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“存量挖潜”：从多方面注重存量的挖掘，是政策的一个主 要目的
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1
政政策策出出台台背背景景
2
关关键键词词解解读读
3
改改进进内内容容解解读读
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《深圳市完善产ห้องสมุดไป่ตู้用地供应机制拓展产业用地空间办法（试 行）》
规模
区位
需求
供应计划
目标：拓展产业用地来源，不仅仅政府用地，把社会的集体社区土地也投入市场。
用地申请
﹥ 改变以往需向不同部门提出申请的局面 ﹥ 收集企业空间需求，实现信息共享 ﹥ 政府和社会有空间能力与企业需求对接
4. 明确转让增值收益须按比例 上缴
﹥ 为避免因工业楼宇流转市场的放开而引发工业用地炒作、工业楼宇投机买卖等 扰乱工业楼宇交易市场的行为，对工业楼宇转让的增值收益上缴国土基金及其上缴比 例进行了规定。
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“房地并举”：实行房地并举，优先供房
《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》第 十四条，创新型产业用房租售价格原则上为同片 区同档次产业用房市场评估价格的50%-70%。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第 五条，工业楼宇的受让人须是依法注册登记的 企业，符合产业准入条件并通过各区产业主管 部门依法进行的资格审核。
50%土地收益 或
30% 地价收益
20%物业
50%
地价收益
政
或
府
收
70%
益
地价收益
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《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》
改进之处
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》与 2008年出台的《深圳市工业楼宇转让暂行办法》比较
1. 扩大分割转让范围
﹥ 增加了两项工业楼宇可分割转让的情况； ﹥ 取消了原《办法》中旧工业区升级改造项目中的自用比例不低于50%的比例； ﹥ 城市更新项目改造后的工业楼宇及作为工业配套设施的配套办公、配套单身宿 舍以及小型商业服务设施均可分割转让（配套设施转让建筑面积不超过总量的30%）。
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差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
战略性新兴产业、现代服务业等符合深 圳产业发展导向的产业，在地价政策、配套 用房、土地供应等方面，除了优先供地外， 对战略性新兴业等还最高给予50%的地价优惠， 同时对不同产业用地供给方式和供地年限实 行差别化管理，国家定最高50年使用期，为 了契合深圳实际，体现“节约集约”，最高 是定30年，而且不设下限，经营性配套设施 用地和产业配套设施用地仍采用市场化方式 配置。 对于落后产能，按照“控”、“压”的 限制、淘汰原则，最高提高100%的土地资源 使用成本。
与 此 同 时 ， 对 工 业 楼 宇 进 入 市 场 实 行 “三限”，即对销售对象、销售价格、二 次转让周期作了明确限定。
60% 工业楼宇转让所需上缴金额
50%
（转移登记后5年内转让的，增加值收益额100%上缴）
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“创新型产业用房”：类似住宅中的保障性住房，扶持新兴 产业和企业
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“节约集约”：通过简历供需平台，建立准入退出机制等方 法提高落地效率
《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业 用地空间办法（试行）》第六条 政府鼓励 原农村集体经济组织继受单位尚未进行开 发建设的、符合规划的合法工业用地进入 市场；第七条 对于尚未完善征（转）地补 偿手续且符合规划的工业用地，原农村集 体经济组织继受单位在先行清理土地经济 利益关系，完成青苗、建筑物及附着物的 清理、补偿和拆除后，可进入市场。
分类
建设用地
﹥建设用地是指建造 建筑物、构筑物的土 地，包括城乡住宅和 公共设施用地、工矿 用地、交通水利设施 用地、旅游用地、军 事设施用地等
未利用地
﹥未利用地是指农 用地和建设用地以 外的土地
