土地储备行业年度风险分析报告(doc 88页)摘要一、行业产业链分析土地储备是一种简略的提法，它的完整概念应是土地规划、土地整理、土地收购整治和土地供应的全过程。

土地整理是指在一定的地域空间内，按照土地利用总体规划和土地利用计划的要求，采用一定的措施和手段，调整土地利用关系，改善土地利用结构。

土地收购整治是指通过征用或收回闲置土地、拆迁平整、归并整理以及土地置换来调整不合理配置用地。

土地供应是根据社会经济发展、城市规划和供地计划通过土地招标拍卖出让方式供应给不同的需求者。

完整的土地储备产业链应当包括这四个环节，而各个环节又会涉及到不同的机构和组织。

目前，在我国大部分地区，土地储备制度形成了土地储备管理委员会和土地储备机构两级管理的运行机制。

二、行业主要特征（一）土地储备与宏观调控中国实行城市土地国家所有、土地用途管制、农地转用、建设用地统一供应制度，这使得政府可以通过调节土地供应总量、安排不同的土地用途来抑制或鼓励市场需求，有效地引导投资的方向和水平，实现调控经济运行的目标。

因此，运用土地政策对经济进行宏观调控具有可行性和有效性。

正确运用土地政策参与宏观调控，对制止部分行业盲目投资和低水平扩张产生了釜底抽薪的效应，是国家宏观调控凸显成效的关键因素所在。

而把握土地供应和适度放贷这两个方面，就会在宏观调控中起到很好的作用。

（二）土地供应的垄断性和出让方式的不完全竞争性按照我国宪法和土地管理法的相关规定，国有土地使用权的出让以及集体土地所有权的征收征用，都只能由政府进行。

土地储备制度下，土地储备机构具体执行土地所有者职能，通过将许多闲置的、分散的土地集中起来，直接进行储备或者经过开发后进入储备，同新征用地一起纳入土地储备体系，然后由城市政府按计划出让和出租土地的方式，实现了政府对土地一级市场的垄断。

此外，我国的土地出让存在着不完全竞争。

我国土地出让存在协议、招标、拍卖等方式。

虽然在土地储备制度框架下，土地储备出让市场具有较高的竞争性，土地产权流转市场化程度较高，市场化程度较高的招标、拍卖出让方式将逐渐取代协议出让方式而占据主导地位。

但是，由于土地是重要的生产和生活资源，公共事业用地由于具有特殊性而不可能采用市场方式供应，而采用政策优惠价供应；而且根据我国《土地法》的规定，符合相关条件的土地可以采用划拨的行政手段供应。

土地出让和土地划拨双轨制的同时存在，使得储备土地的出让方式呈现出不完全竞争性。

（三）土地储备的区位性土地价值来自其区域位置，即坐落的位置、周边条件和环境。

不同的区位，形成不同的土地价值。

影响土地区位的因素是多方面的，其中主要有交通条件、就业机会和条件、教育设施、医疗设施、商业设施、文体娱乐设施、景观等。

城市居民的生活离不开这些设施，因此，这些设施、条件越便利，越优越，其区位价值就越高，即土地价值越高。

由于城市发展的历史原因，交通、就业、教育、商业、文体娱乐等设施往往集中在城市的中心地区。

随着城市的发展，城市面积不断扩大，而以上城市配套设施并不能跟上城市规模发展的速度，往往是滞后的或长时间滞后的，因此，城市中心地区的便利条件就更加可贵随着经济的发展和个人收入的增加，城市化的发展和城市规模、人口的扩大，区位好的土地价值必然增高。

由此，不难理解，为什么土地价格在不断增高、位于城市中心地区的二手房会不断增值、开发商的利润会随土地升值而不断增涨。

土地的区位性也直接决定了土地的供求关系和交易中的价格。

（四）土地储备机构的特殊性城市土地储备机构主要通过政府信用担保或土地抵押等形式获得银行信贷资金，以政府制定的统一补偿价格或者协商价格从原土地使用者手中进行土地收购，支付土地回收补偿费，收购储备地块；在处理房屋拆迁、土地整理、储备土地的管理等环节上向土地开发施工单位支付土地开发成本，然后向政府申请出让地块；土地出让后，财政部门对土地储备成本进行审核，土地储备机构收回审核后成本同时获得少量土地基金，巨额的级差收益上交财政。

（五）土地储备受国家政策影响强与其它行业不同，土地储备对市场变化的敏感性较低，而受国家政策影响较大。

2004年至2007年，政府对土地市场的规范程度不断加深，对土地宏观调控的力度不断加强。

土地的使用更加合理，土地资源的配置更加有效率。

数据来源：国家统计局1998~2007全国土地购置面积趋势图国家的土地政策也在一定程度上影响到了我国土地市场的交易，上图为房地产企业从1998年至2007年每年购置土地面积图。

从图中可以看到，国家政策对土地市场的影响效度。

1998年至2004年，全国房地产企业购置土地面积每年都保持着高速增长，1998年，全国房地产企业购置土地面积还只是10109.3万平方米，到了2003年，这个数字达到了35696.5万平方米。

