成交均价7872元/㎡ ，成交量占比25.3%；芝罘区成交均价12308元/㎡，成交量占比19.8%；2020年莱山区及芝罘区成交量占比45.2%，成交均价分别为13758元/㎡，12896元/㎡，莱山区成交面积同比增长16.3%，且为主力成交区域。
均价——结构性维稳房企 开盘 政策市场 土地目录概况 热点回补期 成交量同比下降20.8%回暖期 成交量同比上涨1.2%平稳期 成交量同比下降7.4%85.0154.5131.8 148.340.8 122.3 133.4137.4 1059210850 1111510978 11831 11373 11669 11616 020004000600080001000012000140000204060801001201401601801季度2季度3季度4季度2019年成交面积（万㎡） 2020年成交面积（万㎡） 2019年成交均价（元/㎡）2020年成交均价（元/㎡）区域2019年 成交均价 （元/㎡）成交面积 占比2020年 成交均价 （元/㎡）成交面积 占比成交面积 同比福山区 9834 10.8% 9268 11.1% -14.4% 高新区 10763 7.5% 10493 7.3% -18.7% 开发区 11672 19.0% 12774 18.6% -18.4% 莱山区 13617 17.6% 13758 24.5% 16.3% 牟平区 7872 25.3% 7723 17.9% -41.1% 芝罘区 12308 19.8% 12896 20.7% -12.6% 合计10912100.0%11584100.0%-16.5%时间供应面积 （万㎡）同比成交面积 （万㎡）同比成交均价 （元/㎡）同比2019年 610.9 -19.7% 519.7 -22.7% 10912 16.9% 2020年565.5-7.4%434.0-16.5%115846.2%低迷期 成交量同比下降52.0%Part 2政策环境全国政策烟台规划烟台政策总结及预判中央强化“房住不炒”，地方调控“松少紧多”中央首次将“房住不炒”写入五年规划，下一个五年“房住不炒”仍是楼市调控的主基调，也是地方“因城施策”不可动摇的根本，同时地方调控趋向灵活化及精细化房企 开盘 政策市场 土地 概况热点目录中央海南重申全域限购政策不变，本地人限购第三套房实行现房销售回归住房民生属性深圳市出台楼市新政，推出八项措施精准调控楼市，调整限购年限，发挥税收调控作用内蒙古停止向购买第三套及以上住房的家庭发放公积金贷款无锡楼市调控出新规，打击假离婚、二套首付6成、严防消费贷买房东莞颁布“725”限购、限转政策细则明确购房资格、限转时间等重庆出新规加强住房租赁资金监管，承租人支付超3个月的租金将纳入监管账户地方收紧放松衡阳17条新政稳楼市，其中买房补贴契税，本科生购房补贴5万长春新销售的商品房暂停预售资金监管上海交大复旦同济华师大应届毕业生可直接落户上海广东湛江公积金贷款额度均提高10万元，调动买房积极性3月央行坚持“房住不炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求，保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性12月住建部坚定不移落实房地产长效机制，谋划好“十四五”时期住房工作，加强住房保障体系建设，有效扩大保障性租赁住房供给4月政治局会议重申“房住不炒”，坚定实施扩大内需战略8月住建部及央行房地产企业资金监测和融资管理规则，俗称“三道红线”：1、房企的净负债率不得大于100%；2、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；3、房企的“现金短债比”小于110月中央十四五规划建议重申“房住不炒”定位，同时提出“推动金融、房地产同实体经济均衡发展，实现上下游、产供销有效衔接，促进农业、制造业、服务业、能源资源等产业门类关系协调”；“推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，促进住房消费健康发展”房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录烟台房地产政策相对维稳，调控趋于精细化，城市能级有所提升近2年，房地产政策延续“烟九条”相关规定，放宽公积金的提取范围及提取额度，以促进房地产市场平稳健康发展；蓬莱、长岛撤市划区，为城市发展注入新动力维稳 