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《深圳市完善产业用地供应机制拓展产业用地空间办法（试行）》 《深圳市创新型产业用房管理办法（试行）》 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 《深圳市关于贯彻执行〈闲置土地处置办法〉的实施意见（试行）》 《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》 《加快发展产业配套住房的意见》
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第十四条，（三）工业楼宇自完成转移登记之 日起5年内原则上不得转让，5年内确需转让的， 增加值收益额100%上缴。
增值收 益额
扣减总 金额
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50%
实行房地并举，优先供房
建立以房招商、养商、稳商的新机制， 企业可以通过租赁、购买、合作等方式解 决生产及配套的问题，并根据政策给予创 新性企业租金补贴或优惠。
• 根据建筑类型不同对地价政策予以细分，分别规定商业、办公、住宅 和工业用地的基准地价标准，并制定了相应的建筑类型修正系数； • 新增加油站、加气站、充电站、停车库、创新型产业用房、现代物流、 养老设施、保障性住房等用地地价标准； • 新增地下空间、商业楼层、临时及短期利用土地地价修正系数。
• 重新拟定了工业用地地价容积率修正系数。
“1+6”文件出台背景
到2020年，深圳市可供新增建设用地只有59平方公里，而且这些地块零星、分 散，重大项目、公共设施要落地就会遇到土地空间匮乏的问题，产业转型、城市发 展受到了土地空间的制约。
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《深圳市人民政府关于优化空间资源配置促进产业转型升级的意见》 ……
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除无偿收回土地使用权须按程序报市政府批准外，其余情形由 市级国土资源主管部门批准后实施，处置决定报市政府备案。
《深圳市宗地地价测算规则》
1.实施差别化地价标准
2.细化地价测算规则 3.统一原特区内外地价容积率修正系数
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《深圳市宗地地价测算规则》创新之处
• 新增新型产业用房、物流等新兴业态用地的基准地价标准； • 新增产业发展导向地价修正系数,实现差别化的地价政策； • 对总部企业、战略型新兴产业、现代服务及高端制造业等鼓励发展产 业，给予0.5-0.6的系数修正；对限制发展产业在地价方面给予1.0-2.0的 地价修正系数。
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“差别化”：差别化供地、差别化地价、差别化管理模式
《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 第三条，土地使用年限按商业40年、 办公40年、住宅70年、工业30年。 《深圳市宗地地价测算规则（试行）》 表5产业发展导向修正系数表，总部企 业、战略性新兴产业、现代服务业修 正系数0.5，高端制造业0.6；限制发 展类产业修正系数2.0以上。
2. 转让方式更灵活
﹥ 转让的工业楼宇可选择在市土地房产交易中心公开交易，也可选择自行交易； ﹥ 改变原来必须在市土地房产交易中心公开进行的作法。
3. 改变工业楼宇登记模式
﹥ 规定工业楼宇可以栋、层、间为基本登记单元进行登记；对于限整体转让的工 业楼宇，可以栋为基本单元进行房地产权登记； ﹥ 改变以往以一宗地为单位核发一本房地产权利证书的登记模式。
土地权限：关于我国土地的所有权和使用权
﹥ 城市的土地必然属于国家所有的土地，城市土地中不允许存在农民集体所有的土地； ﹥ 在农民集体所有的土地上是不可以建设城市的，除了公共设施和乡镇企业，农民集体所有的土 地甚至不得用于非农建设； ﹥ 无论是何种主体（农民、政府或者投资者），如果想实现城市的扩张或者建立新的城市，或者 意图在农民集体所有的土地上进行非农建设，那么必须完成将集体土地转化为国有土地这一前提性 的要件，即便是拥有土地所有权的农民集体也不例外； ﹥ 土地所有权的转化主体是单一的，即只能是国家， ﹥ 土地所有权的转化方向是单一的，即只能从集体土地转化为国有土地，而不能将国有土地转化 为集体土地； ﹥ 所有权转化的途径有两种：一是，国家为了公共利益的需要，依照法律的规定，对农民集体土 地所有权进行征收；二是，通过城市规划将集体土地纳入城市规划区，然后对农民集体土地所有权 进行无偿国有化或者有偿征收； ﹥ 不能主动把集体用地卖给国家，而只能被动等待国家前来征收。
《深圳市工业楼宇转让管理办法（试行）》第 十一条，符合规定的可以转让的工业楼宇，可 在市政府土地房产交易机构公开交易或自行小 交易。