协议出让国有土地使用权最低价确定办法
【发文文号】: 第2号
【颁布部门】: 国家土地管理局
【颁布日期】: 1995-6-28
【施行日期】: 1995-6-28
(1995年6月28日国家土地管理局令〔1995〕第2号发布)
第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。
第二条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”)，是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。
第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。
第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、
县人民政府土地管理部门执行。
第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。
第六条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。
第七条确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。第八条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理
局备案。对确定协议出让最低不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。
第九条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。
第十条以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。
第十一条协议出让最低价执行情况。由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让
国有土地使用权时，其出让金低于协议出让最低价的，由负责监督检查的人民政府土地管理部门责令限期改正的，逾期不改正的，土地使用权出让合同无效，由此造成的损失由出让方承担，有关责任人员由其所在单位或者上级机关视情节给予行政处分。
第十二条本办法由国家土地管理局负责解释。
第十三条本办法自发布之日起施行。
协议出让国有土地使用权规 前言 为完善国有土地使用权出让制度，规国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民国土地管理法》、《中华人民国城市房地产管理法》、《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规。 本规的附录A、附录B为协议出让活动中所需文本示格式。 本规由国土资源部提出并归口。 本规起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，省国土资源厅，省国土资源厅，省国土资源厅。 本规主要起草人员：谬永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松钇、林立淼、申亮、梅英、周旭、飞、昉。 本规参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳言、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、显祺、祥元、瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴海洋、万中、英奇、延宋、晓娟、晓斌、束克欣、玉芳、江正、肖建军、永真、国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、水龙、钱友根、梁红、黄文波、建国、洪伟、靳薇、洪嵩、成、莉华。
本规由国土资源部负责解释。 1 适用围 在中华人民国境以协议方式出让国有土地使用权，适用本规；以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规执行。 2 引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条文，通过在本规中引用而构成本规的条文。本规颁布时，所示版本均为有效。使用本规的各方应使用下列各标准和文件的最新版本。 GB/T 18508-2001 《城镇土地估价规程》 国土资发〔2000〕303号《国有土地使用权出让合同示文本》 国土资发〔2001〕255号《全国土地分类》 国土资发〔2004〕232号《工业建设项目用地控制指标》 3 依据 （1）《中华人民国土地管理法》 （2）《中华人民国城市房地产管理法》 （3）《中华人民国城市规划法》 （4）《中华人民国行政许可法》 （5）《中华人民国合同法》 （6）《中华人民国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 （7）《建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要》（中发〔2005〕3号）
协议出让土地与招拍挂的区别协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。” 所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。 我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。 针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。 但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点：
