开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
经营资金
开
发
产
品
开发经
成
营成本
本
固定资产及其他资产
2. 房地产开发投资收益的构成
租售收入（经营收入）＝销售收入＋出租收入＋自营收入
其中，销售收入＝销售房屋面积×房屋销售单价 （含土地、商品房和配套设施） 出租收入＝出租房屋建筑面积×房屋租金单价 （含土地和商品房） 自营收入＝营业额－营业成本－自营中的商业 经营风险回报
t 0
Pb＝（累计净现金流现值开始出现正值的期数－1）＋ （上期累计净现金流现值的绝对值÷当期净现金流现值）
① 动态投资回收期等于或大于基准回收期，则方案 可以接受。 ② 对贴现率的依赖。 ③ 强调回收资本的速度，忽视了投入资本的盈利能 力、回收后的盈利情况。 ④ 适用于开发出租或自营型投资的评价。
2004年
2005年
2006年
总 计
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 度度度度度度度度度度度度
土
地 50 16 16 18
100
成％% % %
%
本
建
造 成
5% 8%
12 %
15 %
15 %
18 %
15 %
12 100 %%
本
【解】 用现金流法进行项目评估的过程如下表所示（单位：万元）
两个关键因素：有效经营面积和价格的制定。
开发出售型：
销售净收入＝销售收入－项目总开发成本－租售税金
开发出租型：
出租净收入＝出租收入－运营成本－经营税金－项目总开发成本
开发自营型：
经营净收入＝商业经营收入－商业经营成本和利润－项目总开发成本
提示：总开发价值＝项目总销售收入－销售税费； 销售净收入＝总开发价值－项目总开发成本。
3. 房地产开发投资中的税金
（1）经营税金：两税一附加
包括：营业税（5％）、城市维护建设税和教育费附加 （营业税的10％）。
（2）印花税和交易服务费
（3）城镇土地使用税：占用国有土地而交纳的一种税 房产税：拥有房地产而交纳的一种财产税
（4） 企业所得税：33％
（5） 土地增值税
针对房地产转让中发生的土地增值所征收的一种税。
提示：开发经营期的税前利润率。
投资利润率 ＝正常年份的年利润总额或年平均利润总额÷项目总投资
FNPV
项目按照行业的基准收益率（最低要求收益率）或设定的目 标收益率ic，将项目计算期内各年的净现金流折算到开发活 动起始点的现值之和。
n
FNPV (CI CO)t (1 ic )t t 0
n
n
CIt (1 ic )t COt (1 ic )t
2. 项目总开发成本 （1）土地成本：5000万元 （2）建造成本：
3500×22000＝7700（万元） （3）专业人员费用：
7700×8％＝616（万元） （4）其他费用： 460万元 （5）管理费： （5000＋7700＋616＋460）×3.5％＝482.16（万元） （6）财务费用：3619.86万元 土地费用利息
项目开发周期为3年，建设期为2年，地价于开始一次性投入， 建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀 投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息 的10%。
问：项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获
得的成本利润率是多少？
评价方法一：静态盈利能力指标的计算
1. 项目总开发价值 （1）项目建筑面积：
＝5000×［（1＋12％/4）3×4－1］＝2128.80（万元） 建造/专业人员/其他/管理等费用利息 ＝（7700＋616＋460＋482.16）×［（1＋12％/4）2/2×4－1］ ＝1161.98（万元） 融资费用
＝（2128.80＋1161.98）×10％＝329.08（万元）
（7）市场推广及销售代理费： 26400×（0.5％＋3.5％）＝924（万元）
经营方式 开发销售型 开发出租型 开发自营型
投资 开发建设过程中的资金投入 开发经营过程中的资金投入 开发经营过程中的资金投入
成本
开发建设过程中的 成本支出
含开发建设成本和 出租成本
含开发建设成本和 经营成本
房地产开发项目总投资
开发建设投资
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
为精度计，取10~20年
贴现率的选取方法
方法一：累加法 折现率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋ 缺乏流动性补偿－投资带来的优惠（融资便利和避税等）
提示：运用资本资产定价模型方法确定风险报酬
假设投资市场平均收益率为20%，国家债券的收益 率为10%，房地产投资相对于整个投资市场的风险相 关系数为0.4，
考虑时间因素。但评价比较粗略。 （2）成本支出和经营收入的时间分布没有弹性，计算过
程主要依靠“最好的估计”这种单一的情况，没有体现其中 隐含的不确定性因素。
