系别、班级：姓名：学号：成绩：《江南新苑第三期》定价策划方案目录第一部分、广州房地产市场分析第二部分、项目概况及分析第三部分、项目竞争分析第四部分、价格定位第五部分、结论与建议第一部分广州房地产市场分析一．宏观经济分析（一）房地产投资1、完成开发投资今年1季度，广东房地产完成开发投资475.1亿元，同比下降14.97%，但与今年1～2月份17.1%的同比降幅相比有所收窄，且总额仍高于2007年同期水平。

固定资产投资占GDP比重为25.43%，同比增加1.31个百分点。

房地产投资占GDP比重为6.18%，同比减少1.59个百分点。

按用途划分的完成房地产开发投资中，住宅投资同比下降13.23%;办公楼投资有较明显上升，同比增长14.76%，增幅同比增加29.17个百分点;商业营业用房投资基本与去年同期持平;而其它投资同比下降33.97%（见表1、图二）。

2、开发资金来源1季度全省房地产开发到位资金1011.34亿元，为2002年以来最高点，同比增长9.11%，增幅同比回落16.24个百分点。

从近年1季度房地产到位资金占房地产开发资金的比例看，今年达到最高点，为213%，同比增长47个百分点，增幅也是近年来最大。

（二）土地供求分析1.土地购置与上年同期相比，房地产企业购置土地面积大幅度下降84.27%，增幅同比减少158.51个百分点;成交价款下降72.64%，增幅同比减少55.64个百分点;购置单价则同比增长77.33%。

（三）市场供求分析1.商品房建设商品房施工面积基本与去年同期持平;竣工面积同比有一成二的增长;新开工面积则出现回落。

各类商品房新开工面积同比均出现不同幅度回落，其中住宅降幅为50.41%。

2.商品房交易1季度全省商品房销售面积1121.37万平方米，同比增长37.97%;商品房销售额672.68亿元，同比增长46.23%;商品房销售均价5999元/平方米，同比增长5.99%，环比增长1.18%;商品住宅均价5812元/平方米，同比增长4.80%，环比增长2.49%（见表5）。

（四）市场消化系数市场消化系数越大，说明市场越活跃，消化能力越强。

与上年同期相比，1季度市场消化系数增长0.2576，市场活跃程度有所改善，消化能力趋好，已恢复至2005年同期水平之上。

二．广州市商品住宅市场分析（一）广州市商品住宅市场总体成交走势2009年4月，广州市十区二市共签约成交住宅10195套，成交面积105.14万平方米，成交面积已经接近3月，本月签约成交面积情况与前期预测一致，已经突破100万平方米，住宅市场将进入传统的热销季节。

（二）广州市商品住宅市场成交区域分布住宅成交集中在中心城区的白云、海珠，近郊区域的番禺、花都、增城四大片区。

中心六区成交住宅4535套，成交面积46.78万平方米，占整体十区二市的44%，中心城区供求保持畅旺。

广州市十区成交住宅8201套，成交面积86.52万平方米，占整体十区二市的82%。

（三）各片区商品住宅市场成交主要情况2009年4月，由于临近五一假期，广州市商品住宅市场整体住宅可售面积有所回升。

2009年1月1日，广州市住宅未签约套数为79591套，未签约面积为898.85万㎡。

截至5月1日，广州市住宅未签约套数为68643套，未签约面积为795.39万㎡，与1月相比，分别下降了13.75%和11.51%。

海珠区楼盘的价格档次较高，既有价格达1万元沿江的豪宅，7、8千元的中高档物业，4、5千元的中档住宅，也有2、3千元的低价盘，种类的丰富也极大吸引了来自各区的买家，“宁要河北一张床，不要河南一间房”的概念已不复存在。

与往年相比，今天海珠区大盘的推广力度相对不如往年，如光大花园、金碧花园的推广力就减弱很多，与此对应的是一些中大型的物业推广较强，如中海名都、叠彩园、南景园等楼盘通过密集的投放吸引了广大消费者的注意，也因此成就了较好的销售业绩。

