• 解:应纳税额=8000X24=192000(元)
• 如：上题单位占用的是基本农田，我区税额 是24元每平方，加五成就是36元每平方
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• 2、契税 契税是对在中华人民共和国境内转
移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房
屋所有权的单位和个人征收的一种税。
• 注意：买受方的单位和个人为契税的纳税人 。 契税以按土地使用权、房屋所有权转移时 的成交价格为计税依据。契税税率适用比例 税率，幅度是3%-5%。我们执行的契税税率 为3%。
• 计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税 额×费率
5、教育费附加 教育费附加的计税依据是纳 税人实际缴纳营业税的税额，费率为3%。 计算公式:应交教育费附加额=应纳营业税税 额×费率。
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• 6、土地增值税
• 是对转让国有土地使用权、地上建筑物及附 着物并取得收入的单位和个人，就其转让房 地产所取得的增值额征收的一种税。
• 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积 为计税依据，按规定的适用税率一次性征 收
• 应纳税额=实际占用耕地面积（平方）X适 用定额税率
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• 根据国务院令511号,第七条占用基本农田的’ 应按当地适用税额的基础上提高50%.
• 我区一家企业新占用耕地8000平方米，耕地 用于工业建设，所占耕地适用的定额税率为 24元每平方。
应纳税额=计税依据X税率
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• 居民甲有两套住房，将一套出售给居民乙成 交价格500000元，将另一套两室住房与居 民丙交换成两处一室住房，并支付换房差价 40000元，计算甲、乙、丙相关行为应缴纳 的契税（3%）。
• 居民乙缴纳契税=500000X3%=15000（元 ）
• 按规定房屋交换，交换价格不相等的，由交 付差价的一方缴纳契税，交换价格相等的免 征契税。
• 土地增值税实行的是四级超额累进税率，计 算起来比较麻烦，特别是房地产企业，计算 尤为复杂。应从以下几点着手，才能更好的 把握其计算。
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• 一、把握两个概念
• （1）增值额，即转让土地使用权、地上建 筑物及附着物取得收入与扣除项目金额之间的 差额。
• （2）扣除项目金额，即税法规定准予纳税 人从转让收入额中减除项目的金额，它包括取 得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本 、房地产开发费用、与转让房地产有关的税金 及其他扣除项目等。
• A180 B198.3 C210 D360
• 解析：单位和个人转让土地使用权，以全部收入 减去土地使用权的购置或受让原价后的余额为计 税营业额。应纳营业额=【7200/18000*（ 18000+3000）-18000/90000*（18000+3000） 】*5%=210万元。
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4、城市维护建设税 计税依据是纳税人实际 缴纳的营业税税额。 税率分别为7%、5% 、1%。不同(我们适用的是7%)地区的纳税 人实行不同档次的税率。
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• 二、掌握税率
• 土地增值税实行的是四级超率累进税率：
• （1）增值额未超过扣除项目金额50％的部分， 税率为30％，速算扣除数为0；
• （2）增值额超过扣除项目金额50％，未超过扣 除项目金额100％的部分，税率为40％，速算扣除 数为5％；
营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土
地的使用权一并转让的行为，比照销不动
产征税。
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⑶纳税地点及纳税时间
纳税人销售不动产、转让土地使用权，向地 房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。
营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫 营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭 据的当天。
• 纳税人转让土地使用权或者销售不动产， 采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为 收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳 税义务发生时间为不动产所有权转移的当天 。
（8000-6000）×5%=100（万元）
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• 2010年3月某企业购置土地90000平方米，价款 18000万元，缴纳契税及其他费用共计546万元 ，该企业将全部土地“三通一平”后转让18000 平方米，取得销售收入7200万元；将3000平方 米的土地赠送给关系单位。2010年3月该企业上 述业务应纳营业税（）万元。
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• 例题:某单位转让闲置房产一幢，取得转让 收入8000万元，该房产购置原价6000万元 计算该单位计算缴纳营业税
解析:转让房产应该就其取得的转让收入，按 照“销售不动产”税目计算缴纳营业税。因 该房产为其购置的不动产，因此应以全部 转让收入减去房产购置原价后的余额为营 业额。转让已进入建筑物施工阶段的在建 项目，应就其取得的转让收入，按照“销售 不动产”税目计算缴纳营业税。
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• ⑵特殊规定 :
• 转让不动产，以及单位将不动产无偿赠与他 人，视同销售不动产。
• 对以无形资产、不动产投资入股，参与接受 投资方利润分配，共同承担投资风险的行为 ，不征收营业税。但转让该项股权，应按本 税目征税。
• 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将
土地使用权归还给土地所有者的行为，不征
• 居民甲缴纳契税=40000X3%=1200（元）
• 丙不纳契税
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• 契税的最新政策2014年7月1日起土地使用权 转让环节契税税率由3%提到4%
• 提醒大家注意我们在土地环节缴纳各项税收 一定本着先税后证的原则依法征税!!!
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• 3、营业税
• ⑴税目与税率 营业税涉及转让无形资产和 销售不动产（包括销售建筑物或构筑物、销 售其他土地附着物）两个税目，税率都是5% 。代扣建筑业营业税款3%.
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• 此外还有地方教育费附加(地方征收 2%)、价格调节基金\残疾人保障金\工 会经费 地方性收费. 车船使用税等
企业常规性税种没有考虑。
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• 1、耕地占用税
• 占用耕地建房或者从事非农业建设的单位 或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当 依照本条例规定缴纳耕地占用税。 山亭区 耕地占用税的税额规定每平方米为24元.
一、法律适用
税 收业 务
知 识学习
王静
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2014/11/20 1
讲课主要内容
涉地税收 涉及的相关税种
• 涉地税收涉及的税种
• 房地产开发企业主要涉及的主要税费有11 种：
• 营业税、城建税、教育费附加，土地增值 税、房产税、土地使用税、印花税、企业所 得税、个人所得税 、耕地占用税、以及契 税等。