破产企业所签租赁合同的处理
作者：曹英来源：找法网日期：2012年03月11日
破产企业所签租赁合同的处理
《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定：\"人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人，管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。管理人决定继续履行合同的，对方当事人应当履行，但是，对方当事人有权要求管理人提供担保。管理人不提供担保的，视为解除合同\"。
审判实践中，管理人决定解除合同的情形较多，决定继续履行合同的情况很少，本文就管理人决定解除破产企业在破产申请前所签租赁合同所遇到的理论和实践上的问题，浅述如下：
一、存在的问题
1、租赁合同解除后，承租人的损失如何处理。
合同当事人一方解除合同是当事人的权利，但并非随意性。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：\"当事人协商一致，可以解
除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。\"第二十四条规定：\"有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。\ "九十六条规定：\"当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。\"根据以上法律规定可知，合同相对方存在若干违约情形，致使不能实现合同目的的，另一方才可通知相对方解除合同，即解除合同应有一定的条件。但破产法第十八条则赋予了管理人解除合同的特权，即无论承租方是否违约，是否有过错，是否具备可以解除的条件，管理人均可以随时决定解除合同或决定继续履行合同，这也是破产法作为特别法的特殊性。应当注意的是，管理人有权决定解除合同或者继续履行的合同，是破产企业和对方当事人均未履行完毕的合同。如果双方已将合同履行完毕，则合同的权利义务就终止了，不存在解除或继续履行的问题。如果租赁合同无效，也不存在解除的问题。但问题的关键是租赁合同被解除或被确认无效后，承租人有一定的损失或有很大的经济损失，例如，按照租赁合同，承租人一次交清了1 0年的租赁费，而仅仅租赁了三年，且已在该破产企业进行了一定的
投资，进行了一定规模的基础设施。管理人决定解除合同，其损失很大不言而喻。当然，按照破产法第五十三条：\"管理人或者债务人依照本法规定解除合同的，对方当事人以因合同解除所产生的损害赔偿请求权申报债权\"之规定，承租人可以就其损失申报债权，这对于破产债权有一定的清偿率姑且尚可，但基层法院受理的破产案件的破产债权清偿率几乎都是0％，承租人明知申报债权几乎是形同虚设，没有任何价值。故承租人对此反映强烈，意见很大，拒不履行解除合同的情形时有发生，严重影响破产案件的进程和社会和谐稳定。
2.租赁合同解除后，承租人的损失如何计算。
管理人解除合同给承租人造成的损失有直接损失和间接损失或可得利益损失。这些损失如何计算也是问题，如果破产案件的债权有清偿率，承租人经过法官的大量的耐心细致的工作，同意申报债权，但承租人要求的损失包括直接损失和间接损失，从事实上讲，承租人确有间接损失即可得利益损失，有些损失甚至很大，如果债务人不破产，管理人不解除合同，按照租赁合同和正常的租赁现状，每年可以赚取多少利润，还有多少年的租赁期限，可得利益是多少承租人心知肚明。况且，债权分配比例本来很低，就是将可得利益计算在内，将来分配的债权也是微乎其微。故承租人要求将其间接损失计算在内以最大限度、最大比例地实现债权从而将损失降低到最低限度的请求能否支持？而破产法规定了承租人可以就其损失申报债权，但未明确损失的范围和计算内容。
3.承租人不服解除合同的通知，是否可以通过诉讼解决。
《中华人民共和国合同法》第九十六条赋予了被解除合同一方当事人请求确认解除合同的效力的诉权，但破产法对此没有明确规定。承租人明知通过申报债权根本得不到任何救济，对于管理人随意解除合同的行为不服，能否提起请求确认解除合同无效的诉讼？
二、实践中的处理原则
1，承租人损失的处理。
对于因管理人解除租赁合同而给对方当事人所造成的损失，破产法第五十三条有明确规定即申报债权，至于此债权能否实现，破产法律没有给承租人设计未来，破产法律是程序法律，对于实体处理它也爱莫能助，但审判实践是定纷止争以促进社会和谐，尤其全社会倡导树立科学发展观，以人为本时代，人民法官理应与时俱进。对于损失，如果一概而论均依法要求申报债权，这样处理的社会效果肯定很差，不利于市场经济的健康发展和社会稳定，最稳妥的处理原则是既依法办事又兼顾社会效果，泌阳法院针对如下几种情况的处理原则是：（1），破产债权有一定的清偿比率（10%以上）的。
这种情况必须依法要求申报债权。破产案件的审理必须依法办事，这是大前提。法律明确规定了解除合同的损失可以申报债权，作为当事人的承租人也不例外。当然申报债权时，当事人并不知道破产
案件的进度，不知道债权清偿比率，但审判法官内心应该是清楚的，在审查了破产企业的可供分配的破产财产和破产债权后，该企业的债权清偿比率应该心中有数。这里承租人所申报的债权必须是因管理人解除合同而直接引发的损害赔偿额，因为合同解除是损害发生的直接原因，损害是合同解除的必然结果。管理人解除合同，承租人随之发生了损害，但是如果损害不是因合同解除而直接发生的，就不能作为破产债权。例如，损害的发生，只是同合同解除有时间上的先后关系，合同解除以外的其他原因造成了损害，该项损害就不得作为破产债权。再者，合同解除引发了损害，但是承租人没有及时采取措施防止损害的扩大，致使损害扩大的，承租人无权就扩大的损害要求赔偿，对这种损害不得主张破产债权受偿。
（2）破产债权的清偿比率为零或很低（10%以下）而承租人在破产企业有一定投入且拒不申报债权的。
对于租赁合同有效且承租人有较大损失的，若债权清偿比例为零，承租人又不愿申报债权的，承租人在破产企业的投入即固定不动产（基础建设）按抵押物优先受偿，在保证破产企业职工债权（职工工资、养老金、集资款等）满足受偿的前提下，对于承租人的实际损失（限于因解除合同而搬迁的费用及部分动产损毁的价值）予以优先考虑，但可得利益不予支持。若职工债权不能足额满足，承租人除在破产企业投入的不动产的损失按抵押物优先受偿外，其余的实际损失也只能申报债权，这样双方兼顾，体现审理企业破产案件的人文关怀，