非财务人员财税基础知识
掌握财务语言，知晓税务工具
——经理人员（非财务人员）财税基础知识培训
一、会计与财务
1、财务会计——对外报告，面向过去
2、管理会计——对内报告，面向未来
3、财务管理——经营活动、筹资活动、投资活动
• 企业财务管理信息是企业整体管理活动中最综合、最系统、最连续和最完整的经济信息，企业中任何部门、领域和事项管理水平的高低，无不都会综合地反映在企业财务管理的信息中
• 对资金运动的管理
• 对资金运作能力及利用水平的管理
二、财务会计与企业管理
看不懂驾驶仪表的飞行员是很可怕的，看不懂财务报告的职业经理人也是很可怕的
经理人不必成为会计，但必需了解会计
经理人不必从事财务工作，但必须成为参与财务管理的重要决策人物
1、财务会计的语言及表现方式
财务会计使用的基本语言：
会计报表的种类：资产负债表、损益表和现金流量表
会计报表的作用、可提供的会计信息和会计报表的结构
会计报表各会计项目的含义和内容
根据会计核算结果出具财务报告，进行会计信息分析，正确评价企业的财务状况和生产经营状况，预测企业发展前景
财务会计需要熟练掌握会计法、会计准则和会计制度，职经经理人也是如此，还需要清楚应该承担的会计法律责任
三、财务会计基础知识及财务报表
1、经济业务事项：确认经济业务是否发生
2、会计凭证：收集初步加工和记录经济信息
3、会计账簿：分类汇总加工经济信息
4、财务会计报告：集中、概括披露经济信息
四、税——是你一生都不可能避免的问题
人一出生就不可能避免的两件事——死亡和税收
税对每一个来说都是无处不在
日常生活中你都在交些什么样的税
五、房地产开发企业各环节要交些什么税
房地产企业取得土地的一般流程：通过招拍挂（或者其他方式）取得土地→组织建筑公→司建设→销售→结算→退出
1、签订土地出让合同，办理土地证阶段
契税：土地价格*3％
城镇土地使用税：土地面积*税额
印花税：合同金额*税率
房产税：涉及写字楼和商业用房
2、建筑施工阶段
印花税：合同金额*税率
3、销售阶段
营业税：预收款*5％
城建税：营业税*7％
教育费附加：营业税*3％
地方教育费附加：营业税*2％（地方1%）
土地增值税（预缴）：预收款*1-3％
印花税：合同金额*税率
4、项目汇算清缴和持有阶段
土地增值税：（收入-扣除项目）*税率
企业所得税：（收入-扣除）*25％
房产税：自用房产按房产原值减除10％-30％后的余值乘以税率1.2％计征；出租的房产按出租收入乘以12％计征
六、开发环节和销售环节的税收分布
在常规房地产项目运作过程中开发环节税收所占比例约为
11.55%，销售环节税收所占比例约为88.45% 。

中国人民大学专家在2009年通过的58个样本调查，开发环节和销售环节的总税收相当于总成本比例的26.06%，其中开发环节税收占总成本比例的比例为
2.64%，销售环节税收占总成本比例的比例为2
3.43% ，开发环节：契税所占比例最大(6
4.51%)，其次是土地使用税(20.26%)、印花税(10.85%)和房产税(4.39%) ，销售环节税收中，所占比例最高的是营业税及地方附加税(57.42%)，其次是企业所得税(26.40%)和土地增值税(16.18%)。

七、发票——经营中不可缺少的东西
发票是经营过程中不可缺少的废纸
为什么要用发票来进行管理（发票是用来控制企业经营活动的枷锁，是中国的对人民不信任的具体体现）
西方发达国家（如美国、法国、德国）的发票使用情况
国外也有发票，国外发票都是自己公司做的，不象国内是统一的，由税务局领购的那种。

格式也各不相同，一般都是A4的，全英文的，在上面也打印了发票号，单价，数量，金额，品名，规格，对方公司的章，付款方式等条款，就可以了。

其他还有箱单，装箱明细，提单，以
及可注明的，产地证明，质检证明，保险单等。

发票是我们绕不开也避不了的东西
发票在企业管理中的作用（核算、记账、事后审计）
不索取发票对企业经营中的税收影响
计算实例：购买 100元产品，有发票和没有发票的区别
没有发票进不了成本费用（需上缴25%的企业所得税）
企业需全额承担企业所得税收为：100x25%=25，企业实际损失25元
如果出现查补增加的成本还有：滞纳金、罚款
发票对企业的影响（打折时的情况：计算实例）
1、九时折的情况：90X25%=22.5 企业实际损失为22.50元
2、打八折时的情况：80x25%=20元不损失企业所得税
以上均存在查补情况下的滞纳金和罚款。