评价方法二：现金流法
假定土地成本和建造成本支出时间如下表所示；同时， 专业人员费用与建造成本同期发生，其他费用在2004年 和2006年末季发生，管理费均匀发生，融资费用发生在 2004年和2005年首季，销售费用从2004年第三季度开 始发生。
土地增值税的计算
四目金额50%的部分，税率为30%。 B. 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额 100%的部分，税率为40%。 C. 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额 200%的部分，税率为50%。 D. 增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
（8）项目总开发成本 ＝5000＋7700＋616＋460＋482.16 ＋3619.86＋924＝18802.02（万元）
3. 开发商利润： 24684－18802.02＝5881.98（万元）
4. 成本利润率： 5881.98÷18802.02×100％＝31.28％
提示： （1）开发出售中包括有预售的情况，时间较短，一般不
开发出售模式的计算期 ＝开发期 ＋ 销售期
准备期+建造期
从正式销售（含预售）开 始到销售完毕的时间周期
从购买土地使用权开始到 项目竣工验收的时间周期
开发出租或自营模式的计算期 ＝开发期 ＋ 经营期
准备期+建造期
从购买土地使用权开始 到项目竣工验收的时间 周期
预计出租或自营的时间周 期，比较土地使用权剩余 年限和建筑物经济使用寿 命中的较短者
t 0
t 0
① FNPV大于或等于0，说明获利能力达到或超过基准 （目标）收益率的要求，该方案可以接受。 ② 贴现率获取的困难。 ③ 绝对指标，没有反映出单位回报。
已知项目的现金流出和流入量，设定计算期（寿命期）、 i1或i2， 则FNPV＝？（练习教材示例）
FNPV
FIR R
FNPV1
i2
FNPV
练习：见教材
利息备付率
＝偿还期内各年用于支付利息的税息前利润÷当期应付利息费用
对于房地产项目而言，该指标应大于2，否则保障程度不足。
偿债备付率
＝偿还期内各年用于还本付息的资金÷与当期应还本付息金额 对于房地产项目而言，该指标应大于1.2，否则需要通过
短期借款来偿还到期债务。
三、计算期和贴现率的选取
主要内容
1. 房地产置业投资经济评价指标和分析方法； 2. 房地产开发投资经济评价指标和分析方法。
学习目标
1. 理解经济评价指标的优劣； 2. 掌握房地产投资财务分析的方法。
房地产开发投资的财务分析
房地产开发投资经济评价指标
及其计算方法；
案例。
一、房地产开发投资的投资额、成本和收益的构成
1. 房地产开发投资与成本的构成
2004年
2005年
2006年
总
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 计 度度度度度度度度度度度度
则 R=10%+0.4*（20%-10%）=14%。
方法二：市场提取法
利用与拟投资项目具有类似收益特征的可比事例房地 产价格、净收益等资料，选用相应的报酬资本化公式， 反求出报酬率的方法。
r
=
A V
或V=
A r
轾 犏 犏 犏 臌 1-
1
(1+ r)n
或V= A r-g
提示：仍应着眼于投资者对该类房地产的预期或期望报酬率。
清偿能力指标
借款偿还期 利息备付率 偿债备付率 资产负债率 速动比率
资金平衡能力
经济评价指标的计算
成本利润率＝开发利润÷总开发成本 ＝（项目总开发价值－总开发成本）/总开发成本
土地费用 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用
开发费用 开发期税费
其他费用 不可预见费用等
i2 i
FIRR的试算内插法示意图
练习：见教材
FIRR的特点 ① 说明项目所能支付的最高贷款利率。 ② 无需设定贴现率。可以独立评判方案优劣。 ③ 对非常规项目（现金流正负号）的多解问题。
动态投资回收期 ：投资起始点至累计净现值等于或大于零时的年份。
Pb
(CI CO)t (1 ic )t 0
建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%； 楼高14层：1至4层建筑面积相等，5至14层为塔楼（均为标 准层）；
建造成本为3500元/平米，专业人员（建筑师、结构／造价／机 电／监理工程师等）费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其 他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员 费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销 售税费分别为销售收入的0.5%、3.0%和6.5%，预计建成后售 价为12000元/平米。