一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出让的适用范围，即：只适用于除法律、行政法规、部门规章规定必须招标拍卖挂牌的情况，实践中主要是：工业用地、仓储用地及政府为调整经济结构、实施产业政策而需要给予优惠、扶持的项目等。由此可以看出，按照公开、公平、公正的原则，招标拍卖挂牌方式是“一般”，而协议方式是“特殊”，招标拍卖挂牌出让的范围要比协议出让的范围大得多。 二是土地使用权出让金形成方式不同。协议出让是采取政府与土地使用者协商的方式，而招标拍卖挂牌出让则是竞价的方式。虽然都是有偿供地的方式，但招标拍卖挂牌出让要比协议出让更加公开、透明，更具有竞争性，国家的土地资产收益更能得以体现。 三是最低价确定的原则不同。21号令第5条规定：协议出让的最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关费用之和，有基准地价的，不得低于基准地价的70%。而11号令第10条规定，确定招标拍卖挂牌的标底或者底价，要根据土地估价结果和政府产业政策综合确定。应当讲，协议出让与招标拍卖挂牌出让，互相配合，互为补充，共同
项目建设与城乡土地开发法律纠纷司法实践与解析 —土地使用权出让金篇 本期题目：以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的认定。 对以协议方式出让建设用地使用权时，出让金低于国家规定的最低价的，合同效力的不同认定，将会直接影响到对合同双方权利义务的解释和判断、解决合同纠纷时的实体和程序法律适用等。 【实务争论】 第一种观点认为：《城市房地产管理法》第13条已明确规定，采取双方协议方式出让土地使用权的，出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。其目的就在于防止出让方和受让方随意甚至恶意串通，以极低的价格获取土地使用权，损害国家和社会公共利益。《民法通则》第58条、《合同法》第52条均对恶意串通、损害国家和社会公共利益的行为明确规定为无效。因此，对于协议方式出让土地使用权，土地使用权出让金低于订立合同时当地政府按照国家规定确定的最低价的，应当认定土地使用权出让合同无效。 第二种观点认为：由于我国地域广阔，各地情况差异大，再加上某些人为因素，如何认定出让金是否低于按国家规定确定的最低价难度较大。同时，对此类情况一概认定合同无效，依据也不是很明确。而且，如果动辄允许以出让金低于按国家规定确定的最低价为由认定合同无效，会造成出让方滥用确认合同无效的诉权。这不仅不利于合同交易关系的稳定，不利于开展对土地的有效利用，更不利于保护受
让方的合法权益。因此，应当仅认定出让合同约定的价格条款无效，而不是整个合同无效。 【司法实践与解析】 最高院认为对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，应当认定部分条款无效，而非土地使用权出让合同全部无效。主要理由如下： 第一，认定整个合同无效对受让人不公平。对低于按国家规定所确定的最低价的协议出让土地使用权的合同，如果单纯按照《合同法》第52条及《民法通则》第58条规定，并结合《城市房地产管理法》第13条的有关规定，应当认定为无效合同。但是必须考虑到，对于土地出让金是否低于按国家规定所确定的最低价问题，作为土地管理者和国家政策的执行者，出让方有更为清楚的认识，因而其过错责任应更大，在以协议方式出让建设用地使用权时，出让方的意志体现得更为充分。如果允许出让方可以任意解除合同，就大大增加了合同的不确定性，不利于维护交易的安全与稳定，同时也可能使出让方在签订合同时更为随意，甚至可以导致出让方滥用此项权利损害受让方权益现象的发生。此外，由于我国各地区实际情况不同，无法确定明确统一的出让金最低价的数额限定，一般都是由各地自行确定，而在有些地方，由于招商引资和其他一些利益的影响，往往会向投资方许诺许多优惠条件，其中最主要的优惠条件，就是在出让土地使用权时就出让金数额上作出优惠，出现一些地方政府对于协议出让土地使用权的出让金价格确定上的随意性。就造成客观上出现土地出让金低于最
协议出让国有土地使用权规范（试行） 国土资发〔2006〕114号 目次 、八 前言 1 适用范围 2 引用的标准和文件 3 依据 4 总则 5 供地环节的协议出让 6 原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让 7 划拨土地使用权转让中的协议出让 8 出让土地改变用途等土地使用条件的处理 附录A 国有土地使用权出让意向书示范文本格式附录B 划拨土地使用权准予转让通知书示范文本格式 、八 前言 为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权协议出让行为，统一程序和标准，加强国有土地资产管理，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。 本规范的附录A 、附录B 为协议出让活动中所需文本示范格式。本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，黑龙江省国土资源厅，江苏省国土资源厅。 本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、吴迪、宋玉波、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闻洪溪、严政、吴永高、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、涂高坤、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华本规范由国土资源部负责解释。