经测当折扣低于60%，约57%的折扣下财务成本大约相等
所以说：购买产品或消费后没有索取发票的税收风险是：你替另人逃了税，你自己还得上税
八、营销人员与财务
企业营销中的税务筹划
营销人员应具备基本税务知识
财务部门应对营销方案进行税务指导
两个计算实例（房价越高越好吗? 销售速度越快越好吗？）
中华人民共和国土地增值税暂行条例
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税： (一)纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的；
《土地增值税清算管理规程》的通知第十条（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
九房地产企业中税费问题
第一项房地产开发公司设立的相关税费
1、企业法人开业登记费；
2、企业法人变更登记费；
3、企业法人年度检验费；
4、补、换、领证照费。

第二项取得开发土地使用权的相关税费
1、地价款（土地出让金）；
2、资金占用费；
3、滞纳金；
4、土地使用费；
5、外商投资企业土地使用费；
6、防洪工程建设维护管理费
7、土地闲置费；
8、土地权属调查、地籍测绘费
9、城镇土地使用税；
10、地价评估费；
11、出让土地预订金；
12、征地管理费；
13、土地补偿费；
14、青苗及树木补偿费；
15、地上物补偿费；
16、劳动力安置费；
17、超转人员安置费；
18、新菜田开发建设基金；
19、耕地占用税。

第三项拆迁安置阶段的相关税费
1、房屋拆迁补偿费；
2、搬家补助费；
3、提前搬家奖励费；
4、临时安置补助费（周转费）；
5、清理费；
6、停产停业综合补助费；
7、对从城区位置较好的地区迁往位置较差的地区或远郊区县的居民的
补助费；
8、一次性异地安置补助费；
9、房屋拆迁管理费；
10、房屋拆迁服务费。

第四项立项和可行性研究阶段的相关税费
1、可行性研究费；
2、建设工程规划许可证执照费。

第五项规划设计和市政配套的相关税费
1、工程勘察（测量）费；
2、工程设计费；
3、建设工程规划许可证执照费；
4、竣工档案保证金；
5、临时用地费；
6、临时建设工程费；
7、建设工程勘察招标管理费；
8、勘察设计监督管理费；
9、古建园林工程设计费。

第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费1
1、三通一平费；
2、自来水厂建设费；
3、污水处理厂建设费；
4、供热厂建设费；
5、煤气厂建设费；
6、地下水资源养蓄基金；
7、地下热水资源费；
8、市政、公用设施建设费（大市政费）；
9、开发管理费；
10、城建综合开发项目管理费；
11、建筑行业管理费；
12、绿化建设费；
13、公园建设费；
14、绿化补偿费；
15、路灯维护费；
16、环卫设施费；
第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费2
17、生活服务设施配套建设费（小区配套费）；
18、电源建设集资费（用电权费）
19、外部供电工程贴费（电贴费）
20、建安工程费；
21、建设工程招投标管理费
22、合同预算审查工本费
23、质量管理监督费；
24、竣工图费；
25、建材发展补充基金；
26、实心黏土砖限制使用费；
27、工程监理费；
28、工程标底编制管理费；
29、机电设备委托招标服务费；
30、超计划用水加价；
31、夜间施工噪声扰民补偿费；
32、占道费；
33、固定资产投资方向调节税。

第七项销售经营阶段的相关税费
1、营业税；
2、城市维护建设税；
3、教育费附加；
4、印花税；
5、契税；
6、土地增值税；
7、企业所得税；
8、个人所得税；
9、房产税；
10、城市房地产税；
11、房屋产权登记费；
12、房屋所有权证工本费
13、房产共有权执照费
14、房屋他项权利执照费
15、房屋买卖登记费；
16、房屋买卖手续费；
17、房屋租赁审核备案手续费；
18、房屋租赁登记费；
19、房屋估价手续费
20、房屋公证估价手续费
21、房地产价格评估费
22、房地产中介服务费。

第八项物业管理阶段的相关税费
1、居住小区物业管理启动经费；
2、共用部位共用设施设备维修基金；
3、普通居住小区物业管理费；
4、高档住宅物业管理费；
5、经济适用住房小区物业管理费；。