工程项目合同履约情况分析

一、关于发包人擅自使用工程的问题

1.“擅自”的认定标准是未经竣工验收合格即投入使用，与承包人是否同意无关。无论承包人是否同意，本项目发包人已经构成擅自使用。

2.工程已办理分户验收手续，已经移交给建设单位，承包人干涉发包人使用工程的，属于侵权行为。聚众堵门堵路维权的，可能会涉及治安责任和刑事责任。

3.发包人擅自使用工程产生的法律结果：一是以转移占有之日为竣工日期；二是不得以工程质量不合格为由主张权利，但地基基础工程和主体结构质量除外。

二、关于房抵工程款问题

1.双方签订的《协议书》，约定以房折价冲抵工程款，商铺已经支付50%购房款，写字楼已经支付20%购房款，剩余部分购房款约定抵工程款。剩余房款（抵工程款部分）的收据开发商未开给购房人，也未交付《商品房买卖合同》，部分房源尚未进行网签备案。

2.发包人与承包人签订的《协议书》合法有效，发包人与承包人指定的购房人签订的《商品房买卖合同》合法有效。发包人应为购房人开具购房款发票，提供《商品房买卖合同》原件，并办理网签备案手续。

3.根据《协议书》约定，质保期届满前，发包人有权不向购房人交付房产，有权暂不办理房产证。实际上，抵款房产已经移交给承包人占

有、处分。

4.《协议书》对何时完成抵付（即承包人开发票、发包人开购房款收据）未明确约定。

三、关于竣工验收和结算问题

1.因车位配比、绿化面积不达标等原因，本工程暂时无法办理综合验收和竣工备案手续，责任在发包人。

2.结算问题需要发包人与承包人协商共同完成，结算拖延无法明确归责于某一方。实际履约中，往往是急于完成结算的一方妥协让步。

四、关于工程款支付问题

1.按合同约定，进度款付80%，竣工验收合格后付至85%，结算、交资料、备案（非乙方原因除外）后付至95%，余5%作为质保金。质保金预留期约定不明。施工单位实收工程款比例约为80%。

2.因为发包人擅自使用工程，转移占有之日即为竣工之日，发包人应将工程款支付至85%。

3.因为发包人擅自使用工程，自转移占有之日起算质保期，按比例返还5%质保金的相应部分。2年期部分已经届满，5年期部分尚未届满。

4.关于85%-95%部分，支付条件有三个：结算、交资料、备案。交资料、备案拖延非承包人原因。但结算拖延的责任在哪一方，可能存在争议。所以该部分付款条件是否满足，双方会扯皮。

五、分析结论

1.工程已经移交，承包人维权不能妨碍业主的所有权，否则构成侵权。

2.房抵工程款合法有效，且房源已经移交给承包人，在工程尾款支付条件是否满足还存在争议的情形下，承包人不应主动提出退房。

3.依据双方约定，承包人和购房人有权利要求发包人返还《商品房买卖合同》原件、进行网签备案、提供售房款发票或者收据。

4.承包人有权催告发包人组织竣工验收、进行竣工结算，并书面申明未经竣工验收擅自使用工程的法律结果。