（万科企业管理）全面解析万科地产全面解析万科地产说明：分析方法：1、A、B、C分类分析方法2、时间序列分析方法3、空间序列分析方法4、归纳推理方法5、演绎推理方法6、波士顿矩阵分析方法壹、万科运营种类结构1、万科的运营业务很简单，收益更简单，所有收益都来自业务运营，没有任何的投融资收入。
主营业务为俩个方面，壹是房地产，二是物业管理。
2、和其他房地产X公司不同的是，万科在物业管理上面的巨大利润。
壹般中小型开发X公司，或者处于创品牌阶段的X公司，在对待物业管理方面，要么外包，要么亏损保持其运营。
而不能做到真正盈利。
3、物业管理X公司盈利，为万科快速扩张解决了后顾之忧，即通过房地产产生的利润为纯利润，而不再为物业管理背包袱。
4、房地产收入增长和物业X公司收入增长呈正向关系。
异点分析：2007年上半年的物业X公司收入和下半年物业X公司收入呈现出巨大的差异，这有待深入分析。
时间行业主营业务收入（万元）时间行业主营业务收入（万元）2007-12-31 房地产3517517.7 2007-12-31 物业管理21003.472007-6-30 房地产1093949.94 2007-6-30 物业管理15702.15 2006-12-31 房地产1766965.96 2006-12-31 物业管理17855.072006-6-30 房地产653978.77 2006-6-30 物业管理7789.55 说明：从上表能够见出，上半年房地产结算收入壹般只能占到全年结算收入的35%左右；而物业X公司07年数据严重失真。
整个下半年仅仅上半年收入的30%左右。
此数据为何和真实有如此大的差距？5、房地产利润率和物业管理利润率时间行业毛利率（%）时间行业毛利率（%）2007-12-31 房地产41.87 2007-12-31 物业管理54.692007-6-30 房地产45.77 2007-6-30 物业管理27.372006-12-31 房地产37.29 2006-12-31 物业管理32.062006-6-30 房地产40.49 2006-6-30 物业管理7.86 分析：1、万科的物业管理利润率稳步上升，说明万科在物业管理方面已经成功的找到了盈利模式，这种盈利模式的建立，将为万科今后的发展奠定坚实的基础。
2、万科房地产的毛利稳定在40%左右。
3、这个表上尚不能真实反映万科物业管理X公司的问题，结合万科上半年物业管理的收入和支出和下半年的收入支出来见，这个数据存在巨大的问题。
二、万科的区域分布结构（壹）、分析说明1、说明：本结算周期，我们将市场份额在10%之上的城市视为A类城市，市场份额在3%之上的视为B类城市，其余为C类城市。
2、在次类分析过程中，我们会采用波士顿矩阵分析方法透析万科的城市拓展路线。
（二）ABC类市场透视(2007-12-31)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳823833.83 23.422、上海597367.18 16.983、广州271807.68 7.734、杭州207377.43 5.95、成都199430.27 5.676、北京170667.08 4.857、苏州148190.76 4.21 8、东莞146222.19 4.169、佛山137706.1 3.91 10、大连134890.39 3.8311、武汉112448.09 3.2 12、无锡102627.18 2.9213、厦门78901.94 2.24 14、天津69683.85 1.9815、珠海60742.05 1.73 16、青岛47027.81 1.3417、沈阳46125.36 1.31 18、南昌37269.86 1.0619、中山31298.41 0.89 20、长春31191.61 0.8921、长沙30236.31 0.86 22、镇江12549.69 0.3623、鞍山11231.03 0.32 24、南京8691.6 0.25分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：40.4；43.46；16.14。
三类城市的个数分别为：2；9；13。
2、按照企业的稳健性原则，万科的市场结构存在壹定的隐患，就是对大城市的过度依赖性，如果壹旦上海深圳市场滑坡，将对整个企业产生较大的影响。
(2007-06-30)地区主营业务收入(万元)比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、深圳335822.6 30.7 2、上海153877.98 14.07 3、广州153116.94 14 4、东莞96667.79 8.845、杭州88007.02 8.046、北京59103.59 5.47、苏州45800.14 4.19 8、天津38264.34 3.59、武汉26694.34 2.44 10、沈阳21829.28 2 11、成都18887.1 1.73 12、南昌18225.99 1.67 13、佛山14294.13 1.31 14、无锡10887.12 1 15、长春5498.21 0.5 16、南京5049.76 0.46 17、鞍山1251.26 0.11 18、大连672.35 0.06分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：58.77；30.07；11.16，这三类城市的数量分别为：3；5：10。
2、在本次结算周期内万科的城市份额符合典型的传统1：2：7策略，市场相对比较均衡。