划拨、协议出让及工业用地供地 注意事项及流程 所有供地最重要的前提：土地权属来源清楚、合法，且权属无争议。即新征土地已取得征地批文，且完成征地拆迁安置补偿；原国有土地要求完成收储，且相关权属已完成注销登记。 一、现将三种供地方式的注意事项作以下提示： （一）划拨供地 1、用地符合划拨目录； 2、拟划拨项目需先由发改部门完成立项； 3、项目用地，其项目营利性、非营利性由行业主管部门确认和监管； 4、公益设施项目用地主体原则上为政府或政府相关部门（含国有平台公司）。 （二）协议出让 1、划拨补办出让：独立宗地需符合现行城市规划（法院裁定除外），以双评估补差方式补交土地出让金。分摊宗地不受城规影响，按现行基准地价的20%补交土地出让金。 2、土地改变用途：以符合城市规划为前提，企业自主提出申请，以双评估补差方式补缴土地出让收入。工业用地需按文件规定，由市工业主管部门备案。
3、整合：由规划部门确定不能独立开发的地块（含地下空间），面积不超过3000—5000平方米；原则上不得“以小整大”，不得多次整合；地价款以评估价款作为定价依据补缴。 4、改变设计条件：招拍挂土地原则上不能改变设计条件。其他方式取得的土地以规划部门重新出具的设计条件为准，按双评估差方式补缴土地出让收入。（工业用地不收取增容费）。 （三）工业用地（含物流仓储用地） 1、由各园区负责工业用地项目的管理。 2、工业用地的地价原则上不应低于基准地价的70%，且不得低于我区工业用地的最低保护价格16万元/亩。 3、工业用地需提交经信准入证明和环评备案证明。 二、供地流程 1、核实土地权属：取得规划局盖章的红拨后完成地籍调查； 2、抽签评估地价； 3、前期资料准备（详见清单），特别注意的是必须完成宗地的拆迁安置补偿工作； 4、供地会审：资料组件齐备交我局后，负责组织完成供地方案会审。 5、上报土委会议定。
国有建设用地使用权协议出让合同变更 项目类型：行政许可 审批机关：市国土资源局或分局 承办部门：市土地利用事务中心或分局 市局签订出让合同的，由市土地利用事务中心办理； 分局签订出让合同的，由分局办理。 办理依据： 1、《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条； 2、《中华人民共和国土地管理法》第53条； 3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条； 4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条； 5、《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。 办理程序：收件-受理-审查-决定 收费依据和标准：本事项不收费 办理时限：16个工作日（不包括重新评审地价时间） 办理结果：《北京市国有建设用地使用权出让合同补充协议》 申请方式：书面申请 受理条件： 1、已签订《北京市国有建设用地使用权出让合同》； 2、申请人与立项批准文件确定的项目开发建设主体、规划批准文件确定的开发主体、征地或划拨批准文件的主体一致； 3、属于工业项目用途改为科研、研发类用途的，取得市人民政府的批准文件。 申请材料： 1、出让合同变更申请书（原件）； 2、出让合同变更申请表（原件）； 3、申请人身份证明材料： （1）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；
附件2： 辽宁省协议出让国有土地使用权最低价 应用说明 一、适用范围 本次协议出让国有土地使用权最低价（以下简称协议出让最低价）适用于辽宁省境内工业、基础设施、公益事业等可以采取协议出让方式供地的项目。对于商业、旅游、娱乐和房地产等经营性项目用地，以及土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，必须由市、县国土资源行政主管部门以招标、拍卖或挂牌出让方式供地。 协议出让最低价的使用范围为辽宁省境内各市、县（市、区）、乡（镇）、独立工矿区、开发区。 二、地价内涵 （一）地价构成 本次协议出让最低价由土地取得费及其利息、土地开发费及其利息和国家土地所有权收益三部分构成。 土地取得费中包括法律、法规规定的和经省以上物价、财政部门认定的国土资源管理部门收取的各项费用； 土地开发费是指政府实现城市基础设施配套达到“五通一平”或“三通一平”的开发费用标准。
（二）设定开发程度、土地使用年期及估价期日 在省辖市和县级城市规划区内、省级以上开发区规划区内，设定开发程度为：宗地外通上水、通下水、通电力、通讯、通道路，宗地内达到土地平整； 在其他地区规划区内，设定开发程度为：宗地外通电力、通讯、通道路，宗地内达到土地平整。 土地使用年期：按工业用地法定最高出让年期设定为50年。 估价期日：本次协议出让最低价时点设定为2004年12月31日。 三、协议出让最低价的应用 （一）协议出让低价应当区分下列不同情况使用 1、当政府负责统一征地（拆迁）并支付征地（拆迁）费用，同时负责宗地外的土地开发配套，土地使用者不再另行支付土地取得费和土地开发费时，协议出让最低价按本次公布的标准执行。 2、当政府负责统一征地（拆迁）并支付征地（拆迁）费用，但不负责宗地外的土地开发配套，宗地外的土地开发配套费用由土地使用者承担时，协议出让最低价按本次公布的标准扣除该区域宗地外平均开发配套费后掌握。 3、当由土地使用者负责所有土地取得费、土地开发费时，协议出让最低价按本次公布的标准扣除该区域平均征地
土地使用权协议出让最低价 土地使用权协议出让最低价二、土地使用权协议出让最低价 1、土地使用权协议出让最低价的概念 根据《城市房地产管理法》第十二条之规定采用协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。土地使用权协议出让最低价实质是政府协议出让土地使用权的价格最低控制标准，主要适用于政府协议出让土地土地。其作用在于： （1）防止地方政府压价竞争，造成国有土地收益流失； （2）提高土地使用权出让的透明度，便于实施监督； （3）便于土地使用者确定合理的投资方向。 2、土地使用权协议出让最低价的标准 原国家土地管理局《协议出让国有土地使用权最低价确定办法》规定，协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门会同有关部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、县人民政府土地管理部门执行。协议出让最低价应当根据商业、住宅、工业等不
