2002市房地产市场分析报告目录一、市房地产发展现状1、房地产市场迅猛发展2、市房价一路走高3、商品房总体上供小于求4、各区域房价现状5、规模化开发主导市场6、卖方市场渐变买方市场7、五大因素推动房价上涨8、加大二手房监管力度确保房价稳定增长二、潜力购房消费者特征分析1、购房需求更旺，购房群体更年轻。
2、不同年龄消费者购房意向分布3、家庭年收入４万－６万元群体是市场需求主体4、不同收入消费者购房意向分布5、中高学历群体成为购房主力三、土地市场发展四、直面2005房地产市场1、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。
2、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡3、加强对土地资产的集中统一管理，严控供地计划指标，实现对房地产市场的宏观调控。
4、通过宏观调控，实现了房地产经济的区域平衡5、三位联动，有力推动城市旧城区改造的进程6、以房地产经济为先导，促进多产业并进7、规划引导，成片配套，通过市场配置经济杠杆作用，提高土地利用率8、信贷:政策调整引导理智消费9、未来楼盘的发展趋势住宅市场深度分析1. 总体发展情况及特征2002年市房地产总开发量为138.66万平方米，住宅为114.75万平方米，其中别墅及高档公寓开发22330平方米。
房地产发展逐步走向成熟，城区逐步向周边扩展，其中尤以东部的发展势头最猛。
住宅市场快速发展，住宅需求和开发都呈稳步上升，房地产发展势头好。
1.1市房地产总体概况1.1.1 98年是房地产业的转折点从1991年至2002年销售给个人的住宅面积趋势图可以看出，在1998年之前与98年以后销售给个人的住宅面积出现了明显的差距，说明在1998年之前一直处于计划经济下的分房阶段，1998年房改制度出现效果，房地产业进入快速发展阶段。
1.1.2住宅开发量总体呈上升趋势，但幅度较小据的统计年鉴显示，的房地产住宅开发量上升较为平缓，如上图所示。
1.1.3房地产开发量和销售量较低作为一个地级市，房地产年开发量仅为100万平方米左右，而商品房实际销售面积也仅不足五十万平方米。
与同规模级别的其他相对发达城市相比，差距很大。
在一定程度上说明的市场容量较小，对住宅的消化能力有限；这种市场状况对凤阳新城的住宅开发而言，是一个考验。
2000年住宅市场统计如下表：项目全市（市区、怀远、五河、固镇）市区（东区、中区、西区、郊区）商品房实际销售面积M2 443937 362752住宅 M2 388244 327903商品房预售面积 M2 77192 74228住宅 M2 67930 65290商品房空置面积 M2 43522 27102住宅 M2 25908 10178商品房实际销售额万元 58344 49241住宅万元 44906 403391.2市旧城市改造及二手房市场分析1.2.1二手房交易量高于新建商品房根据《市房地产交易市场2003年1-9月份交易量信息》显示市2003年1-9月份新建住宅商品房交易量为11.44万M2，而二手房交易量为16.51类别项目合计新建商品房存量房（二手房）住宅非住宅住宅非住宅宗数（户） 8163 1291 219 2637 161成交面积（万M2） 110.87 11.44 3.26 16.51 1.21成交金额（万元） 75300 13800 9672.03 13200 2433.27万M2，比新建住宅商品房高出5万多平方，可见的二手房市场活跃。
1.2.2城市拆迁激活二手市场，带动一手市场的旧城改造力度继续加大，对棚户区改造继续加快，同时在2003年的旧城改造全面铺开，大面积的旧房拆迁，激活了二手房市场，并同时带动了一手市场的发展，为本案的住宅开发描绘了美好的蓝图。
1.2.3政策的干预，促进了经济适用房的介入市的大面积拆迁，一方面拉动一手市场，另一方面使市民住房成了问题，因此，政府通过政策干涉，促进了经济适用房和廉租房的介入，使得有望扩容的消费市场变化不明显。
1.3近期楼市分布情况市行政区域分为四区三县，但房地产发展则主要集中于东区和中区，西区和郊区占有比例较小。
三大板块构成了房地产市场发展的基本格局，并逐步形成了“以中区和东区为发展核心，向东继续发展”的市场态势。
但由于各个区域的市场基础，城建发展，经济水平，消费能力以及发展定位等方面各有差异，造成了各个板块房地产发展水平参差不齐。
1.4市场分析楼盘档次中低档次中高档盘均价（元/米2） 1200-1700 1700-3000、6000物业形态以多层为主、极少量的联排别墅和小高层主力户型二室二厅75-95米2、三室二厅115-175米2消费群体较集中，主要以中高收入阶层为主楼盘数量 40个左右项目规模规模较小，一般在50亩左右1.4.1住宅总体价格分析研究（1）市住宅销售价格走势（1990年-2002年）从市房地产发展历史看，在99年前后的房价波动较大，1996年有明显的起伏，而进入21世纪后，住宅价格发展较为稳定，缓步上升，主要原因是房地产在全国相对成熟，的房地产发展也逐步进入“状态”。
市在省经济发展地位的变化也成为住宅价格变化的原因之一。
1996年，随着京九铁路线的开通，使得临近的市一跃成为省又一个重要的铁路枢纽城市，这样，不再是省唯一的铁路枢纽。
省的这种单一交通枢纽向多极的转变，改变了过去的交通条件方面的优越地位，其经济也受到了很大的威胁，逐步走下坡路了，而房地产的价格似乎也同时受到了波击，出现了波动。
