购买的期房能否转让？
案例提供：上海市奉贤区人民法院
编写：吴耀军谈文忠
点评：薛文成
当事人
原告（上诉人）：冷某某
被告（被上诉人）：平某某
被告（被上诉人）：上海亦乐房地产经纪事务所
案情摘要
2011年1月8日，被告平某某与案外人张某某签订了一份期房转让合同，约定由平某某向张某某购买其在上海市奉贤区某动迁安置房（即系争房屋），还约定在合同履行期内平某某可以将该房屋转售给第三方。该合同签订后，被告平某某支付给张某某购房款合计48.5万元。
2011年5月26日，在被告上海亦乐房地产经纪事务所（以下简称亦乐事务所）的居间介绍下，被告平某某与原告冷某某签订一份期房转让合同，由平某某将系争房屋转售给原告，合同约定价格为58万元，签订合同当日由原告支付平某某购房定金5万元，约定其余房款53万元于2011年6月30日前付清。但之后，原告以系争房屋尚未取得产权证及平某某无权处分该房屋为由，要求两被告退还购房定金，未果后遂诉至法院。
争议焦点
尚未取得产权证的房屋能否转让。
法院裁判
经法院审理查明，系争房屋于2011年5月30日交付，但至一审辩论结束仍未能办理房屋产权登记。
一审法院经审理认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，本案中，原告冷某某与被告平某某在被告亦乐事务所居间介绍下签订的期房转让合同，是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。而依法成立的合同，对当事人具有法律约束效力，当事人应当按照约定履行自己的义务。
经查，系争房屋是政府批准建造的配套商品房，被告平某某与案外人就系争房屋签订转让合同，合同中约定平某某在履行合同期间可将该房屋转售给第三方，此时平某某虽尚未取得该房屋所有权证，不享有房屋所有权，但其享有买卖合同上的债权，而债权人依法可以将合同的权利转让给第三人，故其再与原告签订转让合同，该合同合法有效，当事人双方均应诚信守约。
基于原告未提供其与被告平某某签订的转让合同无效的相关证据，因此，法院认为原告以合同无效为由，要求两被告返还其购房定金的诉请，缺乏事实和法律依据。据此，法院判决驳回原告诉讼请求。后原告上诉，二审调解结案。
裁判评析
本案涉及尚未实际取得权属的“期房”转让合同是否无效的问题。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，“未依法登记领取权属证书的”房地产“不得转让”。因此，为转让尚未取得权属的房地产而订立的合同是否有效，在过去长期内存在着较多争议。
不过，随着“司法自治”和“合同自由”观念日益被广泛接受，依据该规定认定相关合同无效的做法，已经越来越少。其主要原因在于：
1、合同的效力与合同的履行系不同的概念。即使尚未取得合同标的物的权属，也不能对合同成立与生效本身构成影响，而仅可能对当事人的合同履行构成影响。而当事人能否履行合同，系其是否需要承担相应不能履行的违约责任问题，对合同效力不应产生影响。
2、权属指向的是物权或类似于物权的概念，与合同产生的债权是不同的指向。虽然合同履行的后果可能是合同受让方取得权属，但两者之间毕竟还是存在差别的。对于不同的对象，当由不同的对象，当由相应的不同法律来规范。混淆权属所指向的物权与交易所指向的债权概念，也将造成物权法与债权法的混乱。
3、混淆合同履行合同效力的关系，或者物权与债权的关系。这不仅仅会造成法律体系的混乱，还会在现实中使当事人利用所谓“违法因素”来主张合同无效，从而规避合同义务，鼓励背信行为的发生。因此，本案的判决对于避免上述观念上的混淆，维护诚实信用的交易秩序，具有积极意义。
（来源：邹碧华主编，《上海法院案例精选》，上海人民出版社2013年版。）
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二手期房买卖合同范本 导语：二手房是已经在房地产交易中心备过案、完成初始登记和总登记的、再次上市进行交易的房产。下面是小编收集的二手期房买卖合同范本，欢迎大家参考。 二手期房买卖合同范本出售方 买受方 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，甲乙双方经友好协商，就甲方向乙方转让甲方房产一事达成一致，订立本合同： 第一条甲方声明，甲方所售房屋已经依法取得长沙市区的房屋所有权证书，证书证号为字第号，房屋结构为，建筑面积为平方米，甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。 甲方保证所售房屋符合国家及长沙市房屋上市交易的政策规定。甲方对违反国家及长沙市关于房屋上市交易政策引起的后果承担法律责任。 第二条乙方声明，乙方购买本合同第一条所述甲方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。 第三条甲乙双方同意上述房产的交易价格为人民币
佰拾万仟佰拾_ _元整 第四条付款 1、乙方应在签订本合同时，即支付购房定金计人民币____________万元整； 2、乙方采用以下第________种方式 A. 乙方为非贷款客户，应在签定本合同后三个工作日内支付全部房款； B. 乙方为商业银行贷款客户，应在评估报告出具后三个工作日内，支付除乙方贷款申请额之外的剩余房款，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和，银行贷款部分的房款按银行规定支付； C. 乙方为公积金贷款客户，首付款应在本合同签署之日起三个工作日内交付，且不得迟于对交易房屋进行评估，乙方首付款应为除其贷款额度以外的其他购房款项总和，甲方应向乙方及贷款审核机构出具首付款收到证明。贷款部分的房款按贷款机构规定支付； 3、乙方经审批所获贷款数额不足申请额，乙方应于银行审批贷款额度通过之日起三个工作日内，补足购房首付款；乙方所申请的贷款未获批准，乙方应于银行不予批准贷款申请之日起十个工作日内补足剩余房款。 4、甲乙双方交易资金划转结算方式以双方签署的《居间服务合同》或补充协议约定为准。