同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。 根据国土部要求，上海市依据xx年基准地价更新成果制订的土地使用权协议出让最低价标准已报国土部批准，并已在各区县土地协议出让和补缴出让金中作为最低控制标准执行。 上海市协议出让土地最低价标准 上海市协议出让土地最低价标准 说明： 1、本协议出让最低价标准为正常市场条件下，各级别分用途法定最高出让年限下的国有土地使用权的协议出让最低控制价格。 2、表中商业、办公、住宅价格均为楼面地价；工业用途 3、 4、5级为楼面地价；其余级别为地面价。容积率不另做修正。 3、表中1～6级为熟地（即七通一平或五通一平）协议出让最低价；7～10级为未完成拆迁的毛地协议出让最低价。
事项名称 国有建设用地使用权协议出让批准 事项类别 行政许可 设定依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第12条； 《中华人民共和国土地管理法》第53条； 《中华人民共和国土地管理法实施条例》第29条； 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第9条； 《北京市实施<中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例>办法》（市人民政府令[2007]第200号修改）第3条。 审批对象 自然人、法人及其他组织 实施机关 北京市国土资源局 收费依据及标准 按出让合同的约定缴纳地价款 受理方式 现场受理 受理地点 北京市固定资产投资审批大厅北京市国土资源局窗口
办理时限 16个工作日（不包括地价评审时间、市政府审批时间、公示时间） 办理处室 北京市土地利用事务中心 申请材料 1、北京市国有建设用地使用权出让申请表（原件）； 2、办理协议出让国有建设用地使用权申请书（原件）。新建项目申请书内容包括：（1）申请出让的宗地位置及面积、界址，即坐落、四至、土地面积、平面界址、竖向界址；（2）申请出让宗地的权属现状（即现土地使用权人）及地上物现状；（3）申请出让宗地的规划条件，包括文件依据及规划总建筑面积、地上建筑面积、地下建筑面积、规划用途等；（4）已取得发改部门、规划部门等行政主管部门的批准文件，以及征地、划拨的文件；（5）地价评估及审定地价水平情况；（6）开发建设计划情况，包括投资总额、投资进度、计划开工竣工日期等；（7）申请建设项目的特殊情况；（8）申请出让的用地红线范围内是否有需按划拨方式供应的土地，并明确划拨用地面积、建筑面积、土地用途等；（9）申请人的具体联系人及联系电话。 现状项目申请书内容同新建项目申请书内容的（1）、（2）、（3）、（5）、（7）、（9）项。 3、申请人身份证明材料： （1）自然人，提交身份证（复印件）；境外的提交有效身份证明（复印件）。 （2）企业法人，提交《企业法人营业执照》（复印件）和《组织机构代码证》（复印件），属于外资企业或中外合资企业的，还需提交《外商投资企业批准证书》（复印件）；不具备企业独立法人资格，提交其上级单位出具的书面授权证明（原件）和申请人的营业执照或登记证书等材料（复印件）；属于境内金融企业法人、保险企业法人设立的非法人分支机构，提交营业执照或登记证书、金融许可证、保险许可证等材料（复印件）；属于高新技术企业的，还需提交高新技术企业批准证书（复印件）； （3）非企业法人，提交《组织机构代码证》（复印件）；不具备独立非企业
遇到征地拆迁问题？赢了网律师为你免费解惑！点击>> 哪些土地可以协议出让 土地招拍挂制度是国家土地资源出让、买卖的招标、拍卖、挂牌制度的简称，具体是指国家在土地出让或者买卖程序中的“招标”“拍卖”“挂牌”交易的政策或规定。哪些土地出让不需招拍挂?土地招拍挂的前提条件是必须是国有土地，农村集体土地不在此范围。 1、六类土地必须纳入招拍挂 根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》有关规定，一般来说，六类情形的土地必须实行招标拍卖挂牌方式： (1)供应工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地; (2)其他土地供地计划公布后同一宗地有两个或者两个以上意向用地者的; (3)划拨土地使用权改变用途，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的; (4)划拨土地使用权转让，《国有土地划拨决定书》或法律、法规、行政
规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的; (5)出让土地使用权改变用途，《国有土地使用权出让合同》约定或法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权，实行招标拍卖挂牌出让的; (6)依法应当招标拍卖挂牌出让的其他情形。特别需要明确的是，2017年国土资源部下发的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》中，建立了国有土地出让的集体认定程序，对不能确定是否符合协议或招标拍卖挂牌出让范围的具体宗地，由国有土地使用权出让协调决策机构集体认定出让的具体方式。因此，对不能确定是否符合上述招标拍卖挂牌出让范围六种情形的出让宗地，应当经国有土地使用权出让协调决策机构集体认定，集体认定应当采取招标拍卖挂牌方式的，也应当以招标拍卖挂牌方式出让。 2、可协议出让的五类土地 五类情形可纳入协议出让国有土地的范围： (1)供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的; (2)原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准的;