（2）不同建筑类型房价研究：多层与小高层平均差价500多元经过细分，市中心城区目前多层住宅均价为1700元/M2，而小高层的均价为2200元，每平方的差价在500多元。
市目前没有高层住宅，以多层为主，在地价较高、居住较集中的中心地区有部分小高层。
别墅价格2000--5000元目前，国对于“别墅”的界定比较“宽容”，通常依据建筑类型就可以给予确认，而对于各项景观条件并不苛求。
而市的别墅开发量很少，只是零星开发，没有纯别墅项目，且价格差异很大，如“一品苑”的别墅价格在2200元/米2，而地段环境较好的别墅售价在5000-7000元/米2。
（3）房价上涨原因分析产品品质提高房子不仅面积在“增肥”、“绿化面积也增加了许多”、“配套比以前更加齐全了”、“物管虽然还不完全满意，比以前也专业全面”……房子涨价的另一个原因是：房子精雕细琢了，绿化、配套等逐步提升。
这些变化是近年来房地产业的变化，同时也是楼市质量提高的标志。
建筑类型变化其中除了由于开发的建筑类型中，小高层和别墅类中高档产品切入市场，抬升了整个楼市的平均价格，也增加与之共同开发产品的附加值。
这是影响房价上涨的原因之一。
外来开发商的推动外来开发商进入市场，带来了全新的开发理念和优质的产品，有力的推动了房地产市场的发展。
例如，由康恒开发的“沁雅花园”楼盘品质相对较好，价格定位过高，使得周边地段以及整个的住宅市场价格受其影响相应提高。
形成了一个价格上的跳跃。
投资成本的增加产品质量提升的同时意味着投资增加，建筑材料在不断推出新的同时质量也“更上一层楼”，更好的基础设施，更好的环境、配套、服务，项目素质全面提升，投资成本也随之上升。
1.4.2楼盘调研究分析（1）市商品住宅销售面积及销售额走势（1996年-2002年）从市住宅销售面积和销售总额趋势看，的住宅销售整体呈上升趋势，虽然总量不大，但却稳步发展。
（2）市楼盘汇集◎根据市楼盘分布、影响力和规模对楼市进行排序：楼盘建筑面积M2 备注楼盘规模备注东区 5 新世纪广场 90000 高层1 龙湖香都 180000 ＃※ 6 光彩大市场 15000002 新新家园 120000 7 余庆苑 83000 小高层3 明珠 100000 8 新新苑 96004 世纪家园 64000 9 康庄生活小区旧项目别墅5 和顺家园 68000 10 天奥房产 73766 东城家园•名仕苑 44000 11 公山北村 910007 生活家 30000 西区、郊区8 皖北民族大市场 75000 1 新怡绿洲＃9 清华园 60000 2 水岸※10 天祥家园 37000 3 嘉园11 和顺家园 18000 4 高科花园12 金城花园 18000 5 新苑小区13 祥如家园 25000 6 穗丰苑14 亨通花园 29000 7 一品苑＃15 交通花园 9000 8 天地人花园16 金康园 8500 9 长青小区17 新城 3650 10 淮上小区一期18 宏业路七区 3740 备注：＃：表示有少量别墅※：表示有少量小高层其中“新世纪广场”为商场和宾馆，上部为住宅。
中区1 沁雅花园 3000002 南北•米亚花园 1100003 中心花园 630004 工农家园 120000总结：总体特征：户型大、规模小、品质低、别墅少市市区项目相对集中，由于地域围较小，房地产发展较慢，楼盘相对较少。
楼盘以多层住宅、公寓楼、纯居住楼为主，辅以个别小高层，规模及体量较小，占地超过5万平方米的较少，但一般户型较大，而且市场趋向于跃层和多厅。
目前，整体楼盘的品质不是太高，就建筑风格而言，以现代主义风格为主流，欧美风格极少，而一般低档楼盘则以混合型为主，色调搭配呆板，暖色为主，虽然符合了北方气候特点，但在视觉观感上极其乏味。
别墅的开发量极少，只有“龙湖香都”、“新怡绿洲”新开发了极小量的联排别墅。
“龙湖香都”拟建30套别墅，现一期建10套已售完，“新怡绿洲”仅有几幢双拼别墅为客户定项目，此外的康庄生活小区为旧项目别墅。
（3）主要楼盘分析：楼盘名称龙湖•香都项目类型 40幢多层、小高层和4幢美式联排别墅开发商华汉置业地理位置解放路与兰凌路的交叉口（现新市政府北侧）交通状况 5、7路公交车直达该小区工程进度一期最快已建到四层总占地面积 170亩总建筑面积 187578 M2容积率 1.65 绿化率 40.2% 实用率配套设施健康会所+泛会所、商业街（含大型超市）、幼儿园层数多层（6层）物业管理费 0.48元/ M2 交楼标准毛坯房推出日期 2003．10．18 交楼日期 2004．11．10付款方式及折扣一次性、分期、按揭（房交会期间一次性付清9.5折）售价最高 3300元/ M2 最低 1400元/M2 均价 2500一楼花园有（赠送）顶层阁楼有（赠送）主力户型户型面积推出套数售出套数出售率二房二厅一卫 77.66 M2二房二厅一卫 85.11 M2三房二厅二卫 108.31 M2三房二厅二卫 126.77 M2四房二厅三卫 158.60 M2目标客户群中高层收入家庭主力卖点 1000平方米中央水景主题公园1300 M2健康主题会所+泛会所大型商业街，双艺术幼儿园周边环境周围有百大超市，华运超市，龙湖大酒店，振兴大酒店，明珠大酒店，建行，工行，农行，交行，铁路医院，铁路中学，龙湖中学广告诉求打造珠城第一人居环境综合点评：精品需要精心打造，高品质的房地产项目需要高素质专业队伍完成。