编号：_____________期房转让协议 甲方：________________________________________________ 乙方：___________________________ 签订日期：_______年______月______日
甲方：______________ 乙方：______________ 鉴于： 甲方在________市________路________号购买住宅(期房)___________(项目名称)一套房屋，具体房号为：________栋________单元________号________房。该房目前尚未建成，未具备交易条件。甲、乙双方就该房转让事项经过协商，一致同意订立协议条款如下，以资共同遵守。 一、甲方愿将以其名义购买的住宅________市________路________号_________________(项目名称) ________栋________单元________号________房(以下简称该房)转让给乙方。 二、该房售价为每平方米________元，总价款为________元。 三、该房屋双方议定由甲方转让给乙方，乙方支付该房的首付人民币________万元 (￥________)，在签定协议后的________天内支付甲方转让费人民币________万元(￥________)中的________万元，其余款项待更改名字后当日付清。 四、该房的购房款全部由乙方支付，以甲方名义直接付给开发商，由乙方收执收款凭证。 五、该房盖到________层交全额的时候后，甲方必须协助乙方办理更名手续。 六、本协议签订后，该房屋如有应缴纳的一切税、费，概由乙方负责。本协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。 七、甲方如不按协议规定将该房屋过户给乙方，乙方有权按以下第________种方式要求甲方承担责任： 1、乙方不能取得该房所有权，甲方必须将该房拍卖，拍卖所得的款项，优先支付乙方支付给开发商购房款和给甲方的万元转让费后，余款作为甲方给乙方的赔偿金。甲方不能从该房获得任何收益。 2、乙方不能按期支付购房款的，乙方自行承担责任。 八、甲方保证其转让给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方得到该房后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。 九、交屋时，乙方发现房屋构造或设备不符合交付要求，经鉴定属实，甲方应于________个月内予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，费用由甲方承担。如修理仍达不到协议约定的要
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办理“报批”手续的合同效力及其责任典型判例：广州市仙源 房地产股份有限公司与广东中大中鑫投资策划有限公司、广州远兴房产有限公司、中国投资集团国际理财有限公司股权转让纠纷案（最高人民法院〔2009〕民申字第1068号）裁判规则：合作者一方转让其在中外合作企业合同中的权利、义务，转让合同成立后未报审批机关批准的，合同效力应确定为未生效，而非无效。即使转让合同未经批准，仍应认定“报批”义务在合同成立时即已产生，否则当事人可通过肆意 不办理或不协助办理“报批”手续而恶意阻止合同生效，有悖 于诚实信用原则。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和 国合同法〉若干问题的解释（二）》第八条规定，有义务办 理申请批准手续的一方当事人未按照法律规定或者合同约 定办理申请批准手续的，人民法院可以判决相对人自行办理有关手续，对方当事人对由此产生的费用和给相对人造成的实际损失，应当承担损害赔偿责任。据此，人民法院也可以根据当事人的请求判决义务人履行报请审批机关批准的义务。案例索引：载《最高人民法院公报》2010年第8期（总第166期）。3、补充协议未经审批机关审批是否当然无效典型判例：香港锦程投资有限公司与山西省心血管疾病医院、第三人山西寰能科贸有限公司中外合资经营企业合同纠纷 案（最高人民法院〔2010〕民四终字第3号）裁判规则：《中华人民共和国中外合资经营企业法实施条例》第十四条规定：
合同编号: _________________ 单位购房指标转让协议书 A contract is an agreement between the parties or both parties to establish, change or terminate the civil relationship. Contracts established according to law shall be protected by law. 甲方：_______________ 乙方：_______________ 时间：___年___月___日 (买卖合同-普通买卖合同系列，下载后任意编辑、使用)
单位购房指标转让协议书 卖方(甲方): 联系方式: 买方(乙方): 联系方式: 卖方公证人(甲方公证人): 联系方式: 买方公证人(乙方公证人): 联系方式: 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定,甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上,就乙方向甲方购买房产,达成如下协议: 第一条:房屋基本状况 甲方所售房屋位于 ( 路号), 号楼,东单元六楼东户,主房建筑面积平方米,储藏室平方米,水电暖及通信设施均齐全. 1、甲方自愿将房屋出售给乙方; 2、乙方自愿购买上述房屋; 3、甲方系本合同项下房屋的所有权人,甲方保证已向乙方如实陈述上述房屋权属状况及其他基本状况,且保证该房屋不受他人合法追索;
