商品房买卖合同中出卖人交付内容的确定标准

由于买受人承担的交付内容非常容易确定，即为金钞票。但如何确认出卖人的交付内容 ? 在那个地点，出卖人承担的要紧交付义务是给付商品房，但不限于商品房，还包括绿化、公共配套设施等。

买卖合同的标的条款系合同的不可或缺的条款，标的必须明确、具体,否则合同亦无法成立。合同的标的能够是种类物，也能够是特定物。假如是种类物，如大米、水果等，则对其数量的要求必须确定，否则买卖无法进行。假如是特定物，则必须在合同中载明明确的特征，使该物具有惟一性或排他性。

而商品房买卖合同所涉要紧标的物即为商品房，由于商品房所处的位置确信是惟一的、

排他的，因此合同所涉标的是特定物。

一、关于出卖方交付内容的确定标准

（一）合同所约定的套房是合同的核心内容，内容包括位置、楼层、面积、建筑质量、装潢以及套房本身的配套设施。

（二）由于商品房系属于某幢高楼分割成若干小块而成，这不仅涉及买卖人的自有部分，还要区分共有部分。这也是商品房不同于其他商品之处。因此，关于商品房标的的认定，不仅指套房,还有包括绿化、公共配套设施等。

二、关于实际交付是否符合约定的认定原则

审定实际交付是否符合约定的依据要紧有以下几个方面：

（一）合同，合同系约束双方当事人的最要紧组成部分。其中关于商品房的一些特征以及绿化、配套设施的约定，均应被视为关于标的的描述。

（二）规划讲明。由于规划必须经国家行政部门审批通过后，出卖人才能进行施工，而出卖人施工也必须按照规划方案进行。由于规划方案将决定买受人房屋的朝向、采光、通风，以

及公共面积分摊的咨询题，这些尽管在合同中有所体现，但不可能全部体现，因此，开发商所交

付的房屋必须如规划设施。

（三）样板房。出卖人为促销，常制作样板房以吸引消费者。但这属于凭样品的买卖。在样

品买卖中，出卖人应担保其交付标的物与货样有同一品质。《合同法》第186条规定：凭样品

买卖的当事人应当封存样品，并能够对样品质量予以讲明。出卖人交付的标的物应当与样品及其讲明的质量相同。而样板房其应担保其他所售房屋与其同样的品质。一般样板房都进行了装潢，关于装潢是否属样品，这应视出卖人如何处理而定，如出卖人在样板房内或有关附加讲明中，明确装潢仅为参观所需，而不属样板之列，则装潢不具有样板效力，若出卖人未予明示，则买受人有权将其视为样板之列，出卖人对买受人取得的房屋应尽相同标准进行装潢。如何对待样板房的隐蔽瑕疵，购买者的房屋是否也同意有此瑕疵？那个地点所指隐蔽瑕疵，是指买方尽交易上的注意未能发觉的、且非卖方有意不告知的瑕疵。《合同法》第169条规定：凭

样品买卖的买受人不明白样品有隐蔽瑕疵的，即使交付的标的物与样品相同，出卖人交付的标的物的质量仍然应当符合同种物的通常标准。如此的规定类似于《美国统一商法典》第2213

条规定的适销性品质，即: （1）合同项下的物资在该行业中能够无异议地通过检验；（2）假如出售

的物资是种类物，则卖方所交的物资应在该规格范围内具有平均良好品质；（3）物资应适合于

该商品的一般用途；（4）除非同意有差异外，所有物资的每一单位在品种、品质和数量方面都应当相同。因此关于样板房隐蔽瑕疵，假如买受人购买时并不知晓，买受人所购房屋的质量仍应按同种

物的通常标准处理。

三、各种具体情况下的认定规范

（一）关于位置和楼层。这在各商品房合同中都会有规定。而出卖人所交付的房屋的位置以及楼层均应与约定相符，这是最起码的要求。假如，出卖人所交付的房屋与约定的不符，这就构成了全然性违约。

（二）关于房屋朝向、间距：房屋因不处环境不同，可分为景观房和非景观房。景观房系指

凭楼可眺望大海、树林、青山等风景的楼房，这些楼房以风景为卖点，价格较一般非景观房价格要偏高，而这些房屋对朝向、间距的要求专门高。假如朝向、间距误差直截了当导致景观效果反差非常大，应即视为全然性违约。而相关于非景观房，即一般景观房而言，朝向、间距咨询题要紧阻碍通风、采光，但这种阻碍要小于关于景观房的阻碍。现出卖人从考虑采光角度开发楼盘一般都选择偏南方向，至于违约认定，应依照受朝向改变阻碍通风、采光程度而定。关于间距，这将直截了当阻碍部分楼层房屋的日照时刻，假如购买人所购房屋由于楼房前后造

之间间距缩小而导致日照阻碍，应视为违约，至于违约程度，应依照受阻碍程度而定。（三）关于房屋面积。由于商品房一般都采取预售方案。签订预售合同，房屋一般都处于建筑之中，由于房屋建筑同意与规划设计要求之间存在一定的误差。合理的误差不能认定为出卖人的过错因此关于该合理的误差，不能算定为出卖人的违约责任而要求出卖人对此承担责任。但关于超出合理误差范围之外的误差，应视为出卖人的过错，出卖人应对超过部分承担责任。而房屋面积计量，一般采取建筑面积或套内面积计算。