而2004年后，受到国家政策的影响，房地产企业购置土地的面积开始保持稳定，在2004年至2006年的三年间，购置土地的面积呈现出了负增长。

尽管在2007年，全国房地产企业购置土地的数量有所回升，但11%的增长率仍然低于1997年至2004年间任何年度的增长率。

三、供给总量及速率分析从土地供给方面来看，2004年之后，尽管国家对土地的控制更加严格，但是土地供应量在保持稳定的基础上略有上升。

数据来源：国家统计局2004~2007全国土地出让面积及增速2004年，全国共出让土地面积17.87万公顷；受2004年政策的影响，2005年全国共出让土地面积略有下降，为16.32万公顷；2006年，随着房地产市场的持续火爆，各房地产企业迅速开始了在全国范围内布局，土地出让的数量有了很大提高，土地市场的供给量也有所增加，全年共出让土地面积23.25万公顷，增幅为42.5%；而到了2007年，随着多个文件的出台，土地的供应量也没有重现2006年大幅增长的趋势，全年土地实际供应量22.65万公顷总量与2006年基本持平。

从近三年的批准新增建筑用地来看，也表现出同出让土地面积相似的变化特点。

2005年，全国审批建设用地34.68万公顷；而在2006年，批准新增建筑用地有了大幅的上涨，达到40.43万公顷。

进入2007年，审批建设用地逐渐回落，保持在30多万公顷。

四、需求总量及速率分析土地需求一般是指企业或个人在各种可能价格下愿意并且能够购买的土地数量，土地需求主要分为商业、工业、居住等土地需求类型。

市场土地需求的最大主体就是房地产开发企业，土地经过他们的开发才能真正发挥商业、住宅或工业的功能。

数据来源：国家统计局1998~2007全国购置土地面积总量及增速图从图中可以看到，在2001年前，土地市场化程度不很高的情况下，房地产开发企业购置土地较少。

在2002年土地实施招标拍卖的形式后，房地产开发企业在购置土地面积上有了很大的提高。

在随后的5年间，房地产企业每年购置土地的数量相对保持稳定，每年购置土地的面积都稳定在3亿平方米以上。

而在2007年，土地购置面积更是达到了创纪录的40609.18万平方米，这个数字是1998年全国房地产企业购置土地数量的4倍。

由此可以看到，在过去的10年间，土地需求量有了大幅上升。

但是增幅却显示，在过去的10年间，购置土地面积的增幅在总体上保持了下降的趋势。

尤其是在2004年之后，随着国家有关政策的陆续出台，土地购置方面增幅较为平稳，每年的波动并不很高，已经很难再出现如同1998年增长52%的情况，而且在2005年和2006年两年，甚至出现了负增长的情况。

购置土地面积增加反映了对土地需求的旺盛，而增长率的降低则反映了政府对土地市场的调控，尤其是对房地产企业“囤地”行为的打击。

五、土地交易价格我国土地一直存在供求矛盾，有效供给远远不能满足市场需求。

随着土地市场的市场化进程不断加深，供求矛盾表现得更加明显，直接反映在土地市场上就是土地价格的上涨。

2001~2007年土地交易价格指数指标2007200620052004200320022001土地交易价格指数112.3105.8109.1110.1108.3106.9101.71.居民住宅用地113.7106110.3111.6112.4107.7102.2豪华住宅用地117107.4120.5107.6105.9101.9102.4普通住宅用地113.2105.7108.9111.8113108.4102.12.工业用地105.9104.7103.6104.3101.3100.4100.83.商业、旅游、娱乐用地113106.4107.9110.4104.9107101.24.其他用地103.8103.5106.7105.5104.4106.9101.7从上表中可以看到，从2004年到2007年土地价格指数持续上涨，各个年份增幅不等。

在2003年以前，土地价格增速缓慢。

2004年之后，受到国家政策的影响，土地市场不断规范，依靠关系拿地的情况逐渐减少，价格逐渐趋于市场化，再加之政府对土地供给方面控制更加严格，市场需求方的竞争逐渐加剧，土地的价格业有了较大程度的上涨。

除了2006年土地价格增幅只有5.8%之外，其余年份都接近或超过了10%。

六、房地产业分析土地是房地产开发的命脉，是房地产企业的生存之本。

而房地产企业是土地市场上最大的需求者。

2004年后，土地市场化步伐加快，宏观调控对房地产企业的实力提出了更高要求，没有资金、没有开发经验、靠关系拿“一手地”的开发商逐渐淡出市场；而那些有实力、有竞争力的企业及各大上市公司、外资巨头成为各地土地争夺的有力竞争者。

研究表明，我国目前有房地产企业近6万家，其中内资企业占到了90%以上。

而真正有市场影响力的房地产企业并不多，整个行业的集中度较高。

房地产百强在成长性、抗风险性、资本盈利能力、企业战略布局等诸多方面都具有非常强的优势。

整个房地产行业虽然受国家土地政策和宏观调控的影响较大，但整体发展形势良好。

从销售情况来看，2007年商品房销售面积较好，商品房销售面积累计达76192.7万平方米，比2006年60628.14万平米的销售面积相比，增长了23.2%。

其中，商品住宅的销售面积为69103.79万平方米，同比增加24.7%；办公楼销售面积为1454.19万平方米，同比增加18.1%；商业营业性用房销售面积为4552.94万平方米，同比增加5%。

从这几种物业累计销售面积中可以看出，市场对商品住宅的需求较大，而对办公楼的需求较小。

同时，2007年全国商品房空置面积也有所下降，全国商品房空置面积为1.3亿平方米，比2006年末减少8%；其中，空置商品住宅6756万平方米，比上年减少16.6%。

七、土地储备机构特征（一）资金需求及使用特征第一，巨额性。

资金需求的巨额性是城市土地储备的显著特征。

首先，储备土地的取得需要巨额资金投入。