4、甲乙双方公证人系与双方无任何血缘关系的中华人民共和国合法公民,且对该房屋买卖的有关事项清楚明确. 第二条:房屋价格 甲乙双方约定房屋的成交总价格为(人民币) 元整(大写: 元整).该价格包括附属设施及其他配套设施的转让费用. 第三条:房屋付款及过户等相关相应费用的缴纳 1、乙方应在本合同签字生效当日,将房屋总价款元人民币一次性全部付清,甲方同时将该房屋及其附属设施(包含储藏室)移交给乙方,由乙方完全占有该房屋及其附属设施,甲方不得干预; 2、甲乙双方约定:该房屋办理过户手续时,甲方需无附加条件,积极协助乙方办理过户,过户费用应由方在办理过户手续时向相关部门交付; 3、凡法律、政策规定的有关该房屋的应由甲乙双方负担的一切税款和费用均有甲乙双方共同承担; 4、截至本合同签订之日,甲方因使用该房屋产生的各项未结费用应有甲方承担(各项费用包括:水、电、煤气、天然气、暖气、有线电视、电话、宽带以及物业管理等费用). 5、合同签订当日,乙方需在甲方的协助下对房屋及其附属设施等进行验收,完成上述各项后,双方签署交付单,确认完成交付; 6、待房产买卖手续办理完后,水表、电表、煤气表、天然气表、有线电视等相关设施的更名手续应由甲方协助办理. 第四条:甲乙双方需充分认识的相关条款,甲乙双方均不得以此为由
股权转让协议 股权受让方：________________________，是一家依照香港法律注册成立并有效存续的公司（以下简称“受让股东”），其法定地址位于______________路______号。 股权出让方：________________________，是一家依照香港法律注册成立并有效存续的公司（以下简称“出让股东”），其法定地址位于________路____________号。 前言 1．鉴于股权出让方与_____________（以下简称“某某”）于____年___月___日签署合同和章程，共同设立目标公司__________（简称“目标公司”），主要经营范围。目标公司的营业执照于____年___月___日签发。 2．鉴于目标公司的注册资本为_______元港币，股权出让方为目标公司之现有股东，于本协议签署日持有目标公司百分之________（__%）的股份；股权出让方愿意以下列第2.2条规定之对价及本协议所规定的其他条款和条件将其持有的目标公司的百分之_____（__%）股份转让予股权受让方，股权受让方愿意在本协议条款所规定的条件下受让上述转让之股份及权益。 据此，双方通过友好协商，本着共同合作和互利互惠的原则，按照下列条款和条件达成如下协议，以兹共同信守：
第一章定义 1.1在本协议中，除非上下文另有所指，下列词语具有以下含义： （1）“香港”指中华人民共和国香港特别行政区； （2）“港币”指中华人民共和国香港特别行政区法定货币； （3）“股份”指现有股东在目标公司按其根据相关法律文件认缴和实际投入注册资本数额占目标公司注册资本总额的比例所享有的公司的股东权益。一般而言，股份的表现形式可以是股票、股权份额等。在本协议中，股份是以百分比来计算的； （4）“转让股份”指股权出让方根据本协议的条件及约定出让的其持有的目标公司的百分之______（___%）的股权； （5）“转让价“指第2.2及2.3所述之转让价； （6）“转让完成日期”的定义见第5.1条款； （7）“现有股东”指在本协议签署生效之前，日期最近的有效合同与章程；中载明的目标公司的股东，即出让股东和本协议股权出让方； （8）本协议：指本协议主文、全部附件及甲乙双方一致同意列为本协议附件之其他文件。 1.2章、条、款、项及附件分别指栖协议的章、条、款、项及附件。 1.3本协议中的标题为方便而设，不应影响对本协议的理解与解释。 第二章股权转让 2.1甲方双方同意由股权受让方向股权出让方支付第2.2条中所规定之现金金额作为对价，按照本协议第四章中规定的条件收购转让股份。 2.2股权受让方收购股权出让方“转让股份”的转让价为：人民币______元。 2.3转让价指转让股份的购买价，包括转让股份所包含的各种股东权益。该等股东权益指依附于转让股份的所有现时和潜在的权益，包括目标公司所拥有的全部动产和不动产、有形和无形资产的百分之___（___%）所代表之利益。转让价不包括下列数额：（a）本协议附件2中未予列明的任何目标公司债务及其他应
甲方：(卖方) 乙方：(买方) 甲、乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致,就________________________ (以下称该房屋)买卖事宜,签订本协议,协议内容如下： 一、乙方已经了解甲方所属该房屋相关情况如下： (1) 该房屋产权证号为_________ (2) 该房屋地址为： _____________________面积为： _________, 该房屋用途为：________________________________________________ 二、甲、乙双方就买卖该房屋的交易方式为____________,自签定本协议当日,甲方将上述房屋的预售合同及相关发票交至中介方保管。 三、甲、乙双方协商一致同意甲方出售该房屋的实际出售价格为人民币_______元整(大写：人民币_______元整)。 四、乙方于签约后次日,于中介方查询该房屋除银行抵押外无其他权利限制及查封状况,且甲方将相关交易资料交至中介方后,直接支付甲方定金人民币_______元整,该笔定金自甲、乙双方所签定的《上海市房地产买卖合同》生效后自动转为购房款。 五、甲方须自签订本协议后5个工作日内办妥授权委托中介方办理该房屋的房地产权证及出售该房屋的一切相关手续的委托公证书。 六、甲乙双方协商一致,待双方签定买卖合同时的具体付款方式如下： 1、乙方于签约后次日,直接支付甲方定金人民币元整。
