3. 分析与总结阶段
（1）分析数据
数据分析的目的是解析所收集的大量数据并提出相应结论。 分析数据的过程是一个复杂的系统过程，其主要步骤如下：
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将资料加以筛选，去粗取精、去伪存真 保证资料的系统性、完整性和可靠性
分类编号
将调查资料按适 当的类别分类 便于查找和使用
比较分析、结论
将资料进行统计计算 编制计算表、统计表和统计图
（3）资料的甄别与审查
资料的甄别与审查非常重要，主要表现在以下几个方面： ①由于抽样或调查方式本身的局限性，使得市场调查不可避免地存 在一定的错误，因此在抽样及调查方式的选择上，合理性的原则更为重 要； ②实地调查的真实性，真实的调查和分析以及与项目有着密切相关 的资料，显得特别重要； ③调查人员完成调查后，应对调查结果进行必要的事后复核。
投资机会研究 项目定位 项目规划设计 项目营销认识市场来自感知市场了解市场
房地产市场调查
3 房地产市场调查的特点
(1)房地产市场调查内容的广泛性和复杂性 (2)房地产市场调查内容的针对性和时效性 (3)房地产市场调查方法的多样性和专业性
(4)房地产市场调查结果的局限性
房地产市场调查研究的误区
●轻视调研 （市场太大了，做都做不过来， 还调研干什么？） ●轻信调研（只要有调研，只要委托专业机构 做调研，一切都万事大吉？） ●盲目调研 （不考虑实际需要，在不把握调 研方向、不对调研方法进行把关的情况下贸然实施调 研）
（3）总结反馈
总结的内容主要有以下几个方面： ①调查方案的制定和调查表的设计是否切合实际； ②调查方式、方法和调查技术的实践结果，有哪些经验可以推广，有 哪些教训应当吸取； ③实地调查中还有哪些问题没有真正搞清，需要继续组织追踪调查； ④对参加调查工作的人员做出绩效考核，以促进调查队伍的建设，提 高调查水平和工作效率。 注意：在实际的房地产市场调查中，可视调查内容、环境条件和调查
2. 实施阶段
（1）制定调查方案
制定房地产市场调查方案是做好房地产市场调查的重要前提工作，一
个成功的调查方案将决定调查结果的真实性、可靠性和科学性。 调查方案设计的内容如下： ①为完成调查的课题需要收集哪些信息资料。
②信息资料从哪里取得，用什么方法取得。
③明确获得答案及证实答案的做法。 ④怎样运用数据分析问题。
第一节 房地产市场调查概述
1 概念
市场调查:系统地设计、收集、分析并报告与公司面临的
特定市场营销状况有关的数据和调查结果的过程。 房地产市场调查：开发商为了项目开发的需要而进行的 市场调查活动。是指为实现房地产项目特定的经营目 标，运用科学的理论以及现代化的调查技术方法和手 段，以客观的态度，有目的、有计划、系统地通过各 种途径收集有关房地产市场的信息资料，通过对资料 的整理和分析，来正确地判断和把握房地产市场的现 状和发展趋势，从而为开发商预测房地产市场未来发 展、制定科学决策提供可靠依据。 房地产市场调查是房地产项目策划、规划设计、经 济评价和市场营销等工作的前提和基础。
初步情况调查通常有如下三个过程： ①研究收集的信息材料，包括研究企业外部材料和分析企业内部材 料； ②与企业有关领导进行非正式谈话，从领导谈话中寻找对市场的初 步判断； ③了解市场情况，分析消费者对本公司所开发经营的房产的态度等。 初步分析中，如果原来提出的课题涉及面太宽或者不切实际，调查 的范围和规模过大、内容过多，无法在限定时间内完成，就应当实事 求是地加以调整。 注意：初步情况分析的资料收集不需要过分详细，只需要收集对所 要分析的问题有参考价值的资料即可。
要求的轻重缓急，灵活安排调查步骤及程序，并非一成不变。
⑤费用支出计划。
⑥评价方案设计的可行性，以及方案进一步实施的准备工作。
（2）搜集资料
根据资料来源不同，一般分为一手资料和二手资料。 ①收集二手资料。二手资料是指以前已经收集好的，不一定与当前 问题有直接关系的信息资料。 二手资料的来源有： 一是项目内部，常见的内部资料来自于开发企业的内部数据库。 二是项目外部，来自于公布的信息，如政府的法律法规文件等。 注意：二手资料，必须保证资料的时效性、准确性和可靠性。 ②收集一手资料。一手资料是指为了解决特定的问题而专门收集的 原始资料。 研究必须以第一手资料为基础，这种资料的获取往往来源于项目的 实地调查。
进行统计
（2）撰写调查报告
调查研究报告主要是归纳研究结果并得到结论，提交给管理人员决策 使用。
①撰写调查报告的要求
A.客观真实； B.简明扼要； C.结论明确。
②撰写调查报告的主要内容
A.调查目的、方法、步骤、时间等说明； B.调查对象的基本情况介绍； C.所调查问题的实际情况与分析说明； D.对调查对象的基本认识，做出结论； E.提出建设性的意见和建议； F.统计资料、图表等必要附件。
2 房地产市场调查的作用
市场调查是房地产项目策划的基础，其主要作用表现在： （1）市场调查是项目策划者认识市场，捕捉新的市场机会的 前提； （2）市场调查是项目策划者感知市场，了解消费者需求的主 要手段； （3）市场调查是项目策划者了解市场、挖掘卖点、形成创意 的必要前提； （4）市场调查是项目投资机会研究、项目定位、项目规划设 计、项目营销等一系列活动的基础，贯穿项目全程策划的始终。
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第二节 房地产市场调查程序
确定调查目的 准备阶段 建立调查组织 初步情况分析 制定调查方案
房地产市场 调查的流程
实施阶段
收集资料 资料的甄别与审查
分析数据
分析和总结阶段 撰写调查报告 总结反馈
1. 准备阶段
（1）确定调查目的
这是进行市场调查时应首先明确的问题。目的确定以后，市场调查就有了方
向，不至于出现太大的过失。 调研人员必须牢记调研是为营销服务的，其目的是发现问题并解决问题。
（2）建立调查组织
房地产市场调查部门，应当根据调查任务和调查规模的大小，配备好调查人 员，建立房地产市场调查组织。调查人员确定后，要进行以下内容的学习和培 训： ①明确房地产市场调查方案； ②掌握房地产市场调查技术； ③了解与房地产有关的方针、政策、法令； ④学习必要的经济知识和业务技术知识等。
（3）初步情况分析