香山项目阶段性总结Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-LGG08】一、营销计划大纲会所项目精神堡垒：可选用任何材料，请雕塑大师制作（由黑狐负责VI 部分的整合建议）小型观景台户外大沙盘售楼处样板区C 、大基地包装方案单元示意图伍、别墅（VIP泊位）一、大定位：主体及精神二、小定位：功能及配套设施三、市场切片定位：市场客源选取四、产品定位：市场吻合度及产品差异性五、论证（附加价值）：和理性及诱因（动机）六、推出时机须具备条件——→设计竞赛活动（规划VS装修）七、核心竞争力：八、风险提示：陆、酒店式公寓SOHO：一、大定位：主体及精神二、小定位：功能及配套设施三、市场切片定位：市场目标客源选取四、产品定位：市场吻合度及产品差异性1、五、论证（附加价值）：和理性及诱因（动机）六、推出时机须具备条件：七、核心竞争力：八、风险提示：附注：酒店式公寓、SOHO同时出手：VIP泊位的定性及定价思考一、VIP泊位的定性1、它是360度全海景，附有游艇泊位的高档别墅。

2、它可能是私人物业，做为顶级成功人士的寓所3、它可能是国际五星级酒店的顶级度假别墅，每晚租金8000元起4、它可能是实力品牌企业的顶级招待所5、它可能是游艇狂热者的度假天堂6、它可能是国际游艇玩家的停泊港二、成为商品房的基本条件中国别墅市场已逐渐成熟，市场对商品房一有牢不可破的认知，必须具备完整的五证及足以让人倾倒的建筑及环境。

通常别墅属于现房市场（现房才好卖），样板间的设计与品质将关键的影响看房者的购买信心指数。

三、现状与变化1、07年销售期不具备商品房销售相关证照。

2、07年施工进度顺利，规模形象透过努力即可建成。

3、07年完成样板间至少2~3栋。

4、配套会所结构可完成。

5、区域内海水可引入，部分景观可完成。

6、国际俱乐会员机制完善，国际联网工作展现。

7、已初步建立全国知名度，须努力完善美誉度。

四、初期应变及长期计划1、先卖地上物，不承诺产权2、先卖地上物，承诺产权3、产权有几种形式可选择（甲方与专业律师研究）4、部分出售属私人物业，配以高档完善服务与管理，部分出售产权，回租，属酒店经营的顶级度假别墅，业主享有增值、分红及每年使用天数（免费）五、价格1、在完成单体细部方案及装修标准后，客观订定。

2、价格策略按地产专业及市场规律分阶段操盘。

3、分有产权、无产权两阶段收费，同时必须给予十分充分的保障及赎回机制。

4、高档别墅不具有明显的比价效应，但品质与价值是绝对挂钩的。

顶级客层阅历丰富，将采取一分品质一分价的原则，加上大规模的整体价值烘托来面对。

预约、营销别墅的基础要件1、企业、集团公司基本包装2、游艇码头、港务的管理公司3、酒店的管理公司4、物业管理公司5、建筑规划的公司6、景观设计的公司7、灯光造景工程的公司8、游艇设计生产的公司9、企划及营销公司进驻，并完成筹备期工作。

10、接待中心完成：泛指内外接待中心（含小会所）11、基础企划、营销、广告、媒体、执行具共识“合同”并以完成打底铺垫工作。

例：基本印刷品……等12、别墅区可先划定部分小区，先20~30套不同户型推出，后续快速跟进规划完成：但先推出的产品必须软硬体明晰详确。

例：栋距、绿地、设施、面积、户型、建材、软硬体配件、单价、总价、计价方式，是否附何种游艇，是否有哪些管理费，可享受哪些附加价值及配套。

13、预约方式、优惠方案、选房方式、特惠方式、付款方式14、介绍流程、行销流程——行销策略、广告策略完成15、行销人员招聘、专案式组训完成（月30~45天）就位。

16、其他。

大跨区中，简列本项目如何做好异地行销：一、如何节省开支二、如何增加目标客户层的接触机会三、如何做好异地行销的小型事件行一、如何节省开支不必在异地设立办公室及生财设备——在五星级的酒店里租用大堂即可。

优点：1、减少固定的办公室庞杂管销。

1、减少固定的办公室生财设备。

2、效果好，多用长一点时间，效果不好立即截至。

3、弹性灵活而机动。

二、如何增加目标客户层的接触机会租用五星级酒店大堂的一个小区快块优点：1、中国权贵特征，出入五星级酒店。

2、强迫自然性面对接触的机会。

3、效果好多用长一点时间，效果差可立即当月截止。

4、弹性灵活而机动。

5、并可循环性做区块的浸透及入侵。

三、如何做好异地行销的小型事件行销不必自行操作，运用当地专业机构——开立游艇别墅高峰论坛。

1、花少许经费借当地厂商资源。

2、花少许记者费用，引发当地报道。

3、花少许经费，可邀到达官贵人论坛。

4、有些许炒作性，公众媒体有文章可做。

效果好时会有：1、陆续报道。

2、追踪报道。

若再加上当地的名录，邮寄DM，则异地行销的综合性项目需求可言基本达到——少花钱，多做事。

写字楼硬件方面分以下几个方面，主要是体现科技与创新建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；标准层高：室内净高2.6m以上；标准承重：楼板承重在m2以上；供电系统：双路供电，办公面的供电容量在80W/m2以上；空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上。

电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨台,候梯时间不超过30秒钟。

停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理。

供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；智能化系统：达到5A级标准；办公（OA）：预留OA电力负荷50VA/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更；装饰装修外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

香山国际游艇俱乐部项目写字楼产品描述注：假定2幢写字楼，每幢32500平方米左右，层高6.4米，预计15层，每层建筑面积1800-2000平方米左右。

1、项目开发计划，开发进度。

开发计划与进度：（1）2006年1月－2008年10月，A,第一阶段建设完成，该阶段全部与游艇码头、游艇俱乐部的所有配套有关，即：游艇普通泊位、VIP泊位、俱乐部会所、游艇技术服务区、游艇驾驶培训中心、游艇销售展示区、邮轮接待中心（因预计邮轮接待中心不会带来好的经济效益，计划将邮轮接待中心的一部分变更为更具商业价值的项目）、滨海商业街。

B, 游艇产业招商、滨海商业街招商、俱乐部会员推广、泊位销售等结合A的进展适时开展。

（2）2008年底，第二阶段完成：游艇俱乐部开始服务，滨海商业街开业。

（3）第三阶段为2007年底－2011年初，A,酒店、写字楼建设B，酒店品牌及管理公司的确定，写字楼的招商或销售2、项目工程计划，工程预定进度表。

（1）工程计划大致分为水工工程、建安工程、内部装修等几部分。

（2）工程预定进度：2007年12月底完成全部围海造地工程。

2008年10月完成游艇码头及俱乐部等配套设施的建安工程。

3、游艇码头管理公司。

对会员权属的建议方案。

管理公司经过选择已基本确定，然而尚未签约，所以会员权属方案尚未完稿。

4、已完成配合（合作）的配合项目及厂商：希望推荐的配合项目（推荐厂商）。

已完成的配合项目：戴德梁行的市场调研与定位分析、浩华顾问公司的酒店市场调查与定位分析、法国NDA的总评方案设计。

希望推荐的配合项目：酒店、写字楼项目合作商、资本运营单位、策划公司、游艇生产商/代理商等。

5、贵公司与营销代理，所可能涉及的甲方公司人员名册及通讯方式——对接窗口。

娱乐地产：主题大卫营（水世界）以上为紫牛.九鼎轩提供之意见，仅供参考。