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3 建立价格可比基础。任何一个产业可持续发展，必须依赖于真实的数据 分析，只有把握原始数据才能获得真实的分析结果。“估价”是企业服务于 客户中的硬指标，只有达到预定估价才能实现营运发展，带动企业客户资源 群体的扩大化。 4 交易情况修正。房产交易模式日趋扩大化发展，房地产公司业务模式也更 加灵活多变，原始数据收集与处理模式多种多样。交易情况修正是排除交易 行为中的一些特殊因素所造成的比较实例的价格偏差，将其成交价格修正为 正常市场价格。 5 区域因素修正。主要因子有商业繁华程度、交通条件、公用设施及基础设 施水平、区域环境条件、城镇规划、土地使用限制、产业集聚程度等。不同 用途的土地，影响其价格的区域因子不同，区域因素修正的具体因子应根据 估价对象的用途确定。将区域因素中的各因子对地价的影响程度求和，得出 区域因素条件指数，再按公式计算。 6 计算比准价格。估价调查中重视原始数据收录与处理，提升了房地产公司 的市场竞争力与技术创新力。在修正过上述的交易情况、交易期日、区域因 素、个别因素、容积率、土地使用年限之后，就可以求取出在评估基准日待 估宗地的比准价格。
市场比较法的应用
市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。这一替代原理作用于房地产 市场，便表现为效用相同、条件相近的房地产价格总是相互牵引，趋于一致， 因此，可以利用与估价对象同类型的具有替代性的交易实例的价格，来推测 委估房地产可能实现的市场价格。 市场比较法的应用方法 1 收集宗地交易实例。 房地产市场调查中，重视原点数据收录于分析，体现了分析结果真实 性原则。资料收集范围包括：地块位置、面积、用途、成交时间、双 方当事人、地块条件、使用年期、交易条件、影响地价的区域和个别 因素、土地价格等。 2确定比较实例。 原始数据是市场环境的客观反映，把握原始数据层能够带动数据库革 新，为房地产提供准确的市场比较结果，也更加切合经济发展之实际 情况。要求选取三个以上的比较实例。比较实例应选择与估价期日最 接近，与估价宗地用途相同，土地条件基本一致，属同一供需圈内相 邻地区或类似地区的正常交易实例
三、基本公式 1土地评估 土地价值=待开发土地取得费+土地开发费+利息+利润+税费+土地增值收益
2 新建房地产评估 新建房地产价值=土地取得费用+开发成本+管理费用+利息+销售税费+利润 3 旧建筑物评估 建筑物价值=重置成本-年贬值额×已使用年限
假设开发法的应用
假设开发法，是将估价对象不动产的预期开发后的价值，扣除其预期的正常 开发费用、销售费用、销售税金及开发利润，根据剩余之数来确定估价对象 不动产价格的一种估价方法。其基本理论依据与收益法相同，是预期原理 假设开发法应用的三个关键预测： 1．是否根据不动产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地假设了 土地的最佳开发利用方式。 2．是否根据当地不动产市场行情或供求关系，正确地判断了未来开发完 成后的不动产价值。 3.假设开发法有静态方式及动态方式的不同，动态方式由于考虑了资金时 间价值，故其估算结果较为精确
四种基本估价方法应用
目 录
收益还原法 新中式新在哪里 市场比较法
成本法
新中式特点案例 假设开发法
收益还原法的应用
基本公式 无限期 无限期
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适用范围 有收益或有潜在收益的房地产，不适宜公益性房地产
适用的前提条件 房地产的收益及风险都可以预期和量化
一 利用收益还原法评估土地价格 1 根据房地产客观收益和客观费用，求得房地纯收益； 2 通过房屋重置价格求得房屋现值，用房屋还原率求得房屋纯收益； 3 从房地纯收益中扣除房屋纯收益即可得到土地纯收益； 4 用土地还原率，采用适当公式求得估价时点的土地价格。 二 利用收益还原法评估建筑物价格 1 首先求取土地价格； 2 以建筑物与其相应范围内土地所产生的总的纯收益中，减掉归属于土地的 纯收益，求得建筑物的纯收益； 3 将次纯收益以建筑物的还原率还原，就可求取建筑物的收益价格。 P6 三 利用收益还原法评估承租土地使用权价格 利用收益还原法评估承租土地使用权价格，是收益还原法的应用购买年法的 应用，是将市场租金与实际支付
假设开发法应用的外部条件： 1统一、健全和严谨的房地产法规； 2明朗、开放和长远的房地产政策； 3完整、公开、透明度高的房地产资料库； 4稳定、清晰及全面的投资开发和税费的清单； 5长远、公开及稳定的土地供给计划。 假设开发法的应用方面 1.待拆迁改造的再开发不动产的估价 2.仅将土地或旧不动产整理成可供直接建筑的土地时的被整理土地或旧不 动产的估价 3.具有装修改造潜力的旧不动产的估价 4.现有新旧房地中地价的单独评估 5.假设开发法还大量用于不动产开发项目评估，是迄今为止用于不动产开 发项目评估的一种最常用的方法。 （1）确定投资者试图获得的拟开发场地的最高价格。 （2）确定开发项目的预期利润。 （3）确定开发中成本控制（此时场地购置费视为已知费用）。
成本法的应用
一、基本思路 成本法是以假设重新复制被评估房地产所需要的成本为依据而评估房地产价 值的一种方法。即以重置一宗与被评估房地产可以产生同等效应的房地产， 所需投入的各项费用之和为依据，再加上一定的利润和应纳税金来确定被古 房地产价值。
二、适用范围 1 一般适用于 无收益（不能适用收益法），房地产市场发育不成熟，成交实例不多（不能 使用市场法），无法利用收益法、市场法等方法进行评估的情况。 2 成本法在土地评估中应用范围受到一定限制： 由于土地的价格大部分取决于它的效用，并非仅仅是它所花费的成本，也就 是说，由于土地成本的增加并不一定会增加它的使用价值。 3 房地产评估使用成本法主要对象 政府的办公楼、学校、医院、图书馆、军队营房、机场、博物馆、纪念馆、 公园、新开发土地等没有收益，也 很难进入市场交易，则可选择成本法。