1、供地计划编制与公布。县国土资源行政主管部门根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权供地计划，报县级人民政府审批下达。供地计划应包括年度土地供应总量，不同用途土地供应 面积，地段以及供地时间等内容。经批准的供地计划应在土地有形市场、媒体、土地市场网上公布。 2、意向用地申请。计划公布后，需要使用土地的单位和个人可以根据国有土地使用权 出让计划，向县国资源主管部门提出意向用地申请。公布计划接受申请的时间不得少于30 日。 国有土地使用权 3、确定供地方式。计划公布30日后，只有一个意向用地者可采取本程序办理协议方式出让；有两个或两个以上意向用地者转入招标拍卖挂牌方式出让程序。 4、编制协议出让方案。县国土资源行政主管部门会同县城市规划等部门，依据国有土 地使用权出让计划、城市规划和意向用地者申请的用地项目类型、规模等制定协议出让方案。 5、确定协议出让底价。在宗地评估的基础上，经过集体决策，合理确定协议出让底价, 协议出让底价不得低于协议出让最低价，协议出让底价确定后应当保密。 6、协议出让方案、底价报批。县国土资源部门将协议出让方案、底价报县人民政府审批。
7、出让价格协商签订议向书。县国土资源行政主管部门（2人以上）与意向用地者就土地出让价格进行充分协商，协商一致且议定价格不底于协议出让底价的，县国土资源行政主管部门与用地意向者签订《国有土地出让意向书》。 &意向公示。县国土资源行政主管部门根据《国有土地出让意向书》将意向出让地块的位置、用途、面积、出让年限、土地使用条件、意向用地者、拟出让价格等内容在地产交易中心、土地市场网等公示。公示时间不少于5日。 9、签订土地出让合同。公示期满，无异议或有异议但经县国土资源行政主管部门审查 无违反法律法规行为的，县人民政府国土资源行政主管部门根据《国有土地出让意向书》约定，与意向用地者签订《国有土地出让合同》。 10、公布协议出让结果。《国有土地出让合同》签定 7日内，县国土资源行政主管部门将协议结果在土地有形市场等指定场所、土地市场网上向社会公布，接受社会监督。 办理国有土地使用权拍卖出让流程 办理流程：公告T登记T受理T资质审查T交纳保证金T拍卖T签约T拟文T审核T交费T报批T发文 申报材料：按拍卖公告及有关拍卖文件的要求提供报件材料。 收费标准：1、土地出让金见合同约定，2、契税为4% 办理国有土地使用权协议出让流程 办理流程：申请f受理f初审f审查f签约f拟文f审核f交费f报批f发文 申报材料：1、法人资格证明（营业执照或法人代码证的复印件4份）;
协议出让国有土地使用权规范 导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 1适用范围 1.1在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权，适用本规范。 1.2以协议方式租赁国有土地使用权、出让国有土地他项权利，参照本规范。 2引用的标准和文件 下列标准和文件所包含的条文，通过在本规范中引用而构成本规范的条文。 本规范颁布时，所示版本均为有效。标准和文件都会被修订，使用本规范的各方应使用下列各标准和文件的实时版本。 gb/t18508-2001《城镇土地估价规程》 国土资发[2001]255号《全国土地分类》 国土资发[2004]232号《工业建设项目用地控制指标》3依据 (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国城市房地产管理法》 (3)《中华人民共和国城市规划法》
(4)《中华人民共和国许可法》 (5)《中华人民共和国合同法》 (6)《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 (7)《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》(国发[2001]15号) (8)《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号) (9)《协议出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第21号) 4总则 4.1协议出让国有土地使用权内涵 本规范所称协议出让国有土地使用权，是指市、县国土资源管理部门以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者支付土地使用权出让金的行为。 4.2协议出让国有土地使用权原则 (1)公开、公平、公正原则; (2)诚实信用原则。 4.3协议出让国有土地使用权范围 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，