(2006-12-31)地区主营业务收入(万元) 比例（%）地区主营业务收入(万元)比例（%）1、上海418660.15 23.692、深圳248800.38 14.083、天津170457.46 9.654、广州126480.69 7.165、北京117604.77 6.666、无锡91075.58 5.157、成都85350.9 4.83 8、杭州78748.58 4.469、沈阳65877.01 3.73 10、武汉63324.77 3.58 11、东莞59792.96 3.38 12、南京51573.34 2.9213、佛山38125.81 2.16 14、中山35574.51 2.01 15、南昌35442.98 2.01 16、长春31847.97 1.817、大连22282.99 1.26 18、鞍山14558.74 0.82 19、苏州11386.37 0.64分析：1、在本次结算周期内，三类城市的比例分别为：37.77；48.3；13.93，这三类城市的数量分别为：2；9：10。
2、本次结算周期内，万科的市场分布呈现出AB类市场的相对均衡性。
(2006-06-30)地区主营业务收入(万元) 比例（%）上海地区220716.97 33.35深圳地区207237.1 31.32北京地区53241.08 8.05分析：1、在本次结算周期内，三类地区的比例分别为：64.67；30.53；4.8，这三类地区的数量分别为：2；5：3。
2、从这个市场结构来见，万科的市场结构是不合理的壹个结构，主要表当下拓展类区域太少，主营业务过于集中。
总述：1、万科A类市场份额的呈现出以下特征：总体份额分别为：40.4；58.77；37.77；64.67。
其中半年报期间，A类市场份额占据了整个总市场的60%左右，下半年相对而言，此类市场份额大幅度缩小。
这说明万科在A类城市的总体策略是利用上年进行市场冲击，下半年进行项目整理和储备，当然也不排除这类因素，万科X公司有意识的在结算周期上做了调整，将留存余额放到第二年进行结算。
而A类城市主要是集中在上海和深圳俩个城市，只有07年上半年广州加入到此类市场，可是下半年结算时候随即消失，则证明万科的A类市场具有相当的稳健性。
市场主要集中在深圳和上海。
A类市场的年度份额均衡在40%左右，在房地产这个特殊行业内，万科A类市场份额略微显得有些大。
因此结构有壹定的隐忧。
2、万科B类市场份额呈现以下特征：总体市场份额为：43.46；30.07；48.3；30.53；而城市个数分别为：9；5；9；5的结构。
B类市场的份额特征和A类呈现出反向关系，即在年中结算周期内的份额小于年末结算周期。
也即上半年市场销售状况差于下半年。
这点是否和城市特性有着密切的关系，即A类城市在房地产市场上呈现出资本动力型，而B类城市则呈现出使用动力型，也即A类城市的住房呈现出投资拉动型而B类城市呈现出居住拉动型。
而在城市数量上，也呈现出相对稳定性，呈现出9595特征，也即二类城市中有壹半左右的城市都在上半年处于积累期或者建设期，下半年则处于销售的高峰期，这点和上面分析呈现出同向证明关系。
3、C类市场份额呈现出以下特征：总体市场份额为：16.14；11.16；13.93；4.8。
城市数量分别为：13；10；10；3的结构（因2006年上半年，万科是按照区域进行统计的，所以在2006.6.30的数据和整个分析结构吻合度较差）。
总体来见，C类市场的稳定性高于B类市场，在基本特征和B类市场吻合的情况下，变异特征大大小于B类市场，这里有这么俩个原因，壹是C类市场的数量在不断的攀升，其次是C类市场的总体份额比较小，这也有可能是C类市场的房产项目较小，呈现出单壹项目特征所致。
4、从2006年和2007年万科的市场结构来见，万科正由壹个区域性的X公司逐步走向壹个全国性的X公司，市场数量呈现出稳步上升的这样壹个过程。
但同时深圳上海的份额过大，也是万科整个市场的壹个结构性隐患。
而B类市场中的城市仍没有见出能够进入A类市场的特征，如果不能有效培养A类城市的替代城市，则万科的市场结构必将更加分散，这样的隐患在于万科的营业额受到影响，从而影响整个万科的市场份额，其次是万科的集中优势将得不到体现，当下的房地产市场，在自由化中又存在着严重的非市场性行为，就是前期建设以及地方政府的大力支持方面。
（三）、万科城市市场份额变化分析表分析说明：在这个角度我们主要通过波士顿矩阵分析方法，来透析万科的城市策略，以及通过对城市的分析来透析万科的将要进行的市场行为和策略。
1、城市结构城市、地区2006.6.30 2006.12.30 2007.6.30 2007.12.30 深圳31.22 14.08 30.7 23.42上海33.35 23.69 14.07 16.98广州7.16 14 7.33杭州 4.46 8.04 5.9成都 4.47 4.83 1.73 5.67北京8.05 6.66 5.4 4.85苏州7.66 0.64 4.19 4.21东莞 3.38 8.84 4.6佛山 2.16 1.31 3.91大连 1.26 0.06 3.83武汉0.78 3.58 2.44 3.2无锡 5.15 1 2.92厦门 2.24天津9.65 3.5 1.98珠海 1.73青岛 1.34沈阳 3.73 1.31南昌0.89中山 1.8 0.5 0.89长春0.89长沙0.86镇江0.36鞍山0.82 0.11 0.32南京 2.92 0.46 0.25主要城市分析：深圳：深圳的市场份额分别为：31.22；14.08；30.7；23.42。