2、乙方于甲乙双方至上海市区房地产交易中心办理过户手续前,支付甲方房款人民币元整暂存于中介方帐户(户名：________________________,帐号：________________________),中介方于交易中心出具收件收据后5个工作日内将该笔房款无息转交甲方。 3、乙方于银行发放贷款时,以贷款的方式支付甲方房款人民币_______元整,该笔款项由中介方一次性划入甲方帐户。 七、若甲方在与乙方签定本协议后,反悔不出售该房屋给乙方的,则甲方应双倍返还乙方已支付的定金; 八、若乙方在与甲方签定本协议后,反悔不购买该房屋的,则无权要求甲方返还已收取的定金。 九、甲方保证上述房地产买卖不存在产权争议和其他人主张权利的情况。 十、甲、乙双方协商一致,各自承担各自交易过程中产生的税费,任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。 十一、甲乙双方于签定该定金协议后十个工作日内签定《_______市房地产买卖合同》,本协议未尽事宜以双方签订的《_______市房地产买卖合同》约定为准。 十二、如双方就本协议约定之内容发生任何纠纷,由双方协商解决,协商不成的,皆选择至 _______仲裁委员会裁决。 十三、本协议经甲乙双方或其合法授权人签字即生效,且乙方有权指定第三人完全承受本协议,作为将来追加该第三人作为买方主体之一。 十四、本协议一式三份,甲、乙双方各执一份,中介方执一份。
股权转让合同效力之辨析 行政审批与外商投资企业股权转让合同效力的关系问题不仅在实践中经常引发纠纷，而且在理论上也颇具争议，其主要根源在于外商投资企业法与合同法交错适用的复杂性：根据《外商投资企业投资者股权变更的若干规定》第3条，外商投资企业股权变更应经审批机关批准，未经批准的股权变更无效;而《合同法司法解释(一)》第9条则规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续才生效，当事人未办理批准手续应认定该合同未生效，两种效力界定规范之间显然存在冲突。 为统一裁判尺度，以定分止争，最高人民法院最近出台的《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》即对未经行政审批的外商投资企业股权转让合同效力的认定规则作出权威解释。 未审批合同的效力认定 虽然从终极意义而言，合同效力状态可以归为有效和无效两类;但交易实践的丰富性又导致了并非所有合同在任何缔约阶段均具备非此即彼的确定性效力，而是存在着大量的效力未决状态，如可撤销合同、效力待定合同、未生效合同等，其共同特点在于最终效力归属的不确定性，有待效力补正机制的决定。 根据现行法律规定，外商投资企业股权转让合同从成立到最终生效，需经过几个在时间上相互继起、效力上逐渐完备的环节。对外商投资企业股权转让合同而言，行政审批只是最后一项特殊生效要件，如果仅以未经行政审批为由即贸然认定其无效，而不考虑合同当事人的意愿，不仅有违意思自治原则，且易诱使机会主义行为的发生。 有鉴于此，《关于审理外商投资企业纠纷案件若干问题的规定(一)》并未采纳《股权变更规定》的无效模式，而是承继了《合同法司法解释(一)》的精神，将未经审批的股权转让合同界定为未生效合同，并特别强调“当事人请求确认该合同无效的，人民法院不予支持”。此项规定的突出意义
合同编号：YT-FS-5886-21 期房买卖合同(标准版)范 本 Clarify Each Clause Under The Cooperation Framework, And Formulate It According To The Agreement Reached By The Parties Through Consensus, Which Is Legally Binding On The Parties. 互惠互利共同繁荣 Mutual Benefit And Common Prosperity
期房买卖合同(标准版)范本 备注：该合同书文本主要阐明合作框架下每个条款，并根据当事人一致协商达成协议，同时也明确各方的权利和义务，对当事人具有法律约束力而制定。文档可根据实际情况进行修改和使用。 (合同编号：) 合同双方当事人： 出卖人：(注册地址、营业执照注册号) 法定代表人： 委托代理人：(委托代理机构、注册地址、营业执照注册号、法定代表人) 买受人：(户口所在地、现居住地址、身份证号码、购买经济适用住房资格证号、联系电话) 配偶：(身份证号码、户口所在地) 委托代理人：(工作单位、电话号码、资质证书号) 根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国城市房地产管理法》《宁夏回族自治区廉租住房和经济适用住房保障办法》及其他有关法律、法规规定，买
受人和出卖人在平等、自愿、协商一致的基础上就买卖经济适用房达成如下协议： 第一条项目建设依据 出卖人以划拨方式取得位于的地块的土地使用权，面积为为平方米，规划用途**土地使用权划拨批准文件号：***，土地使用权，国有土地使用证：****;转让批准文件号：****。出卖人经批准，在该地块建设经济适用住房，项目名称：**，批准文件号：*** 第二条经济适用住房销售依据 《建筑工程施工许可证》编号为：**** 该经济适用住房项目经核查批准，准予上市销售。《经济适用住房预售许可证》编号为：**** 第三条买受人所购经济适用住房的基本情况 买受人购买的经济适用住房(以下简称住房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准)为住宅，土地性质为划拨用地。所购买的住房为【现房】【预售房】，买受人所购住房为本合同第一条规定项目中的第型为房厅厨【幢】【座】单元层号房，该住