关于公布实施辽宁省协议出让国有土地使用权最低价标准的通知 辽国土资规【2017】6号 各市国土资源（规划和国土资源、国土资源和房屋）局： 为保障国家土地所有权权益，加强全省国有土地资产管理，规范协议出让国有土地使用权行为，根据国家和省有关规定，结合近年来全省经济社会发展和土地市场运行实际情况，省厅更新了协议出让国有土地使用权最低价标准，现予以公布，并就有关实施问题通知如下，请各地遵照执行。 一、适用范围 协议出让最低价适用于必须以招标、拍卖、挂牌等公开方式供地外采用协议出让方式供地的项目（不包括存量划拨用地补办出让手续的项目），主要指基础设施、公益事业等可以采用协议出让方式供地的项目。 二、协议出让最低价标准的应用 （一）在城镇基准地价评价范围内的建设项目用地，其协议出让国有土地使用权最低价，不得低于出让宗地所在土地级别基准地价的70%。 （二）对于基准地价未覆盖地区或未公布相应用途基准地价的地区，协议出让时最低价不得低于本次公布的协议出让最低价标准。 （三）工业用地出让时，必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于国家公布的所在地土地等别相对应的最低价标准。具体标准按照国家公布的相关文件执行。 三、加强对协议出让行为的监督管理 各级国土资源管理部门在协议出让国有土地使用权的过程中要严格执行《协议出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规范》等文件的要求。加强本标准在实施中的监督管理，以低于协议出让最低价标准出让土地，或以各种形式给予补贴或返还土地出让收益的，属非法低价出让国有土地使用权行为，要依法追究相关人员的法律责任。 本规定自2017年10月1日起实施。《关于公布协议出让国有土地使用权最低价和应用说明的通知》（辽国土资发[2006]57号）自2017年10月1日失效。
协议出让国有土地使用权最低价确定办法 【发文文号】: 第2号 【颁布部门】: 国家土地管理局 【颁布日期】: 1995-6-28 【施行日期】: 1995-6-28 (1995年6月28日国家土地管理局令〔1995〕第2号发布) 第一条为了加强政府对出让国有土地使用权的宏观调控和管理，保障国有土地资产的收益，促进土地市场的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，制定本办法。 第二条本办法所称协议出让国有土地使用权最低价(以下简称“协议出让最低价”)，是指上级人民政府为了宏观调控土地市场，防止低地价协议出让国有土地使用权而实施的出让金最低控制标准。 第三条城市规划区范围内协议出让国有土地使用权最低价的确定，按照本办法规定执行。 第四条协议出让最低价由省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门拟定，报同级人民政府批准后下达市、
县人民政府土地管理部门执行。 第五条协议出让最低价根据商业、住宅、工业等不同土地用途和土地级别的基准地价的一定比例确定，具体适用比例由省、自治区、直辖市确定。但直辖市、计划单列市及省、自治区人民政府所在地的城市的具体适用比例。须报国家土地管理局核准,基准地价按《城镇土地估价规程》确定。基准地价调整时，协议出让最低价应当作相应调整。 第六条国家支持或重点扶持发展的产业及国家鼓励建设的项目用地，可按行业或项目分类确定不同的协议出让最低价。 第七条确定协议出让最低价应当综合考虑征地拆迁费用、土地开发费用、银行利息及土地纯收益等基本因素。第八条省、自治区、直辖市人民政府土地管理部门应当将确定的协议出让最低价在实施前报国家土地管理 局备案。对确定协议出让最低不符合本办法第七条规定要求的，国家土地管理局可以责令重新确定。 第九条以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于出让最低价。 第十条以协议方式出让国有土地使用权的，出让合同签订后，市、县人民政府土地管理部门应当协议出让国有土地使用权出让金向社会公布。 第十一条协议出让最低价执行情况。由确定和核准的人民政府土地管理部门负责监督检查,以协议方式出让
国土资源部关于印发《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）的通知各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源局、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局），计划单列市国土资源行政主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局：. 为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权出让程序，根据中共中央办公厅、国务院办公厅《印发<中央纪委关于落实<建立健全教育、制度、监督并重的惩治和预防腐败体系实施纲要>2007年底前工作要点>的通知》（中办厅字[2005]14号）要求，部研究制订了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行）和《协议出让国有土地使用权规范》（试行）。 现予印发，自2006年8月1日起试行。 请各地将试行中的情况、经验和问题，及时报部土地利用管理司。 国土资源部 2006年5月31日 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）（2006年5月31日发布2006年8月1日实施中华人民共和国国土资源部发布）
前言 为完善国有土地使用权出让制度，规范国有土地使用权招标拍卖挂牌出让行为，统一程序和标准，优化土地资源配置，推进土地市场建设，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》等规定，制定本规范。 本规范的附录b为招标拍卖挂牌出让公告应当使用的文本格式，附录a、附录c、附录d、附录e、附录f、附录g、附录h、附录i、附录j为招标拍卖挂牌出让活动中所需其他文本的示范格式。 本规范由国土资源部提出并归口。 本规范起草单位：国土资源部土地利用管理司，国土资源部土地整理中心，辽宁省国土资源厅，江苏省国土资源厅，福建省国土资源厅，山东省国土资源厅，广东省国土资源厅，深圳市国土资源和房产管理局。 本规范主要起草人员：廖永林、冷宏志、岳晓武、雷爱先、高永、谢量雄、宋玉波、黄启才、潘光明、涂高坤、王联珠、牟傲风、叶卫东、钟松忆、林立森、申亮、陈梅英、周旭、沈飞、张防。 本规范参加起草人员（以姓氏笔画为序）：于世专、马尚、王薇、车长志、邓岳方、叶元蓬、叶东、任钊洪、关文荣、刘显棋、刘祥元、刘瑞平、朱育德、闫洪溪、严政、吴永高、吴迪、吴海洋、张万中、张英奇、李延荣、李晓娟、李晓斌、束克欣、杨玉芳、杨江正、肖建军、陈永真、陈国庆、林君衡、罗演广、祝军、胡立兵、胡红兵、赵春华、郝吉虎、高志云、徐建设、秦水龙、钱友根、梁红、黄文波、韩建国、韩洪伟、靳薇、潘洪篙、魏成、魏莉华。
