土地权利理论与方法(一)张长春河北农业大学国土资源学院Changchun_zhang@ 本书结构第一章土地权利概述第二章土地所有权第三章土地用益物权之建设用地使用权第四章土地用益物权之承包经营权、宅基地使用权和地役权第五章土地担保物权第六章土地确权法律政策概述第七章土地权属争议调处制度附录：规范性文件第一章土地权利概述本章结构第一节土地权利的概念及特征第二节土地权利体系第三节土地权利制度历史变迁第四节土地权利登记制度第五节土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用第六节国外及港台地区土地权利制度第一节 土地权利的概念及特征权利树(图谱)（Tree of rights)⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎧⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎪⎨⎧⎪⎩⎪⎨⎧⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎨⎧⎩⎨⎧⎪⎪⎩⎪⎪⎨⎧⎪⎩⎪⎨⎧⎪⎪⎪⎩⎪⎪⎪⎨⎧......康权、肖像权人身权利：生命权、健占有留置权质权抵押权担保物权地役权宅基地使用权土地承包经营权划拨取得出让取得建设用地使用权用益物权他物权乡镇集体所有村民小组所有村集体所有集体所有全民所有：国有自物权：所有权物权单方允诺无因管理不当得利侵权之债违约之债债权财产权利民事权利第一节土地权利的概念及特征一、财产权、物权、不动产物权财产权民法设立调整平等主体之间的人身关系和财产关系，而为当事人设置的相应权利。

属于民事权利、实体权利范畴，区别于行政、刑事程序中的程序权利，如陈述、申辩、提起行政复议、行政诉讼等权利物权对特定物享有的直接支配并排除他人干涉的权利。

名称、权利内容均由法律规定。

对世权、绝对权:直接支配的权利物权与债权的区别⏹反应的社会关系性质不同—物权：静态财产归属关系、债权：动态的财产流转关系⏹法律关系的主体范围不同—一一对应与一多对应⏹法律关系的客体范围不同—物且是特定物；物、行为、智力成果、财⏹法律关系的内容不同—直接支配与请求债务人为给付行为⏹法律关系发生的原因不同—物权仅限合法行为产生，侵权之债则因违法行为产生3．不动产物权⏹动产与不动产的划分标准⏹不动产物权的分类自物权—他物权主物权—从物权（抵押权）动产物权—不动产物权动产物权—不动产物权的区别有：A.公示方法不同：占有公示与登记公示；B.权利让与的方式不同：交付生效与登记生效、口头与书面；C.设定权利类型不同：动产可设定抵押、质押，可以留置，不动产仅可抵押，但可以于其上设定用益物权；D.涉诉时诉讼管辖不同：合同签订地、履行地、债务人所在地等可以约定二、土地权利的概念及特征土地权利是土地制度的核心内容，是指权利人按照法律的规定直接支配土地并排除他人干涉的权利。

解释：———特指土地物权，此外还存在土地债权：如租赁权。

⏹土地所有权的内容：占有、使用、收益和处分四项权能。

其他不动产的不完全物权仅是部分权能的集合体。

土地权利的特征（1）土地权利是对土地的支配权；（2）排他性财产权利；辨析：内容互不相容不可并存与互不相同有时可以并存（3）对世权；（4）物权法定；（5）登记公示第二节土地权利体系法律体系—权利体系：工具与成果的关系一、土地权利体系的设置～～，是指国家对土地权利的种类和内容做出的规定。

从一国实际考虑，相同法系的国家，权利体系也有差别。

如地役权的引入、典权、农地发展权的无奈，尽管理论上很成熟。

二、我国的土地权利体系（参见权利树图）第三节土地权利制度历史变迁一、我国历史上的土地权利制度土地问题历来是朝代更迭的导火索，土地制度是社会政治、经济、文化的载体，是与当时的社会制度、经济制度相适应的，从井田、均田、永佃、旗地、屯田中或多或少都能品味出历史的余味。

1．原始社会—共有共耕，较低的社会生产力水平使然2．奴隶社会—奴隶主和农奴主所有，阶级社会产物。

井田制。

[农奴：牟氏庄园—佃农交租、抽地封门、增加地租剥削三部曲]3．封建社会—私有制→均田制→大地主私有制→官僚、军阀地主二、新中国土地权利制度的形成（一）农村集体土地权利制度的历史沿革私有制（自有自耕）→初级合作社→高级合作社（共有共耕）→人民公社（共有共耕）→家庭联产承包责任制（集体所有、家庭承包经营）（二）城市国有土地权利制度的演变1950年11月《城市郊区土地改革条例》规定，城市土地属于国家。

加之城市私房改造，直到82年以《宪法》形式表达，88年《宪法》修正案提依法转让土地使用权。

三无到三有。

第四节土地权利登记制度一、概况什么是土地权利的登记？理论上讲应包括所有土地权利，但根据部门管理特点，土地承包经营权由农业行政主管部门负责登记。

土地登记的意义：公示、管理、决策二、土地登记的效力土地登记产生公示力和公信力，原因是登记机关以国家名义进行的权利登记。

1．两种规则登记生效主义与登记对抗主义2．我国土地登记规则—生效主义加例外规定3. 物权法规定的新的登记类型：更正登记、异议登记、预告登记、注销登记第五节土地权利制度在市场经济发展中的地位和作用本部分略讲：从社会稳定、经济发展、权益保护、金融秩序、资源保护利用等方面谈。