第二部分项目概况一．项目基本信息江南新苑居住小区位于广州市海珠区，新港西路以南，建设中的东晓南路以东，规划中的怡乐南路以西，晓港东马路以北。

起价9000元/㎡均价10000元/㎡最高价11000元/㎡销售许可证：穗房预字第20020235 20040170 20050211号开盘时间：三期：2009年第三季度2003年5月；乐府组团：2005年12月24日；入住时间：C、F栋现楼D栋分别在2004年8月18日、19日、20日交吉使用周围交通：公交线路：14、88、263、178、225、206、280等，地铁二号线：晓港站，中大物业：广州城建开发物业有限公司物业费：2.3元/平方米*月建筑面积：352310 万平米占地面积：10.00万平米★风生水起江南新苑的总建筑面积40万平方米，绿地率超过30%，全区由23栋小高层及高层组成，整体规划全面“向南开敞”，北高南低的建筑形体布局，东西120米，南北84米宽的楼距，使风可自然导入，风生，则万象生。

阳光、空气、健康、活力便会日日与您相伴。

苑内超5万平方米立体绿化里融入大型多级叠水景观，水脉贯通，传达着生生不息的生态意念。

您可逐水而居，看草绿花红，享人寿年丰。

★返璞归真漫步江南新苑，绿野气息处处洋溢，戏水廊道、亭台栈道，草坡树台、地景雕塑，散落于数百棵直径10米以上的原生乔木之间。

不规则的地形和高差变化，形成自然的坡地结构。

橡胶榕、高山榕、细叶榕，榕树婆娑，绿草茵茵，风舞婀娜，在不经意间，您可以随处感受到绿色延伸至地下室、蔓展至架空层。

树大好乘凉，在清凉的夏日里，在绿意融融的大院中，江南新苑就是这样一个可以让您安享自然，倍感惬意的都市桃园。

★超越梦想江南新苑运用计算机生态仿真模拟技术，通过气候测试，让家家户户获取充分的通风、适度的阳光与舒适的气压。

即便是冬日，暖暖的阳光不仅能照入北向的园景单元，还能造就名副其实的阳光车库。

大量运用的最新科技手段，“使物尽其用”、“变废为宝”，充分借助自然资源，营造生态社区。

让人与环境、空间与景观、时尚与趣味、传统智慧与未来文明，自然融为一体，延续与发展地域人文特性的生活方式，让您的都市生活超越于梦想。

·5分钟圈：便利店、生活配套商业区5分钟到达·10分钟圈：学校、商场、城市公共绿池、公园等10分钟到达·15分钟圈：运动场、大型超市、医院等15分钟步程·快速通道：紧靠双地铁、公交车站、快速路数分钟可达第三部分项目竞争分析占地10万平方米的江南新苑，北邻新港西路，距中大、晓港地铁出口仅百步之遥，西临东晓南路，有30多条公交线路，可四通八达，周边配套非常成熟完善。

中山大学、广州美术学院等著名学府与江南新苑仅一路之隔，优质的生态、人文与交通条件，都为该项目打造成为“后小康生活模式典范”奠定了得天独厚的天然基础。

1.项目优势及分析（1）四面环路，位置优越：北面的新港西路宽60米，东面怡乐南路宽26米（此路规划可通至东晓南路及现中大布匹市场），南面晓港东马路宽10米，西面东晓南路宽40米（此为内环路放射线，今年建成通车，连通新港西路及南洲路）。