招拍挂与协议出让的区别与联系 问：什么是协议出让，其与招标拍卖挂牌出让有何区别？协议出让究竟适用什么范围？应该遵循什么程序进行？ 答：协议出让方式，是法定的国有土地使用权出让方式之一，也曾经是最重要最常用的政府供地方式。《城市房地产管理法》第12条规定：“土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。”所谓协议出让，一般认为，就是政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权出让合同，土地使用者支付相应的出让金，国家把一定期限的国有土地使用权让渡给土地使用者。我国实行土地使用制度改革以来，土地作为一种特殊商品，逐步从无偿无限期逐步过渡为有偿有限期使用，而协议出让是有偿供地的主要方式之一。尽管协议方式具有政府对地价较易控制、灵活性大的特点，但没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场，仍是不够发达、不够公开、不够公正、不够公平的市场，容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。针对协议出让中的种种问题，2003年6月11日，国土资源部以21号部令发布了《协议出让国有土地使用权规定》，对于进一步规范土地市场秩序，保证政府供应土地使用权的公开、公平、公正，优化土地资源配置，遏制腐败现象，必将发挥重要作用。 协议出让与招标拍卖挂牌出让，有很多相近之处，比如两者都是政府有偿供应土地使用权的重要方式，都要签定出让合同，受让人都要缴纳土地出让金，都要编制并公布出让计划。但协议与招标拍卖挂牌毕竟是两种不同的出让方式，也存在着区别，主要有以下三点： 一是适用范围不同。这也是两者最重要的区别。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第11号）第4条明确了招标拍卖挂牌的范围，规定：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后，同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。21号令第3条采取排除法确定了协议出
协议出让国有土地使用权规定 第一条 为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第三条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。 第四条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第五条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。 第六条 省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实施。 第七条 市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计划，报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。 因特殊原因，需要对国有土地使用权出让计划进行调整的，应当报原批准机关批准，并按照前款规定及时向社会公布。 国有土地使用权出让计划应当包括年度土地供应总量、不同用途土地供应面积、地段以及供地时间等内容。
编号：_______________本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 《协议出让国有土地使用权规定》 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________ 说明：本合同资料适用于约定双方经过谈判、协商而共同承认、共同遵守的责任与 义务，同时阐述确定的时间内达成约定的承诺结果。文档可直接下载或修改，使用 时请详细阅读内容。
第21号 《协议出让国有土地使用权规定》，已经2003年6月5日国土资源部第6次部务会议通过， 现予发布，自2003年8月1日起施行。 部长田凤山 2003年6月11日 协议出让国有土地使用权规定 第一条为加强国有土地资产管理，优化土地资源配置，规范协议出让国有土地使用权行为，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》，制定本规定。 第二条在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。 本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内 出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 第三条出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂 牌方式外，方可采取协议方式。 第四条协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。 第五条协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用 以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让 地块所在级别基准地价的70 %。 低于最低价时国有土地使用权不得出让。 第六条省、自治区、直辖市人民政府国土资源行政主管部门应当依据本规定第五条的规定拟定协议出让最低价，报同级人民政府批准后公布，由市、县人民政府国土资源行政主管部门实 施。 第七条市、县人民政府国土资源行政主管部门应当根据经济社会发展计划、国家产业政策、土地利用总体规划、土地利用年度计划、城市规划和土地市场状况，编制国有土地使用权出让计 划，报同级人民政府批准后组织实施。 国有土地使用权出让计划经批准后，市、县人民政府国土资源行政主管部门应当在土地有形 市场等指定场所，或者通过报纸、互联网等媒介向社会公布。