编号：_______________ 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 期房转让协议样本 甲方：___________________ 乙方：___________________ 日期：___________________
甲方：______ 乙方：______ 鉴于：甲方在___市__路__号购买住宅(期房)___(项目名称)一套房屋，具体房号为：栋单元号房。该房目前尚未建成，未具备交易条件。 甲、乙双方就该房转让事项经过协商，一致同意订立协议条款如下，以资共同遵守。 一、甲方愿将以其名义购买的住宅___市__路__号___(项目名称)栋单元号房(以下简称该房)转让给乙方。 二、该房售价为每平方米元，总价款为元。 三、该房屋双方议定由甲方转让给乙方，乙方支付该房的首付人民币__万元(￥____)，在签定协议后的两天内支付甲方转让费人民币__万元(￥____)中的__万元，其余款项待更改名字后当日付清。 四、该房的购房款全部由乙方支付，以甲方名义直接付给开发商，由乙方收执收款凭证。 五、该房盖到二层交全额的时候后，甲方必须协助乙方办理更名手续。 六、本协议签订后，该房屋如有应缴纳的一切税、费，概由乙方负责。本协议发生的过户登记费、契税、估价费、印花税由乙方负担。 八、甲方如不按协议规定将该房屋过户给乙方，乙方有权按以下第种方式要求甲方承担责任： 1、乙方不能取得该房所有权，甲方必须将该房拍卖，拍卖所得的款项，优先支付乙方支付给开发商购房款和给甲方的万元转让费后，余款作为甲方给乙方的赔偿金。甲方不能从该房获得任何收益。 九、乙方不能按期支付购房款的，乙方自行承担责任。 十、甲方保证其转让给乙方的房屋，产权清楚，绝无其他项权利设定或其他纠纷。乙方得到该房后，如该房屋产权有纠葛，致影响乙方权利的行使，概由甲方负责清理，并赔偿乙方损失。
法律合同界定之探讨 发布日期： 2010年8月25日19:20 admin【大中小】【打印】 王海燕 判定一个合同是否是法律合同，需要判定当事人订立合同时有无受法律拘束的意思。在涉及合同概念的边缘地带，当事人意思是主观标准，还需要结合一些外在客观标准来界定合同的定性。“协议内容可处分性”、“义务相互性”、“法益价值重要性”、“信赖行为”可以成为界定一个合同是否为法律上合同的客观考量因素。 一、合同的概念及合同理论发展简述 合同，是现代社会每个人都耳熟的一个名词。然而，要在法律上给合同下一个准确的定义则是十分艰难的。由于历史原因和司法制度的不同，普通法国家习惯称“契约”；而大陆法系国家则惯常用“合同”语词。就合同和契约有无差别，我国曾有学者对二者差别做过尝试，认为： 为谋不同利益而合意者应为契约，例如买卖，买者为物而卖者为钱；为谋共同利益而合意者，则应为合同，例如合伙合同，合伙者的利益是一致的。[1]即认为契约是重在相反意思的；合同重在同向意思。而我国大部分学者则认为合同和契约同义。我国学理和立法也未对二者作区分。本文亦主张合同也称契约，二词可以相互替代。只是在某些情况下，使用契约从语词上更合适，比如“契约自由”、“契约关系”等。 由于契约关系的普遍性和复杂性，对其定义至今亦是一个有争论的问题。考察契约在英美法系国家和大陆法系国家的定义，会发现两大法系对契约的定义存在很大的差异。 李永军教授在其《合同法》著作中论述了大陆法系合同概念的由来。李永军教授认为“在大陆法系，契约概念也是源于罗马法。根据罗马法，契约是指‘得
到法律承认的债的协议’。在罗马法上，不仅私法上有契约的概念，公法和国际法上也有这个概念……在私法上，不仅债法中有契约的概念，而且物权、亲属和继承法上也有契约的概念，例如物权的设定、婚姻关系的成立、分析遗产的协议等，凡能发生私法效力的一切当事人的协议，就是契约……公元前两世纪以后，债的协议受市民法的保护，成为契约；不受市民法保护的，称为‘简约’（Pactum）。《法国民法典》规定的契约的定义，即是从罗马法承袭而来，依照该法典第1101条的规定： ‘契约，为一人和数人对另一人或另数人承担给付某物、作为或不作为义务的合意’。由于《法国民法典》在世界民法史上的特殊地位，这一定义逐渐成为大陆法系民事立法关于契约的最传统的经典性定义，对许多国家的民事立法和民法理论产生了深刻的影响。这一定义中包括了两个要素： 其一为双方的合意；其二为发生债权债务关系的依据和原因。”[2]可知法国民法典中把“合意”作为合同成立的基础和效力根本要素。而《德国民法典》因设立了总则，为了使总则与各部分有机联系和保持逻辑的严密性，在总则中创造性的规定“法律行为”，契约被归入法律行为，视为法律行为的一种类型；而在民法典的第二编中，合同仅是作为“债的关系”的个别形式。因此，在德国民法上，“合同在所有参加的权利主体之间的关系方面是一种发生法律拘束力的双方行为。”总之，德国学者认为合同是当事人之间意在受法律拘束的两个以上的意思表示组成的法律行为。合同的本质在于，两个以上的人通过相互协作一致促成所想要的法律效果发生。[3]因此，一个合同是否能产生法律上的效力，是以当事人在缔约时有没有受自己意思表示约束的意图为准的。即，合同的效力源于当事人的“合意”以及当事人之间的债权债务关系。德国学者解释： 合同正是这样一个过程，即个人通过自己的行为将自己的自由交由他人支配，即按照他自己的意思承担向他人“给付”的义务。正是这样，合同成了法律自由权利王冠上的宝石。[4]之后的《瑞士民法典》、《意大利民法典》以及我国台湾地区“民法”都是把合同作为一种债的形式来规定的。现代以来，大陆法系契约法有以下发展： 日本学者内田贵主张重塑契约理论的“契约的再生”，即通过诚实信用原则一般条款形成关系契约的规范，来解决现代“契约责任的扩大”；以及我国学者
股权转让合同诈骗 篇一：股权转让纠纷20个经典案例 一、股权竞买人对拍卖信息负审慎审查义务 案例：安徽实嘉房地产开发有限公司与合肥鑫城国有资产经营有限公司股权拍卖纠纷上诉案 《人民司法?案例》2014年第18期 裁判要旨：股权竞买人应该正视股权拍卖的特点和规律，只有在转让人披露信息不实并构成违约时，才能请求法院支持其减少支付相应转让价款的主张，反之则败诉。 二、台商投资内地个体医疗诊所的法律效力 案例：林峰亮等诉胡月梅股权转让纠纷案 《人民司法?案例》2013年第8期 裁判要旨：2006年以来，大陆在医疗领域的惠台措施不断出台，台商纷纷