小区四面环路，东南西北周长共约1340米。

（2）交通便捷：建设中的广州地铁二号线（2003年建成，2004年通车），横贯用地北面的新港西路，在距小区不远，设计有地铁出入口，交通极为便利。

向东、向西可通至鹤洞大桥和华南快速干线；西面是东晓南路及内环路放射线上下匝道，向南、向北可通至内、外环高速公路。

小区周边方便的交通路网，为小区内居民出行提供了相当便利的通道。

（3）配套设施齐全：周边公建配套齐全：小区东南方向已形成大片相当成熟的生活社区，生活设施较为齐全。

往东北方向不远是中山大学，往西北方向不远是广州美术学院，两所高校校园区均处于步行距离之内。

小区配套设施：会所不对外营业部分：设有健身室、阅览室、棋乐室、乒乓球室、茶座等，在主中心区的小高层的架空层；对外营业部分：规模较大，设有壁球场、羽毛球场、乒乓球场、网球场、游泳池等，设在商业购物中心区以及裙楼的外展露天空间，对外营业，业主收费优惠。

（4）小区规划上，突出“家园”的感觉，形成不同组团的主题花园：采用北高南低的建筑形体布局全部为高层和小高层。

¨ 主组团（小区中心）：两栋28层塔楼 + 会所 + 中心绿地¨ 副组团（西南角一期工程）：3栋11层 + 2栋18层 + 2栋32层 + 1栋28层+组团绿地¨ 各组团形成公共绿地及户外活动空间，形成主题花园。

围合式的布局围绕主中心形成围合式或半围合式形状的空中俯视平面结构。

小区中心由两栋28层塔楼，围合成小区的主中心。

西南角由8栋高层和小高层围合而成小区的副中心。

沿新港西路周边，是不同高度的塔楼，临街的裙楼商业廊采用广州传统的有地方建筑文化特色的骑楼，楼体立面悦目、景观丰富。

广场式的共享空间布局设计。

车行主入口的通道将设计一弧形的花廊。

路网布局特点采用“人车分流”和“部分人车分流”的路网布局，禁止车辆进入组团中心，尽量减少机动车辆对居住环境的影响，“通而不畅，顺而不穿”，为小区业主营造一个安全、舒适的区内环境。

小区的停车库均建在地下室或半地下室内，令区内环境整齐划一。

（5）户型设计体现人文关怀：单体设计特色和环境设计特色：单体特色体现21世纪的现代风格——悠闲、舒适、自然、实用。

A、住宅的外观造型追求简洁、明快的风格，通过淡黄色与蓝灰色墙面、洞口与墙体，玻璃与实墙的对比，强调明快清亮的特色。

B、单元组合为一梯六户，主力户型为三房二厅及两房两厅。

住宅标准平面按国家康居工程C级标准的要求进行设计，每户均同时拥有观景阳台及家务阳台。

超过7成的住宅单元可以直接欣赏到小区内中心花园的迷人景致。

C、住宅首层为架空式或部份架空式处理，营造立体式的绿化空间及观景台，使整个住宅组团的架空层成为一体化的充满自然情趣的休闲空间。

D、首层的绿化通过局部的开口渗透到地下停车库中，使地下室也获得自然的通风采光条件，住户在停车、取车的时候同时也可以享受到舒适宜人的绿化环境，摆脱了一般地下室封闭、潮湿、昏暗的形象。

（6）环境优美，园林设计彰显现代气息：环境（园林）设计特色新江南水城风貌----以水为邻 A、采用大面积水体结构，营造山水文化。

B、园区内力求体现一种水生态，主入口处设置有观瀑台，并结合中国传统文化中的典故进行设景，拟有龙井、雨花泉、莲花池、试茶亭等景致。

C、在石料的选择上，有秀丽的太湖石、英石，又有润泽的黄石、塑竹、塑木。

在草的选种上也以素雅为主，间或植以一丛青竹，几株幽兰，让人远离尘嚣。

D、小区的建筑追求简洁单纯，充满现代感。

因此我们在环境设计的总体构思上，遵循山水环境，自然环保优先的设计原则。

在景点上采用充满传统文化气息的造景，在材质上选用自然、原始的木、石等材料，在手法上选用现代元素，结合建筑特点把水体、绿化通过架空、屋顶全面有机地结合在一起，形成各个高差上的立体绿化，力求创造一种建筑、园林在现代与传统上相得益彰的融合。