《协议出让国有土地使用权规范》新评 -------------------------------------------------------------------------------- 来源出处：发布时间：2006-9-5 9:07:57 点击次数： 对于已经依法协议出让的国有土地改变用途的政策性处置，国土部制订并自8月1日起施行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》将之区分为两种不同的方式：原出让合同约定或行政规定必须收回其土地使用权的，采取招拍挂方式处置；原出让合同或行政规定未限定收回使用权的，仍可以通过评估市场价和按市场价补缴差价的方式处置。笔者阅读两个《规范》后认为：评估和补缴差价，不仅是现行法律所规定的主要处置方式，是《协议出让国有土地使用权规范》所许可的处置方式，而且是国土部所框定的两种方式中可操作性较强的一种处置方式。 之所以称评估和补缴差价是可操作性较强的处置方式，主要理由是： 第一，评估和补缴差价，与地方政府积极扶持企业发展的实际相适应。多年来，各省、市的众多县、市、区政府，为了留住
企业，为了涵养税源，为了促使企业做大做强，为了改善投资软环境，对本地企业（包括一二三产业）都在施行优惠措施，其中最重要的扶持措施就是通过设立多种奖励或补贴项目给企业以资金补助，尤其是经济强县、市、区政府，对规模较大的企业予以特别优惠，较流行的做法是将企业依法所缴税金超上年税额的地方留成部分按一定的比例以地方财政补贴的形式予以返还。所以，据此实际情况看，在处置出让土地改变用途时让企业多缴一些出让金与少缴一些出让金，公众没多大的利害损益，因为土地出让金收益的极大部分归县、市、区财政，地方政府在处置土地改变用途时对企业扣得紧了一些、投资环境“差”了一些，有可能在税收地方留成中给企业再多返还一些、投资环境再改善一些，因而在处置出让土地改变用途时紧扣细算没多大的意义，只不过落实到具体企业上的利害损益可能会有一些不同而已。再说，由地方政府设立多种名目给企业以资金补贴容易引起国际贸易摩擦，而在土地使用权出让金上给企业以较宽松的政策，却是能为蓝眼睛们认可的给企业的一份暗补，比地方政府给企业返还财政资金要稳妥得多。所以，笔者认为，按评估和补缴差价方式处置出让土地改变用途，虽应力求将价格评估得公正、准确，应严格防范处置人以权谋私，但没必要锱铢必较，因为地方政府对企业的基本态度仍然是积极扶持其做大做强，而且最重要的扶持措施是让企业合法地少缴税费、多拿补贴。这一点网友们如果不信，可去调查一些百
协议出让指政府作为土地所有者(出让人)与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为。协议出让方式的特点是自由度大，不利于公平竞争。但对一些缺乏竞争的行业仍然是土地使用权出让的方式之一。这种方式适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。应当以招标拍卖挂牌方式出让国有建设用地使用权而擅自采用协议方式出让的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。 由于协议出让不适用于房地产用地，其程序在此不作详述。 以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金，转作受让地块的定金。出让人应当向中标人发出中标通知书或者与竞得人签订成交确认书。中标通知书或者成交确认书应当包括出让人和中标人或者竞得人的名称，出让标的，成交时间、地点、价款以及签订国有建设用地使用权出让合同的时间、地点等内容。中标通知书或者成交确认书对出让人和中标人或者竞得人具有法律效力。出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。中标人、竞得人应当按照中标通知书或者成交确认书约定的时间，与出让人签订国有建设用地使用权出让合同。 中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金抵作土地出让价款;其他投标人、竞买人支付的投标、竞买保证金，出让人必须在招标拍卖挂牌活动结束后 5 个工作日内予以退还，不计利息。招标拍卖挂牌活动结束后，出让人应在 10 个工作日内将招标拍卖挂牌出让结果在土地有形市场或者指定的场所、媒介公布。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。 受让人依照国有建设用地使用权出让合同的约定付清全部土地出让价款后，方可申请办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书。未按出让合同约定缴清全部土地出让价款的，不得发放国有建设用地使用权证书，也不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书。 中标人、竞得人有下列行为之一的，中标、竞得结果无效;造成损失的，应当依法承担赔偿责任：提供虚假文件隐瞒事实的;采取行贿、恶意串通等非法手段中标或者竞得的。国土资源行政主管部门的工作人员在招标拍卖挂牌出让活动中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分;构成犯罪的，依法追究刑事责任。