投资大陆医疗机构。但投资医院的门槛较高，许多台商大多以隐名投资者身份进入个体诊所或门诊部。随着投资项目的增加，纠纷接踵而至。本案是关于转让医疗门诊部的纠纷，转让合同是否因违反投资导向而无效就成为本案争议焦点。从投资导向角度看，《海峡两岸经济合作框架协议》附件四《服务贸易早期收获部门及开放措施》签署后，厦门的地方法规规定台商可以投资医疗机构。从工商变更登记角度看，个体工商户经营者可以变更，医疗门诊部的法定代表人也可以变更，投资权益理应可以转让。从隐名投资角度分析，最高人民法院的司法解释规定外商投资所签订的隐名投资协议是有效的，除非违反投资导向、违反效力性强制规范。 三、工商行政机关股东变更登记审慎审查义务的确定 案例：赵国良与崇仁县工商行政管理局股权变更登记纠纷上诉案 《人民司法?案例》2013年第6期
裁判要旨：工商行政机关办理股权转让登记过程中，不仅要审查申报材料是否完备并符合法定形式，而且应以行政法一般原则中的合理行政原则为依据、以登记机关 判断与识别能力为限度、在专业范围内对申报材料中的签字盖章等内容的真实性负审查责任。 四、股东抽逃出资的民事法律后果 案例：胡元中与汤敏股权纠纷上诉案 《人民司法?案例》2013年第2期 裁判要旨：公司成立后，股东不得抽逃出资，这是公司法规定的基本原则之一。股东出资是公司赖以存在和运营的基础，因此，抽逃出资行为，被公司法严格禁止并严厉惩处。股东出资后,随即将出资转走而用于非公司经营，是抽逃出资的典型情形。其民事法律后果，一是出资人对公司继续履行出资义务，并承担相应责任；二是如不履行该项出资义务，则不享有基于该项出资而享有
2020期房购房合同范本 甲方：(卖方) 身份证： 乙方：(买方) 身份证： 甲、乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就上海市 (以下称该房屋)买卖事宜，签订本协议，协议内容如下： 一、乙方已经了解甲方所属该房屋相关情况如下： (1) 该房屋产权证号为 _________ ; (2) 该房屋地址为： ;面积为：，该房屋用途为： ; 二、甲、乙双方就买卖该房屋的交易方式为，自签定本协议当日，甲方将上述房屋的预售合同及相关发票交至中介方保管。
三、甲、乙双方协商一致同意甲方出售该房屋的实际出售价格为人民币元整(大写：人民币元整)。 四、乙方于签约后次日，于中介方查询该房屋除银行抵押外无其他权利限制及查封状况，且甲方将相关交易资料交至中介方后，直接支付甲方定金人民币元整，该笔定金自甲、乙双方所签定的《上海市房地产买卖合同》生效后自动转为购房款。 五、甲方须自签订本协议后5个工作日内办妥授权委托中介方办理该房屋的房地产权证及出售该房屋的一切相关手续的委托公证书。 六、甲乙双方协商一致，待双方签定买卖合同时的具体付款方式如下： 1、乙方于签约后次日，直接支付甲方定金人民币元整。 2、乙方于甲乙双方至上海市区房地产交易中心办理过户手续前，支付甲方房款人民币元整暂存于中介方帐户(户名：，帐号： )，中介方于交易中心出具收件收据后5个工作日内将该笔房款无息转交甲方。
3、乙方于银行发放贷款时，以贷款的方式支付甲方房款人民币元整，该笔款项由中介方一次性划入甲方帐户。 七、若甲方在与乙方签定本协议后，反悔不出售该房屋给乙方的，则甲方应双倍返还乙方已支付的定金; 八、若乙方在与甲方签定本协议后，反悔不购买该房屋的，则无权要求甲方返还已收取的定金。 九、甲方保证上述房地产买卖不存在产权争议和其他人主张权利的情况。 十、甲、乙双方协商一致，各自承担各自交易过程中产生的税费，任何一方不得因国家政策或税费调整而损害另一方、第三方或中介方的利益。 十一、甲乙双方于签定该定金协议后十个工作日内签定《上海市房地产买卖合同》，本协议未尽事宜以双方签订的《上海市房地产买卖合同》约定为准。 十二、如双方就本协议约定之内容发生任何纠纷，由双方协商
期房转让协议书 本协议由以下各方于【】年【】月【】日在【】签订： 甲方（卖方）：，身份证号：，电话：住址： 乙方（买方）：，身份证号：电话：住址： 鉴于： 1、甲方于______年___月____日与______________房地产开发有限公司（以下简称“开发商”）订立《商品房买卖合同》（合同编号：），该合同约定：甲方以人民币_______元整的总价款购买位于的房屋一套（以下简称“该房屋”）：该房屋相关信息见《商品房买卖合同》（合同编号：）。 上述合同已由登记备案。 2、乙方了解该房屋为期房的事实，并同意向甲方购买上述期房。 因甲方尚未取得该房屋的房地产权证，甲乙双方无法进行产权变更登记。现甲乙双方经过平等、自愿协商，就该房屋转让事宜达成如下协议，以兹共同信守： 一、总购房款为人民币______元整，具体的付款进度及方式如下： 1、本合同签订后_______日内，乙方以_______方式向甲方支付首期购房款人民币_______元整； 2、开发商交房时，乙方以_______方式向甲方支付剩余购房款人民币_______元； 3、双方同意，因房屋转移产生的税金及其他所有手续费用由__ __承担。 二、甲方的义务为： 1、甲方负责取得开发商同意，进行房屋的权益转让； 2、甲方应在______年______月______日之前协助乙方在国家房地产管理部门办妥该房屋权益转让手续； 3、甲方应于乙方付清首付日内将该房屋有关资料交付给乙方，待开发商交房时直接将该房屋交付给乙方。 三、乙方的义务： 1、承担该房屋的水、电、煤气、有线电视等相关进户的安装费用及材料费用；
