用权为对象进行交易的市场。土地的征 购、土地的出让、土地的转让这三者均 属土地市场的内容。
房地产投资分析主要侧重于前两类市 场的分析，即居住和商业。
• 按房地产购买房者地的产目市场的的划一分般：问题 1）房地产自用市场
自用型购买者将房地产作为一种耐 用消费品，目的在于满足自身生活或生 产活动对入住空间的需要。
从这个意义上说，房地产市场是房 地产权益的交易市场，是权益的让渡市 场。
• 房地产市场对房商地品产短市场期的供一求般变问化题反映不 灵敏
当市场上出现某种房地产商品供过 于求时，由于开发商已经投入了大量资 金，施工正在进行，而不可能停止建设 。当市场上某种房地产商品出现供不应 求时，虽然开发商可采取某种措施加快 施工进度，但也不可能像其它工业品生 产那样，迅速适应市场需求拿出产品来 投放市场，导致了房地产市场对房地产 商品的短期供求变化反映迟钝。
第二节 房地产市场分类
房地产市场分析的必要性 房地产项目的市场分析是在投资决策 确定之前，调查市场情况、了解项目背 景资料、辨识投资风险、选择投资机会 的过程。 市场分析的必要性表现在以下几方面 ： • 房地产投资决策 • 房地产经营管理 • 房地产价格策略的制定
房地产市场分析的限度
• 市场分析的限制
第二讲 房地产市场分析
主要内容
• 房地产市场房的地一般产问市题场分析
• 房地产市场分析 • 房地产市场调查的方法与程序 • 房地产市场预测的种类与方法
第一节 房地产的一般问题
第房一地节产房市地场产的市特场的征一般问题 • 房地产市场是信息不充分的市场
由于房地产市场与完全竞争市场的 四个条件相差较远，因此，缺乏信息是 房地产市场的重要特征。 • 房地产市场的区域性强
如果想做，市场分析是无止境的。 因此，在分析到一定阶段时，会有一个 点使市场分析所需的成本超过收益。这 就说明，即使上面所述的四个限制均不 存在，也仍然有一个市场分析的合理程 度问题。
只有当市场分析的收益超过该分析
房地产市场分析的内容 房地产市场分析的内容主要是市场调 查与市场预测。 房地产市场调查与预测包括： 1）房地产投资环境的调查与预测 2）房地产市场状况的调查与预测
（2）土地批租数量和用途分布，已批租和 待批租土地面积、用途和可建建筑面积 ，单宗土地出让转让信息等。
（6）经济环境 宏观经济环境：国内生产总值、国民收 入总值、国民经济增长率等反映国民经 济发展状况的指标。
市场环境ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ市场规模、市场结构、竞争 情况等。
财务环境：项目面临的资金、成本、税 收等。
资源环境：人力资源、土地资源、原材 料资源、
能源等。
• 房地产市场状况的调查与预测
（1）各类物业的供求关系、空置率、成交 量、需求量等。
• 房地产投资环境的调查与预测
投资环境是指拟投资的地域（国家、 地区、城市或街区）在一定时期内所具 有的能决定和制约项目投资的各种外部 境况和条件的总和。
（1）基础设施
城市的基础设施主要包括：能源供应 、交通、给排水、排污、邮电通信等
（2）自然环境
自然环境是指房地产项目所在地域的 自然条件和风景地理特征。包括地理位 置、地质条件、气温气候和自然风光等 。
为人类的生产活动提供入住空间， 包括工业厂房、高新技术产业用房、研 究与发展用房（又称工业写字楼）、仓 储用房等。
4）特殊物业市场
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加 油站、飞机场、车站、码头、高速公路 、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业 。
5）土地市场房地产市场的一般问题 在我国，土地市场是指以城镇土地使
• 地产市场的垄断性
土地是一种有限的资源，一旦某块 土地被某人占有，就会形成对该块土地 的垄断。但由于土地所有制的性质不同 ，对土地的垄断也具有不同的特点。在 土地私有化为主的国家，土地的垄断实 质上是一种私人的垄断。
• 房地产市场是房房地产地市产场权的益一的般交问易题市场
房屋的流通和土地使用权的有偿转 让，其交易过程只有货币的单方面的“ 商流”，而没有物质实体的“物流”。 房地产市场是不动产市场，在交换中转 移的只是房地产权属，每一次交换行为 都是对房地产权利的重新界定，
房房地地产产市市场场的的一分般类问题 • 按房地产用途划分
1）居住物业市场 供人们生活居住的建筑，包括普
通住宅、公寓、别墅等。 2）商业物业市场
也称收益性物业或投资性物业， 包括酒店、写字楼、零售商业用房（ 店铺、超市、购物中心等）、出租商 住楼等。位置对于这类物业有着特殊 的重要性。
3）工业物业房市地场产市场的一般问题
2）房地产投资市场
投资型购买者将房地产作为一种 投资工具，目的在于将购入的房地产出 租、经营或转售，并从中获得投资收益 。
• 按房地产权房属地交产易市的场的内一容般划问分题： 1）租赁市场
租赁市场是对不同类型房地产的使 用权进行一定期限和方式的有偿转让的 市场。
2）产权市场
产权市场是对房地产产权进行买卖的 市场。
（3）配套设施
生活配套主要指项目周边区域的生活 设施，如商场、饭店、娱乐场所、邮局 、银行、医院、学校。
（4）社会文化
社会文化，是指一个地区在社会与文 化等方面所具有的基本条件。主要包括 民族语言、文字、宗教信仰、风俗习惯 、文化传统、价值观念、道德标准、教 育水平及人口素质等。
（5）政治环境
政治环境是指拟投资地区的政治制度 、政局的稳定性、政策的连续性以及是 否存在战争风险。政治制度是国家政权
房地产商品的固定性，决定了房地 产市场具有明显的区域性。这一区域性 表现为：不同地区市场发育和完善程度 千差万别；同一类型产品地域价差大； 市场供求圈小，市场辐射功能弱等。房
• 房地产市场产品的异质性 这种异质房地性产，市主场要的是一指般房问题地产市场
供给产品的非标准化，也就是说产品之 间不可替代。
由于以下几方面的限制，市场分析的 效果有时并不如我们想象的那么好。
1）费用的限制
2）时间的限制
3）技能的限制
4）偏好的限制
市场分析可以提供重要的资料与客观 的报告供投资者或决策者参考，但它并 不能代替投资者和决策者作决策。
市场分析的程度
进行市场分析的目的是想使投资项 目的现金流量及市场价值的变化预测的 准确，以使自己在开发结束时或持有期 内获得最大利润。