12011 年昆山市房地产市场研究报告目录1、资讯信息解析 (2)1.1 、宏观政策 . (2)1.1.1、财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税 (2)1.1.2、 " 限价 " 、 " 限购 " 政策 . (2)1.1.3、昆山“十二五”首个保障房项目开工 (6)1.2 、宏观经济 . (6)1.2.1、银监会：银行可自主提高首套房首付比例 (6)1.2.2、 8月 CPI 同比上涨 6.2% 涨幅回落 0.3% (6)2、土地市场解析 (7)2.1 土地市场综述 (7)3、商品房供应市场解析 . (9)3.1 、三季度新增房源及库存房源数据 (9)4、昆山成交量市场综述解析 (10)4.1 、 9 月成交 2592 套，降幅 15.43% (10)4.2 、国庆黄金周昆山楼市总成交404 套同比增 34%. (13)5、总结： (14)21、资讯信息解析1.1、宏观政策1.1.1 、财政部税总局联合通知：婚后房屋产权加名免征契税财政部与国家税务总局于 2011 年 9 月 1 日联合发布通知称，在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有免征契税。
也即是说，财政部与税务总局达成共识，不会对夫妻房产证加名征税。
以下是财政部与税总局公告全文：财税 [2011]82 号各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局）、地方税务局，新疆生产建设兵团财务局：现就房屋、土地权属由夫妻一方所有变更为夫妻双方共有的契税政策通知如下：婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有的，免征契税。
本通知自印发之日起执行。
财政部国家税务总局二○一一年八月三十一日普宇观点：8 月 13 日出台的新婚姻法司法解释首次明确，婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
导致了时下的房产证加名热。
而这次财政部与国家税务总局联合发布的加名免征契税使得夫妻加名失去契税这一顾虑，夫妻加名的动力将会更足，将会引起一阵加名热潮。
据国家市场研究部统计数据分析，当前市场购房者中单名购房的比例高达90%以上，同时，适婚年龄（ 25-29 岁）男女购房的比例相差并不大。
男性购房约54%，女性购房约 42%。
而目前跟据相关规定，房产证更名只能是完全产权的情况下才行，即房屋无抵押，无未还贷款的情况下才可加名。
这就使得年轻结婚男女为结婚而贷款购买的婚房以“联名购房”最为稳妥。
所以预计未来联名购房的比例可能增长至 30%以上。
表格11.1.2 、“限价”、“限购”政策政策内容7 月 12 日，国务院总理温家宝主持召开 " 国务院常务会议 " 要求 " 继续严格实施住房限购措施 " ，房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
8 月下旬，住建部下发文件，给出新增限购城市的 " 五项建议标准 " ，符合两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单，各地可根据实际情况，对具体标准进行适当修改。
3表： 2010 年4 月至今限购政策变化时间文件政策内容出台城市2010年 4月“国十地方人民政府可根据实际情况，采取临只有北京出台17 日条”时性措施实行限购。
2010 年 9-12 月陆续出台：深圳、天津、大连、上海、南京、杭州、2010年 9月“9.29 ”房价过高、上涨过快、供应紧张的城市宁波、合肥、福建、厦门、广州、海口29 日新政要限购。
2011 年 1 月“国八条”之前出台：太原、兰州、济南、南昌、昆明、郑州、武汉各直辖市、计划单列市、省会城市和房共有 43 个城市根据“国八条要价过高、上涨过快的城市要从严制定和求出台限购政策，包括直辖市、执行住房限购措施。
本市居民有 2 套，省会城市和计划单列市共34 个2011年 1月“国八外地居民有 1 套不得购买、不能提供纳（重庆没出）以及无锡、苏州、26 日条”税证明不能购买。
三亚、温州、佛山、金华、绍兴、已采取住房限购措施的城市凡与本通永康、徐州等。
知要求不符的要立即调整完善相关实施细则。
2011年 7月国务院常已实施住房限购措施的城市要继续严限购：台州、衢州格执行相关政策，房价上涨过快的二三12 日务会议限价：韶关、丹东线城市也要采取必要的限购措施。
台州、衢州二三线城市 " 限购 "自7 月国务院常务会议后，浙江省的台州、衢州相继出台限购措施，但较为宽松。
8 月 25 日，浙江省台州市府办发出《关于进一步落实房地产市场调控工作的通知》，是新一轮限购中第一个实施限购政策的城市。
9 月 5 日，衢州市发布《衢州市人民政府关于进一步加强市区房地产市场调控工作的若干意见》采取限购措施。
至此，浙江省实施限购措施的城市增加到8 个（杭州、温州、金华、宁波、舟山、绍兴、台州、衢州），成为出台限购令城市最多的省份。
但近期出台的限购措施相比年初“国八条”之后出台的限购较为宽松，如台州只针对市区内的新建商品住房进行限购，对市域内市区外的房屋没有要求，存量房也不限购，且对于非户籍人口，要求纳税或社保证明年限为 1 年，可累计；衢州对本地户籍居民限购 3 套，比其他限购的城市多一套。