发展0102除“烟九条”外，近2年未出台严格意义上的“五限”政策，政策环境相对宽松，“烟九条”对网签价格的规定可防止房价波动较大蓬莱、长岛撤市划区，城市能级显著提升，地铁人口桎梏得以突破，城市发展提速限价 公积金 行政区划 地价调整 公积金公积金“烟九条”规定实际网签价格只能在预售申请备案价格0至负10%内浮动4月10日提取范围调整为11项，取消了支付物业费、缴纳住宅专项维修资金、异地求学提取，同时，偿还住房贷款的首次提取时间及提取额度也进行了调整6月19日山东省政府印发《通知》明确撤销蓬莱市、长岛县，设烟台市蓬莱区8月14日烟台市公布了《国有建设用地基准地价的通知》，其中一级住宅用地基准地价由6900元/㎡上涨至12000元/㎡，上涨幅度约73.91%10月1日起停止受理“支付全款购买再交易住房（二手房）”的住房公积金贷款申请，申请商业性住房贷款转住房公积金贷款的，借款申请人需具备“在本市连续按期足额缴存住房公积金12个月（含）以上”条件10月27日青岛、烟台、威海、潍坊、日照五市共同签署了《胶东经济圈住房公积金一体化发展合作协议》，实现五地公积金互认互贷“九大片区”规划东起牟平，西衔蓬莱，多中心、产城一体的城市格局正在形成“九大片区”改造为全市“十四五”时期中心城区开发建设的重点项目，目前相关拆迁及建设工作都在有序进行，未来将优化城市结构，提升城市能级房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录规划历程：2019年9月8日，“仙境海岸 鲜美烟台”青年企业家创新发展国际峰会2019烟台专场推介会，对烟台市六大重点开发建设片区进行推介；2019年12月5日，烟台新旧动能转换推介会提出“加快崛起中心城市九大片区新组团”;对比“六大片区”，“九大片区”是将原先的“烟台海上世界和芝罘仙境”一拆为二，同时新增福山区夹河新城片区以及牟平区牟平新城片区。
规划进度：“九大片区”已累计完成投资164亿元，投资完成率72%幸福新城，金茂智慧科学城、全球自由贸易港、物流网创新中心等9个项目集中开工，年内幸福新城征迁任务即将“清零”、开工面积将“翻番”、土地出让将“过半”；芝罘仙境，崆峒岛项目即将奠基，春节前朝阳街主街、所城里十字大街开街； 海上世界，实现会西街片区拆迁扫尾清零，芝罘湾广场展开地上主体结构施工；夹河新城，鲁东医院、九如康养中心、玖龙B 型保税物流中心一期3个项目竣工运营，年底前将完成传化物流等项目建设；八角湾中央创新区，省农科院胶东半岛创新中心主体工程提前2个月封顶； 空港新区，年内将完成蓬莱国际机场二期场地平整、T2航站楼基础工程开工建设；高铁新区，绿地城际空间站、站前广场、曲家庄安置房等项目主体工程取得进展，完成了新区(莱山)配套产业项目规划和布局，规划展示中心项目、南站小学力争年内主体完工；牟平新城，年内将推动蓝色药谷等重点项目开工建设；金山湾区，争取国债资金5000万元，年内启动两个村的城镇化改造立项。
总结及预判房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录以“房住不炒”为方向指引未来“房住不炒”将跨越房地产发展周期地方调控因地制宜、多策并举烟台调控政策维稳，趋向精细化“九大片区”改造促进城市大发展21 34Part 3土地市场整体概况成交分布市场情况重点地块总结及预判统计口径:：商住办用地整体概况房企 开盘 政策市场 土地 目录概况 热点土地市场80宗，745.3万㎡纯住宅20.8万㎡，商住647.7万㎡，商办76.8万㎡253.5亿元3401元/㎡成交量成交额楼板价444.9745.32019年 2020年 成交量同比上涨67.5%311334012019年 2020年成交楼板价同比上涨9.3%商住办土地成交建面商住办土地成交楼板价外地品牌房企拿地建面外地品牌房企拿地宗数177.3457.52019年 2020年 拿地建面同比上升158.0%拿地宗数同比上升84.2%19352019年 2020年土地市场量升价涨，品牌房企持续发力土地成交楼板价创新高；品牌房企拿地增多，万科、龙湖、碧桂园等房企拿地，持续深耕港城土地市场供求量价上涨，溢价率有所下降2020年商住办土地供求量上涨，成交总建面745.3万㎡，同比上涨67.5%；成交楼板价持续上升，同比上涨9.3%，房企拿地成本逐年增加房企 