租赁合同纠纷案例分析

案情介绍

长久物业与王某个人于2009年3月31日签订的第一份租赁合同，约定租期五年，年租金25万元，协议中明确“在甲乙双方签订正式合同后，根据先付后租的原则…”。该合同在第三次开庭原告提供了一份单独的补充备案说明。

2009年5月1日，长久物业与朝圣公司（王某为公司法定代表人）再次签

订第二份租赁协议，约定年租金为10万元，期限自2009年5月1日至2010年

4月30日。该合同在合同原件上直接有备案章。

2012年5月1日，长久物业公司与朝圣公司（王某为公司法定代表人）再

次签订第三份租赁合同，期限为2012年5月1日至2014年4月31日，年租金为10万元。该合同在合同原件上直接有备案章。

长久物业主张，第一份协议是双方的真实意思表示，是由王某个人签订的合同，应属于个人债务。而第二第三份合同是为了朝圣公司工商注册时候用的，不是真实意思。长久物业主张王某个人承担逾期租金，按照25万元每年计算。

另外法庭查明事实，1，公司成立于2009年5月；2，双方截止到12年支付的租金为25万元一年，之后未付，但长久物业开具的发票仅有40万元，且全部开具给朝圣公司；3，该场地是朝圣公司注册地点。

王某表示，朝圣公司法定代表人王某和长久物业法定代表人王裔私交甚好，经常有古玩来往。朝圣公司经理王某愿意在公司前期资金能力比较充足的时候，尽量多支付租金，这样当今后企业资金不足时，可以将提前支付的部分予以补充，实质上是起到一个存款功能，也是给予朝圣公司当期现实资金流的利益。双方约定维持十年以上的租赁，当累计支付达到一定数字后，不再支付。因为后两份合同都朝圣公司都现场见证了备案，才一直有恃无恐即使前期多付一部分也没关系，反正要租十年以上的。总之，朝圣公司承诺，只要朝圣公司的预付金额满足10

万每年的情况下，就会继续向我们出租，不会以超出10万年租金的标准向我方主张权利。如今系长久物业出尔反尔。

法庭最终支持了长久物业的诉讼请求，理由是前三年实际支付金额为25万元每年，从而认定履行的是第一份协议，将债务判给王某个人。

四、案件焦点

本案的争议焦点在于三份关于涉及本案租赁关系的合同哪一份是当事人之间真实的意思表示，以及，租赁法律关系在实际履行过程中，是否发生变更，谁才是租金支付的义务人。

五、争议和分歧

1.如果长久物业否认后两份协议的效力，那么请问其如何解释后两份协议签署并备案的意义和背景情况？为何三份合同备案形式不同，其中有何蹊跷？

2．如果每年租金25万元，如何解释，截止到2013年9月，长久物业出具的发票只有40万元？

3.如果后两份合同本无签订的必要，如何解释第一份合同下“在甲乙双方签订正式合同后，根据先付后租的原则…”的措辞？

六、本人意见

一、根据预约和本约的法理基础，双方租赁合同法律关系应以第二、第三份租赁合同予以确认，即年租金应为10万，合同义务人为朝圣公司。

长久物业与王某于2009年3月31日签订的第一份租赁合同，约，年租金25万元，协议中明确“在甲乙双方签订正式合同后，根据先付后租的原则…”。从措辞上判断，该份合同的性质应认定为预约。2009年5月1日，长久物业与公司签订第二份租赁协议，约定年租金为10万元。从签订的时间间隔、协议形式规范化程度、措辞的延续性上判断，该份协议性质上系本约。其后，2012年5月1日，长久物业公司与朝圣公司再次签订第三份租赁合同，年租金为10万元。众所周知，预约的目的在于成立本约，当事人之所以不直接签订本约，就是因为法律或者事实上的理由致使订立本约未臻成熟。至于在本案中签订预约的原因，是因为朝圣公司尚未成立，双方达成待公司成立后以公司名义订立本约的意思一致。第二份协议作为本约，在租金问题上变更了前一份预约的约定，原则上当然应以本约确定的金额为准，这也是唯一真实的租金约定；同时，第二份协议在签