截至 9 月 16 日，只有浙江台州和衢州两市出台限购措施，并且限购措施较为宽松。
新一轮限购要求提出了两个多月的时间，中央的调控决心坚定，但地方政府的执行效果并不尽如人意，其他城市迟迟未出限购政策，新一轮限购可谓“雷声大、雨点小”。
韶关、丹东出台限价措施近日，广东省的韶关市和辽宁省的丹东市均下发文件提出限价措施。
根据国家统计局 70 个大中城市价格指数，丹东和韶关 6 月新建住宅同比涨幅在未限购城市中分别名列第 3 位和第 5 位，今年 1-6 月环比累计涨幅分别排第 13 名4和第 2 名，属于房价涨幅较大、排名靠前的城市。
两市采用限价措施而非限购措施既是直接针对房价上涨过快的情况进行限制，同时也避免因限购而导致需求量迅速减少，影响住宅市场的成交量，影响当地经济发展和土地市场成交活跃度。
表： 70个大中城市中未实行限购城市 6月份新建住宅价格指数城市1-6月价格指城市1-6月价格指6 月同比 6 月同比数累计增幅数累计增幅洛阳108.1104.5包头104.7100.8秦皇岛107.7101.9湛江104.7103.3丹东107.6102.1扬州104.6102.8牡丹江107.4102.0安庆104.399.6襄樊106.7103.0平顶山104.2101.4韶关106.1104.0济宁104101.7重庆105.8103.3九江103.8101.9常德106.0103.5蚌埠103.2101.9桂林105.8102.8宜昌102.9102.3遵义105.8102.1北海101.7102.1吉林105.7102.1唐山101.5100.5赣州105.499.8大理100.9100.0锦州105.3102.9泸州100.8100.3烟台105.3102.4泉州100.3101.5岳阳105.2100.5南充99.198.4惠州105.2102.88 月 30 日，广东省韶关市出台《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，明确从 2011 年 9 月 18 日起，执行限价政策。
9 月 5 日，辽宁省丹东市政府下发《关于进一步加强商品房销售价格调控工作的通知》，提出限价措施。
两市的限价措施比较相似，一是将新申请预售许可的项目与周边地区或市区同类项目均价比较；二是在售项目在《通知》下发后又申请预售许可的与该项目原备案均价比较；三是已取得预售许可的，实际销售价与备案价比较。
丹东的措施更为严厉，要求销售均价不得高于备案价及同地段同类住宅价格，而韶关要求销售价格比周边楼盘价格的涨幅不得超过 10%。
表：韶关、丹东限价措施重点内容城市出台时间关键内容韶关8月30日1、首次申请预售许可证的项目其预售商品住房备案均价不得高于周边同类楼盘半年内实际成交均价的10%；无类比的项目，备案均价不得高于半年内市区商品住房的实际成交价的10%； 2 、在售项目申请预售许可证的，申请预售商品住房备案均价不得高于本楼盘同类房型半年内实际成交价的5%； 3 、已发放预售许可证的商品房，实际成交价格不得高于备案价格。
1、在通知下发前已取得商品房预售许可，尚未销售的商品房，销售价格实行价格备案及明码标价制度，具体价格以物价、房产部门备案公示后的销售价格为准； 2、已批准预售的分期实施房地产开发项目，在政策下发后又申请办理该地块新的商品房预售丹东9月5日许可，商品住房销售平均价格不得高于该项目原批准预售房屋在房产、物价部门备案公示后的平均价格； 3、政策下发后申请商品房预售许可的新建项目，其商品住房销售均价不得高于同地段同类商品住房在房产、物价部门备案公示后的销售均价。
与当地年初制定的房价控制目标相比，可以看出各城市的限价标准与房价控制目标也有较大关系。
丹东是控制全市房价涨幅不超过9% ，市区不超过9.5%，韶关为市区价格指数增幅不超过国民经济增长速度，其2010年GDP增速为 12.5% ，韶关的房价目标较为宽松，压力比较小，因而在制定"限价"标准时也相对宽松。
预计可能有更多城市以"限价 "代替"限购"现阶段，土地出让金仍是地方政府重要的收入来源，土地收益下降对地方政府财政将产生较大的影响。
限购的直接效果是使市场成交量大幅下降，房地产企业资金回笼困难，企业在拿地上就会犹豫或暂缓拿地。
目前，地方政府负债压力大，保障房建设还需要投入大量资金，自然不愿意出现土地收益下降的局面，因此，多数二三线城市地方政府不愿意出台限购政策。
另外，大半年的时间已经过去，限价是直接限制的价格上涨幅度，有利于完成年初制定的房价控制目标，从而避免被问责，权衡各方利益，多数地方政府将更愿意以限价代替限购。
目前，已有韶关、丹东两市正式发布文件采取限价措施，据媒体报道烟台、秦皇岛也将采取限价来代替限购，预计将有更多城市可能在韶关、丹东的示范效应下跟风出台限价措施。
普宇观点：限价代替限购，政策执行变相放松，7 月12 日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求" 继续严格实施住房限购措施" 。
8 月下旬住建部已下发文件，给出新增限购城市的五项建议标准，符合两条以上的城市，建议列入新增限购城市名单。
时间已经过去大半个月，但出台政策（包括限购和限价）的城市屈指可数。
截至 9 月中旬，本轮限购只有台州、衢州两个城市出台限购措施，并且都比之前其他城市的限购措施宽松：台州只针对新建商品住房限购；衢州对本地居民家庭限购 3 套，韶关、丹东以限价代替限购，如我们之前的报告所预测，地方政府可能从不同角度变相放松对中央政策的执行力度。