第六节国外及港台地区土地权利制度一、土地权利的表现形式1．所有权2．地上权3．永佃权4．地役权5．信托特权6．抵押权7．典权8．耕作权9．租赁权二、港台及国外土地权利的主要内容（见下表）第二章土地所有权主要内容第一节概述第二节国有土地所有权第三节集体土地所有权第四节土地征收征用制度第一节概述一、土地所有权的概念和特征概念：得为占有、使用、收益和处分的全面的支配权。

是自物权、完全物权核心要点有3点：1. 权利主体只能是国家或农民集体；2．客体是土地；3．权利性质：支配性和绝对性土地所有权的特征：1．主体特定性；2．交易禁止性—单向流动，且不属于交易，是行政征收；3．权属的稳定性；4．权能分离二、土地所有权的客体—土地1．土地的自然—经济综合体2．土地的三维立体概念3．土地与矿藏、埋藏物、隐藏物、地下文物所有权关系三、土地所有权的主体和取得1．主体：全民所有土地—国有土地，由国务院行使，法律授权由县级以上人民政府代为行使，具体由国土资源行政主管部门操作，因此出让合同盖的是国土局的章，土地产权证书盖的是县政府公章及土地局登记章。

农民集体所有土地—三种主体形式，县市政府登记造册，核发证书，确认所有权。

2．土地所有权的取得两种方式:原始取得—生产、添附、对无主物而言继受取得—又称法律行为取得，指须依原所有人的意思的取得，如买受特殊方式：时效性取得—农民集体连续使用其他集体土地已满20年四、土地所有权的内容及限制占有—使用—收益—处分相邻关系限制、用途变更限制（用途管制）、处分限制（禁止交易）第二节国家土地所有权法律关系的构成要素包括主体客体内容。

一、客体—哪些土地属于国家所有？1．城市土地属于国家所有。

城中村全转城镇户口可变为国有，划拨使用；2．农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、争购的土地；82年《国家建设征用土地条例》。

没收—解放初期适用、82年《》之前采用争购方式拿地；82年《》后—2004年4月25日叫征用，此后谓之征收。

3．未确权给农民集体的林地、草地、荒地、滩涂等属于国家所有；水流属于国家所有；原属于集体，后在事实上转归国有单位、城市集体单位、其他非农经济组织的土地。

95年《确定土地所有权和使用权的若干规定》4．全员转户口，该集体土地同时转为国有，即“村改居”。

5．因国家组织移民、自然灾害等原因，农民成建制地集体迁移后不再使用的集体土地，可以置换。

三、内容—权利与义务1．权能分离，部分让与，进而获得收益，保留最终处分权不与人分享。

期限届满收回又分离让度。

分离是常态，恢复圆满是稳定状态。

2．所有者代表依法出让、租赁、划拨等方式让度权利，也叫设权。

3．处分土地的权力划分，不同级别政府处分权有别—征收土地审批、农地转用审批4．收益权能方面，中央与地方分成第三节集体土地所有权一、客体—哪些属于集体土地？农村和城市郊区的土地属于农民所有，但依法征收、征购为国家所有的除外。

国家—集体土地所有权纠纷举证责任分配给了农民集体一方。

二、主体1．村集体经济组织或村民委员会代表集体行使所有权;——《物权法》2．村内各集体经济组织或村民小组代表集体行使；3．乡镇集体经济组织代表集体行使。

………………………………………经营、管理。

——《土地管理法》对集体土地所有权主体的理解：1．村民委员会的角色—原政社合一，后取消人民公社改建乡镇政府，原生产队、生产大队的集体经济组织身份缺乏替代者，如1983年设立的大邱庄农工商联合公司。

先由集体经济组织代表集体，没有这样的组织再由村委会代表集体行使……2．村民小组作为主体代表的条件：未打破界限、有意愿3．集体经济组织、村民小组、村委会都不是集体土地所有权的主体，实质是共同共有，他们只是代表集体行使，故行使所有权的方式很重要—村民大会或村民代表会议集体决策，而非村委会主任（村长）、村支书一人决策。

三、内容理论上，具有四项权能；实际上，收益权、处分权受到严格限制—改变用途、小产权房开发第四节土地征收征用制度辨析：土地征收、征用及其变迁过程一、土地征收（一）征收概念土地征收，是指国家为了公共利益的需要，通过法定程序，将原属于农民集体所有的土地征收为国家所有的行为。

----属于最高统治权的行使----目的唯一性（二）征收的程序（两公告一公开）拟定征地方案（转用、供地、复垦方案）→审核方案→公告批准的征地方案→产权登记→补偿安置方案公告→支付补偿补助费用→村集体公开账目，接受监督→储备或出让国发[2004]第28号文《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》增加了事前告知和对土地现场调查结果的确认环节，并赋予要求听证的权利。

（三）审批权限两级审批制：国务院的审批权限①基本农田；②其他耕地35公顷以上；③其他土地70公顷以上。

98年审批权限上收，取消县市政府审批权—分割出让给政府设立的企业，价高后再行转让牟利。

农地转用审批与征地审批的关系：先转用审批，再征收审批。

（四）补偿安置补偿补助基本原则：生活水平不因征地而降低。

土地补偿费：征收前三年年均产值的6～10倍；安置补助费：每人……………………4～6倍；核定安置农业人口数。

（15倍、30倍、河北省16倍）；30倍仍不能保持原有生活水平的，地方政府可以从国有土地有偿使用收益中予以补贴。

地上附着物及青苗补偿费，按省政府批准的地方标准补偿。

补偿补助对象：主要用于被征地农户可以经依法批准的建设用地使用权入股。

同一年产值与征地区片价测算；同地同价社会保障费用（五）土地征收的性质行政行为—强制性、补偿性、公益性征收前后地价巨大差额原因—用途改变导致级差地租Ⅰ。