开盘 政策市场土地 概况 热点2016年-2020年烟台商住办土地市场供求走势350.7 543.91207.6603.3747.9318.1358.5972.2444.9745.3500100015002016年2017年 2018年2019年 2020年供应面积（万㎡）成交面积（万㎡）时间2019年2020年供地计划 占地面积 （万㎡）947820实际供地 占地面积 （万㎡） 280 361实际供地/供地计划30% 44%137915301902311334015.54%6.32%5.74% 10.45%6.19%0.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%010002000300040002016年 2017年 2018年 2019年 2020年成交楼板价（元/㎡）溢价率（%）2016年-2020年烟台商住办土地成交楼板价及溢价率走势目录67.5%年度成交总建面同比增幅9.3%年度成交楼板价同比增幅品牌房企集中发力，政府大规划内多宗土地集中出让年内土地供应量月度波动较大，11月供应量达最高峰（208.2万㎡）；成交楼板价与溢价率受个别地块成交影响较大，5月蓝光、碧桂园分别于公开市场拿地，月度溢价率最高（65.49%）2020年烟台商住办土地市场月度供求走势月 度土地 看 点2020年烟台商住办土地月度成交楼板价及溢价率走势1月 幸福新城土地集中出让，三盛、蓝光等拿地 2月 5月6月7月金茂&鲁商合作拿地，金茂首进烟台蓝光公开市场竞得莱山区蓝光中南林樾地块，溢价率56.97%碧桂园公开市场竞得福山区碧桂园凤凰云璟地块，溢价率118.78% 万科底价获得莱山区新华万科翡翠观海地块 恒大底价获得莱山区恒大御山华府后续地块 瑞东底价获得开发区瑞玺公馆地块碧桂园底价获得莱山区碧桂园凤凰铭著地块8月绿城中国首进烟台，公开市场竞得开发区绿城蘭园地块，溢价率84.39% 中梁公开市场竞得福山区中梁拾光里地块，溢价率18.06% 万科底价获得开发区万科墨翠府地块9月龙湖公开市场竞得芝罘区龙湖春江天玺地块，溢价率2.57% 中瑞鼎峰底价获得福山区钟家庄熟化地块 保利置业底价获莱山区宋家庄地块飞龙公开市场竞得市委党校地块，溢价率25.14%越秀公开市场竞得高新区越秀云悦里地块招商&华润底价获得海上世界首宗商住地块 金茂&芝罘财金底价获得幸福新城A-2地块绿城中国底价获得竹林路以南地块，楼板价10605元/㎡ 大华集团底价获得三八水库周边B 宗地10月11月12月3587327428981241629035874138 406125983851190836702.41%65.49%0.04%30.98%0.85% 3.90% 0.10%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%020004000600080001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月成交楼板价（元/㎡） 溢价率（%）97.744.15.8 21.7 88.213.5 100.5 39.738.384.7 208.25.4126.6 81.339.55.8 21.7 70.413.5 79.3 55.138.384.7129.2501001502002501月 2月 3月4月5月6月7月8月 9月 10月 11月 12月供应面积（万㎡） 成交面积（万㎡）房企 开盘 政策市场土地 概况 热点目录房企 开盘 政策市场 土地 概况 热点目录旧改/棚改仍为土地成交主力，带产业进入也为房企重要拿地方式2020年主城区商住用地成交共计647.7万㎡，占比最高（86.9%）；旧改/棚改用地成交35宗，建面370.7万㎡；产业要求用地成交共计17宗，建面168.7万㎡，其中幸福新城出让地块（除蓝光A-1地块外）均有产业要求产业要求代表土地：幸福新城J2-1地块，要求竞得人同时竞得B-1商服用地，建设高度200米的超高层建筑，重点打造数字经济基地、五星级酒店、创新示范办公区、双创孵化基地等项目，该宗地于1月22日由三盛底价获取；原107医院北侧地块，要求竞得人同时竞得疾控中心南侧宗地，建设书城项目，该地块6月2日由万科、新华合作底价获取。