土地所有权农 城村 镇和 土市 地效土国地家所有 农民集体所有
国有土地使用权
划拨土地使用权 出让土地使用权
三、房地产价格的种类
（一）土地价格、建筑物价格和房地产价格 1.土地价格 （1）基准地价 （2）标定地价 （3）出让底价 （4）转让价格 （5）其他价格（抵押价格、课税价格等）
上述（1）～（3）属土地一级市场价格，由政 府垄断定价。4～5属土地二级市场价格，由市 场竞争决定价格。
三、新开发土地评估中成本法的操作步骤
新开发土地价格＝取得待开发土地的成本+土地开发费+管理费用 +资金成本+税费+开发利润
（一）估算取得待开发土地的成本
取决于土地使用权是如何取得的。是从农村征地取得土地使 用权还是从城镇出让取得土地使用权。 1.从农村征地取得土地 （1）国家征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用，包 括：土地补偿费、地上附着物和青苗补偿费及安置补助费。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。 2.从城镇出让取得土地 （1）为取得已利用城市土地而向原土地使用者支付的拆迁费用。 （2）支付给政府的土地使用权出让金。
❖ 《资产评估操作规范意见（试行）》中将建筑物描述为： 是指与土地相结合的建设成果，包括房屋和构筑物两大 类。建筑物与其占用土地密切相连，可把土地、建筑物 及附着在土地、建筑物上不可分离的部分统称为房地产。
❖ 《资产评估准则——不动产》对不动产的定义是土地、 建筑物及其他附着于土地上的定着物，包括物质实体及 其相关的权益。
（二）估算土地开发成本
1.基础设施建设费
2.公共配套设施建设费
（三）估算管理费用 （四）估算资金成本
注意： （1）无论是自有资金，还是借入资金均应计算利息； （2）计息基础＝土地取得成本+土地开发成本+管理费 （3）根据开发时间分别计算土地取得费与开发费的利息。若开 发费是均匀投入，则按资金投入时间的一半计息。
（二）总价格、单位价格、楼面地价
楼面地价＝土地总价÷建筑总面积
楼面地价＝土地单价÷容积率
[例题]
投资者面对甲、乙两幅土地。甲地的容积率为 5，单价为1000元/平方米；乙地的容积率为3， 单价为800元/平方米。假使两幅土地的其他条 件相同，问投资者应该选择哪一幅土地进行投 资更为经济？
（三）所有权价格、使用权价格和其他权益价格 1.所有权价格 2.使用权价格 3.其他权益价格 如：租赁权价格、抵押权价格等
（2）建筑物 房屋和构筑物统称为建筑物。
2．房地产的特点：
❖ 位置固定性 ❖ 单位价值高 ❖ 保值增值 ❖ 长期性 ❖ 难以变现 ❖ 投资风险性 ❖ 政策限制性
土地的特性 决定 房地产的特性 决定 房地 产价格特征、市场的特征及房地产评估的特殊性。
1.土地的自然特性 （1）数量的有限性（不可再生性） （2）位置的不可移动性 （3）效用的持久性 （4）效用的差异性
第四章 房地产评估
第一节 房地产价格评估概述
一、房地产的概念和特点
1．房地产的概念：
❖ （1）房地产 ❖ 房地产是土地和建筑物及其权属的总称。包括土地和地
上建筑物两部分。 ❖ 欧美国家没有房地产的概念，将房产和地产统称为不动
产。
❖ 《中华人民共和国物权法》中规定，物包括不动产和动 产。物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和 排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。
（四）市场交易价格和评估价格 1.市场交易价格 2.评估价格
四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素 1.社会因素 2.经济因素 3.政策因素
（二）区域因素 1.商业繁华度 2.道路通达度 3.交通便捷度 4.设施完善度 5.环境质量状况 6.规划限制 对于不同用途的区域，以上因素的影响程度、影响方向 等会有区别。
（五）估算税费 （六）估算投资利润
利润率的基数可以是土地取得费和土地开发费（包括管理费用）， 也可以是开发后土地的地价。
二、房地产价格的特性
（一）土地价格的特殊性 1.价格构成的特殊性 2.价格决定机制的特殊性 3.市场供求关系的特殊性 4.价格呈不断增长趋势 （二）房地产价格的特性 1.房地产价格构成的复杂性 2.房地产价格具有明显的区域性、个别性 3.房地产价格具有较强的政策性
我国土地价格的特殊性
在我国实行国有土地所有权与使用权相分离的制度，国有 土地使用权可拥有和转让，土地二级市场交易的是使用权 而非所有权。
（三）个别因素
指房地产价格的个别性对房地产价格的影 响因素，具体可分为影响土地的个别因素与影 建筑物的个别因素。
1.影响土地价格的个别因素 2.影响建筑物价格的个别因素
五、房地产评估的原则
1.合法原则
2.最高最佳使用原则
3.房地综合考虑原则
4.区域及地段原则
六、房地产评估的目的和价值类型
1.单纯的房地产交易 评估市场价值或非市场价值
2.土地的人文特性 （1）用途的多样性 （2）供给的稀缺性 （3）经济地理位置的可变性 （4）可垄断性
3.建筑物的特点 （1）建筑物不能脱离土地而独立存在 （2）建筑物的使用寿命是有限的 （3）建筑物属可再生性社会资源
4.房地产（不动产）的特性 （1）位置固定性 （2）使用长期性 （3）投资大量性 （4）影响因素多样性和复杂性 （5）保值增值性
第二节 房地产价格的成本法评估
一、基本思路及基本公式
评估价值＝重新购建价格－建筑物贬值
二、适用对象和条件
主要适用于既不产生现金流（收益），又很少有交易案例的公益 性房地产；以及无需计算损耗的新建房地产。值得注意的是土地的价格 主要由其效用决定，而非成本，因此成本法在评估土地价值时，其应用 范围受到限制，尤其是商业用地。但是单纯评估建筑物价格时，成本法 较适宜。
2.企业价值评估采用成本法涉及到得企业中的房地产
评估在用价值（按房地产对企业作贡献的方式评估其价 值）
3.财务报告目的涉及的房地产 类型
按会计准则要求的价值
七、房地产评估的程序
（一）接受委托，明确评估的基本事项 1.明确评估对象 2.明确评估目的 3.明确评估基准日 4.明确评估报告提交日期
（二）制定评估作业计划和技术方案 （三）现场勘察及收集数据资料 （四）评定估算，给出评估结果并撰写评估报告