第六章房地产开发企业典型业务核算学习目标●熟悉房地产业的主要经营业务及其核算特点●能结合典型的房地产开发业务对房地产项目开发成本进行核算●能对房地产开发产品的销售、出租和转让业务进行核算第一节房地产开发企业认知一、房地产开发企业的主要经营活动房地产开发企业是以土地开发和房屋建筑为对象，从事房地产开发和经营的企业，它既是房地产产品的生产者，也是房地产商品的经营者。

（一）房地产开发企业的主要业务房地产开发企业的主要经营业务包括土地的开发与经营、房屋的开发与经营、城市基础设施和公共配套设施的开发、代建工程的开发等。

（二）房地产开发的过程房地产开发企业参与房地产开发的过程可分为5个基本阶段。

（1）投资机会选择和决策阶段。

（2）招投标及合同签订阶段。

（3）建设施工阶段。

（4）销售或出租阶段。

（5）售后服务阶段。

在会计核算中也需要根据费用所发生的阶段记入相应的会计账户。

（三）房地产开发企业的经营特点房地产开发企业的经营业务内容决定了其经营活动的特点。

（1）开发经营的计划性。

（2）开发建设的长期性。

（3）开发过程的复杂性。

（4）开发资金的巨大性。

（5）经营的更大风险性。

二、房地产开发企业典型业务的核算特点房地产开发企业会计核算的特点。

（1）会计核算周期较长。

（2）开发经营业务复杂。

（3）资金需求量大。

第二节房地产开发成本的核算一、房地产开发成本核算概述（一）成本核算对象开发项目的成本核算对象是指在房地产产品开发过程中，为了归集和分配费用而确定的费用承担者，即以什么项目为对象来归集分配开发费用。

通常情况下，房地产开发企业在确定成本核算对象时，按以下原则分别确定。

（1）以开发项目的开发顺序分阶段作为成本核算对象。

（2）以开发项目的单项工程为成本核算对象。

（3）以同一开发地点的若干群体开发项目为成本核算对象。

（4）按区域、部位、开发期作为成本核算对象。

（二）开发成本的构成内容1．开发产品成本按用途划分按用途对开发产品成本进行分类也即根据房地产开发企业的主要经营业务对费用进行归集和分配。

（1）土地开发成本。

（2）房屋开发成本。

（3）配套设施开发成本。

（4）代建工程开发成本。

2．开发产品成本按成本项目划分（1）土地征用及拆迁补偿费。

（2）前期工程费。

（3）基础设施费。

（4）建筑安装工程费。

（5）配套设施费。

（6）开发间接费。

（三）开发成本核算的账户设置为了归集和分配各项开发费用和确定各开发项目的实际成本，房地产开发企业应设置“开发成本”和“开发间接费用”两个成本类账户和“开发产品”账户。

二、房地产开发成本核算的具体方法房地产开发成本的核算应遵循一定的步骤和顺序，平时应按成本核算对象归集开发产品的直接费用及所发生的开发间接费用，期末对本期发生的间接费用进行分配，在核算对象完工时再合理分配计算完工产品的实际成本。

（一）开发间接费用的核算开发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。

为了简化核算手续，将其先记入“开发间接费用”账户，然后在期末按照适当的分配标准，分摊计入各项开发产品成本核算对象。

为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的配套设施的开发成本，均不分配开发间接费用，这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计入有关房屋开发成本。

也就是说，企业发生的开发间接费用，可仅对有关房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。

教材【例5-1】讲解。

（二）土地开发成本的核算房地产开发企业开发的土地，按其用途可分为两种：①为了销售或有偿转让而开发的商品性建设用地；②直接为本企业兴建商品房或其他经营性房屋而开发的自用建设用地。

前者是企业的最终开发产品，而后者则是企业的中间开发产品，在进行成本费用归集时两者基本相同，其发生的各项开发费用通过“开发成本——土地开发”账户进行归集。

但在土地开发完工、结转完工成本时，商品性建设用地的开发成本应从“开发成本——土地开发”账户转入“开发产品——土地”账户；自用建设用地的开发成本应根据后续开发项目转入“开发成本——房屋开发”或“开发成本——配套设施开发”等。

教材【例5-2】、【例5-3】讲解。

（三）配套设施开发成本的核算房地产开发企业开发的配套设施可以分为两类。

第一类是开发小区内开发的、不能有偿转让的公共配套设施。

第二类是能有偿转让的、城市规划中规定的大配套设施项目。

在归集配套设施开发直接费用时，应区分配套设施能否有偿转让及能否分清成本核算对象，采用相应的费用归集账户进行核算。

房地产开发企业发生的各项配套设施支出，首先应区别该配套设施能否有偿转让，能有偿转让的配套设施（如小区内的商店等）应单独核算其开发成本，计入“开发成本——配套设施开发”账户，开发完成后结转到“开发产品”账户。