2、承担该房屋的维修费用； 3、乙方应在______年______月______日之前和甲方一起在国家房地产管理部门办妥该房产及土地的产权变更手续。 四、承诺和保证 1、甲乙双方承诺：作为年满18周岁，具有完全民事行为能力的自然人，具有签署本合同的权利能力和行为能力； 2、甲方保证其与开发商签订的《商品房买卖合同》内容属实，不存在任何伪造、夸大及其他与事实不符的情况； 3、甲方保证该房产不存在任何未披露的他限权利限制，如查封、抵押、回购、预告登记等任何权利限制； 4、甲方承诺，本合同签订日至房屋完全过户到乙方名下之前，不会因为自身债务或其他原因导致该房产受到查封、抵押等任何影响房产过户的事实。 五、违约责任 1、不论任何原因，若甲方未在______年______月______日配合乙方办理房产转让手续，则乙方有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的10%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有购房款； 2、不论任何原因，若乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本协议，同时乙方应按照本协议约定的总房款的10%向甲方支付违约金； 3、如果甲方隐瞒任何房产存在的瑕疵信息，包括但不限于抵押、回购等相关信息，甲方同意按照本协议约定的总房款的【】%向乙方支付违约金； 4、若乙方未按本协议时间交付甲方房款，每逾期一日，应按照未付款的万分之三向甲方支付违约金。逾期超过三十天，甲方有权单方面解除本协议，乙方应支付甲方本协议约定的总房款的10%作为违约金 六、本协议自签订之日起生效。 七、本协议正本一式两份，甲、乙双方各执壹份，各份具有相同法律效力。 甲方（签字）：乙方（签字）： 时间：时间：
对合同效力有关问题的再认识 对合同效力有关问题的再认识 在审理合同纠纷案件中，对合同效力的正确认定，是案件能否得以正确处理的关键。《合同法》施行后，以鼓励市场交易，充分尊重当事人的意思自治为原则，限制了无效合同的范围，扩大了可撤销和效力待定合同的范围。这一立法上的重大变化，对人民法院如何认定合同的效力产生了很大的影响，以往很多当然无效的合同，现在成了可撤销的或效力待定的合同，甚至是有效的合同。 为了正确认识合同的效力，有必要对与合同效力有关的几个概念加以阐明。合同的成立与生效是两个不同的概念，合同的成立与否，属于事实判断范畴。合同双方经过要约、承诺，意思表示达成一致时，合同成立。合同的生效与否，是法律判断的范畴。未成立的合同，当然不发生合同是否生效的问题，但是，已经成立的合同，并不当然生效，其可能是无效的、可撤销的、或暂未生效（效力待定）的。因此，在审判具体的合同纠纷案件中，不仅要查明合同是否成立，还要依法对合同的效力作出评判。只有在对合同效力作出正确评判的基础上，才能依法确定合同双方的民事权利和民事义务（责任）。 根据合同法的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）恶意串通，损害国家、
集体或第三人利益；（二）以合法形式掩盖非法目的；（三）损害社会公共利益；（四）违反法律、行政法规的强制性规定。合同法将因重大误解订立的合同和在订立合同时显失公平的合同确定为可撤销合同，当事人一方有权在一年内请求撤销合同。对于以欺诈、胁迫手段订立的合同，合同法规定，此类合同损害国家利益的，为无效合同，未损害到国家利益的，为可撤销合同，但只有受损害方才有权请求撤销。 原经济合同法规定，违反法律和行政法规的合同，属于无效合同。由于该规定未对违法的程度加以限制，造成原来大量的合同因违反法律、行政法规甚至规章被确认为无效。合同法规定，只有违反法律、行政法规的强制性规定，合同才能被确认为无效，违反法律、行政法规的一般性规定的合同，不再被确认为无效。人民法院也不能以合同违反地方法规和行政规章为由确认合同无效。但是，对于国务院有关主管部门颁布的行政规章中的强制性规定（例如有关外汇、外贸管理方面的规定），在未上升为法律或行政法规之前，有司法解释的，应依照司法解释的规定，确认违反上述规定的合同无效。无司法解释的，也应根据具体情况，以“损害社会公共利益”等理由确认合同无效。如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由，一概宣告合同有效，在当前对于关系到国计民生和国家重大利益的有关立法活动滞后的情况下，将会产生极为恶劣的社会影响。 判断某一法律条款是否法律、行政法规的禁止性规定，是一个比较复杂的问题。虽然强制性规定通常使用“必须”、“不得”、“禁止”、“应当”等措词，但是，由于合同法颁布较晚，此前的许多法律、行政法规带有一定的计划经济的成份，使用了大量“必须”、“不得”、“禁止”、“应当”，其中有许多并非合同法立法本意上的“强制性规定”，如果仅以条文存在上述措词就认为属强制性规定，将会造成大量的合同被确认为无效，不符合合同法的立法意图。
权益转让协议书 甲方（卖方）：身份证号： 电话：住址： 乙方（买方）：身份证号： 电话：住址： 甲、乙双方本着平等、自愿的原则经协商一致，就权益转让事宜，签定本协议，协议内容如下： 一、该房屋权属状况如下： 1、甲方于年月日与房地产开发有限公司（以下称开发商）订立《商品房买卖合同》（合同编号：），该合同约定：甲方以人民币元整的总价款购买位于的房屋一套（以下称该房屋）： 房屋相关信息见《商品房买卖合同》（合同编号：）。 上述合同已由登记备案，由于甲方尚未取得该房屋的房地产权证。乙方已全面了解该房屋的上述情况。 2、甲方保证其与开发商签署的上述合同内容属实，并且甲方保证该房屋无任何其他权利限制，甲方愿承担由此产生的一切责任。 二、甲、乙双方经协商一致同意，乙方以总房款人民币元整买卖该房屋，甲、乙双方间的实际付款方式如下： 1、乙方于签约后日内以方式，支付甲方房款人民币元整； 2、乙方于甲、乙双方至房屋管理部门将房产转移所有手续办理完毕前日，支付甲方其余房款元； 3、双方同意，因房屋转移产生的税金及其他所有手续费用由甲方承担。 三、甲方的义务为： 1、甲方负责获得开发商同意，进行房屋的权益转让；
2、甲方应在年月日之前协助乙方在国家房地产管理部门办妥该房屋权益转让手续； 3、甲方应于乙方付清全部房款当日将该房屋有关资料交付给乙方，待开发商交房时直接将该房屋交付给乙方； 四、乙方的义务： 1、乙方负责支付该房屋的水、电、煤气、有线电视等相关进户费用； 2、该房屋的维修基金由乙方承担； 3、乙方应在年月日之前和甲方一起在国家房地产管理部门办妥该房屋权益转让手续； 五、若甲方在甲、乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，反悔不出售该房地产给乙方，则乙方有权单方面终止本协议，同时甲方应按照本协议约定的总房款的10%向乙方支付违约金，并且甲方应返还乙方支付的所有房款； 六、若乙方在甲、乙双方办理该房屋的权益转让手续期间，乙方反悔不购买上述房地产，则甲方有权单方面终止本协议，同时乙方应按照本协议约定的总房款的10%向甲方支付违约金； 七、若乙方未按本协议时间交付甲方房款，每逾期一日，应支付甲方违约金（违约金为乙方未付款的万分之三）。逾期超过三十天，甲方有权单方面解除本协议，乙方应支付甲方本协议约定的总房款的10%作为违约金； 八、甲、乙双方约定，如因开发商原因导致双方不能办理该房屋的权益转让事宜。则双方应在获知本情况后，七日内依本协议总房款及其他条款约定另行签订《房地产买卖合同》。任何一方不得以任何理由拒绝签订《房地产买卖合同》的，逾期达15日，则视为违约，同时违约方应按照本协议约定的总房款的10%向守约方支付违约金。 九、本协议一式两份，甲、乙双方各执壹份。 甲方（签字）：乙方（签字）： 时间：时间：
主合同与从合同法律效力的确认与民事责任的 承担.DOC 一、案情简介 2000年12月，北京的A进出口公司、山东淄博地区的B皮革制品公司、美国的C经营公司共同签订了《对美皮衣出口及货款 支付议定书》(下称“三方协议”)。协议约定： 1、A公司与B公司将按照C公司提供的皮衣款式样及技术细节生产皮衣并以卖断方式向C公司供货，C公司在货物出运后60 天以T/T方式向A公司付款。 2、A公司将以C公司订单有关内容和所确认价格与C公司签订相应外销合同，同时与B公司签订相对应的内销要货合同。 3、A公司与B公司共同测定生产成本并议定出口价格。 4、A公司负责皮革款的前期投入(计380万元)，B公司负责 生产皮衣所需辅料及人工工资。 5、B公司保证按时、保质保量生产出皮衣。 6、A公司将在每一合同的货物出运收汇后5个工作日内，把货物余款汇付B公司。笔者认为，三方协议是一个A公司与B公 司联合生产皮衣，再向美国C公司出口收汇的一个合同型(协作型)联营协议。
依三方协议相关条款，A公司与B公司于2001年1月签订了01号《加工收购议定书》，约定生产1万件皮衣出口至C公司。货款支付方法同三方协议有关细节。不久A公司与C公司签订了《货物销售合同》。 2001年7月，一万件皮衣海运发货，同年9月C公司在纽约港口提取上述货物，但是C公司并未依约付款。虽经A公司在美启动司法程序，但终未能收回货款。在这种背景下，B公司于2003年7月在淄博地区某基层法院(D法院)起诉了A公司，要求A 公司支付皮衣款150多万元。 D法院受理案件后，于2003年10月作出了一审判决：判决A 公司偿付B公司150多万元皮衣款。随后A公司不服判决提出了上诉。笔者作为A公司的委托代理人参与了一审和二审的诉讼活动。 二、案例评析 D法院在长达17页的判决中主要作了如下认定： 1、本案中存在三个相对独立的合同关系：一是A公司与C公司所签买卖合同，二是A公司与B公司所签加工合同，三是B公司与皮革生产厂家的皮革买卖合同。 2、根据合同相对性原理，合同的责任和义务应由合同当事人承担。就01号合同来说，A公司即负有对B公司支付货款的义务。
股权转让合同效力认定 中的几个疑难问题 李后龙 (江苏省高级人民法院高级法官 南京 210008) 摘要:股权作为公司法规定的一种综合性的新型权利形态,具有不同于普通商品的性质。本文根据我国现有法律规定,借鉴外国的相关法律制度,对认定股权转让合同的效力中涉及的若干疑难问题进行了研究和探讨,有一定的理论价值和实务指导意义。内容包括未出资或出资不足或抽逃出资的公司股东与他人签订的股权转让合同的效力,公司股东违反公司章程的禁止或限制性规定而与他人签订的股权转让合同的效力,未办理有关变更登记手续的股权转让合同的效力等。 关键词:股权转让;合同效力;公司法;合同法 中图分类号:D922.291.91/DF411.91 文献标识码:A 文章编号:1001-8263(2002)11-0073-07 股权转让合同,是公司股东依法将自己的股东权益有偿转让给他人,使他人取得该股权的民事法律行为。股权转让合同的效力是人民法院受理的经济纠纷案件中经常会涉及到的问题;除股权转让合同当事人外,公司和公司的其他股东、债权人以及股权转让方的债权人都有权以利害关系人的身份主张合同无效。由于股权作为公司法规定的一种具有独立内涵的包括财产权等多种权利在内的综合性的新型权利形态,具有不同于普通商品的性质,股权转让行为受到多种法律制度的规制,审判实践中问题在认定股权转让合同的效力时难度较大,迫切需要我们根据我国现有法律规定,借鉴外国的相关法律制度,对股权转让合同的效力认定中疑难问题进行研究和探讨。 一、未出资或出资不足或抽逃出资的公司股东与他人签订的股权转让合同的效力 股东在公司设立时未出资或未足额出资;或者在公司设立后抽逃出资的,其与他人签订的股权转让合问是否有效?类似的问题除出现在股东之间的股权纠纷中,也会常常在公司的债权人要求公司承担债务并要求转让人、受让人在注册资本未到位的范围内承担补充赔偿责任甚至无限清偿责任时,被债权人或受让人所提起。对此问题,有一种观点认为,应认定股权转让合同当然无效。理由是,股东是向公司投入资金并依法享有权利、承担义务的人。基于股东地位而可对公司主张的权利,为股东权。