不能有偿转让的配套设施则需进一步区分是否能分清成本核算对象，能分清成本核算对象的，其所发生的各项支出可直接计入“开发成本——房屋开发成本”。

不能分清成本核算对象、可有偿转让的配套设施，如果配套设施与房屋开发同步，则发生的各项支出先计入“开发成本——配套设施开发”账户，待开发完成后再按受益对象分配结转到“开发成本——房屋开发成本”账户；如果配套设施与房屋开发不同步，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可按配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，计入“开发成本——房屋开发成本”账户,该配套设施实际开发时发生的各项支出仍计入“开发成本——配套设施开发”账户，待工程完工时再与“开发成本——房屋开发成本”账户相互冲销。

教材【例5-4】讲解。

（四）房屋开发成本的核算房屋开发按开发的目的和用途分类。

①为销售而开发的商品房②为出租经营而开发的出租房③安置被拆迁居民周转使用而开发的周转房④接受其他单位委托而代为开发建设的代建房除代建房屋外，其开发成本均应在“开发成本——房屋开发”明细账中核算，主要包括以下几个成本项目：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤配套设施费；⑥开发间接费。

1．土地征用及拆迁补偿费房屋开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费，应根据不同情况，采用不同的归集和核算方法。

教材【例5-5】讲解。

2．前期工程费房屋开发过程中发生的规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、场地平整等各项前期工程支出，若能预先分清成本核算对象，应直接计入相关成本核算对象的开发成本；若不能确定成本核算对象，或应由两个或两个以上成本核算对象共同负担的，应按一定的标准将其分配计入有关受益的成本核算对象的开发成本。

教材【例5-6】讲解。

3．基础设施费房屋开发过程中发生的供水、供气、供电、通讯、绿化以及道路等基础设施支出，如果能直接确定成本核算对象的，可直接计入受益对象的开发成本；如果不能直接确定成本核算对象，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先通过“开发成本——土地开发”账户进行归集，土地开发完成后再按一定的分配标准，分配计入各受益对象的开发成本。

教材【例5-7】讲解。

4．建筑安装工程费采用出包方式，进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其建筑安装工程支出，应根据承包企业提出的“工程价款结算单”所列工程价款，结算出包工程款，直接计入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

采用自营方式进行建筑安装工程施工的房屋开发项目，其发生的各项建筑安装支出，一般可直接记入有关房屋开发成本核算对象的“建筑安装工程费”成本项目。

如果开发企业自行施工大型建筑安装工程，可以设置“工程施工”、“施工间接费用”等账户，用来核算和归集各项建筑安装工程支出，月末将其实际成本转入受益对象的“开发成本”账户的“建筑安装工程费”项目。

教材【例5-8】讲解。

5．配套设施费配套设施与房屋建设同步时，其所发生的各项配套设施支出，如果能直接确定成本核算对象的，则直接计入房屋开发成本；如果不能直接确定，或应由两个以上成本核算对象共同负担的，先在“开发成本——配套设施开发”账户的借方归集，配套设施完工时，再按一定的分配标准分配计入各成本核算对象的“开发成本”账户。

配套设施与房屋建设不同步时，在房屋开发已经完成而配套设施尚未完成的情况下，对房屋项目应负担的配套设施费，采用预提方法确定完工房屋应负担的配套设施支出，计入房屋开发成本中。

【例5-9】讲解。

6．开发间接费企业内部独立核算单位为组织和管理开发产品而发生的各项间接费用，先通过“开发间接费用”账户的借方归集，期末，按一定的标准分配计入各有关开发产品的成本账户。

教材【例5-10】、【例5-11】讲解。

（五）代建工程开发成本的核算由于各种代建工程有着不同的开发内容和特点，在会计上也应根据各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。

代建工程开发成本主要由以下成本项目构成：①土地征用及拆迁补偿费；②前期工程费；③基础设施费；④建筑安装工程费；⑤开发间接费。

教材【例5-12】讲解。

第三节房地产开发产品的核算一、商品房的核算房地产企业商品房的销售按是否能立即交房分现售和预售；按结算方式不同分为分期收款销售、按揭贷款销售、一次性收款销售等。

（一）销售房屋建筑面积的确定1．整栋销售的商品房销售面积整栋销售的商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积，地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除。

2．分套销售的商品房销售面积分套销售的商品房销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和。

商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积公用建筑面积按的计算方法。

（1）计算公用建筑面积。

（2）计算公用建筑面积分摊系数。

公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积÷套内建筑面积之和（3）计算各套分摊的公用建筑面积。

分摊的公用建筑面积=套内建筑面积×公用建筑面积分摊系数（二）商品房销售的会计核算一般情况下，房地产企业销售产品的收入确认应同时具备以下条件：①工程已经竣工并验收合格；②具有经购买方认可的结算通知书；③履行了合同规定的义务，且价款已经取得或确信可以取得；④成本能够可靠地计量。

1．一次性全额收款方式销售商品房一次性全额收款方式下，收入和费用的确认都较为准确，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据，且办妥房屋移交手续时确认收入。

教材【例5-13】讲解。

2．分期收款方式销售商品房房地产开发企业采用分期收款方式销售商品房的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。

应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销，冲减财务费用。

房地产开发企业分期收款销售应设置“长期应收款”科目和“未实现融资收益”科目。