养老地产解析 (1.0版）
2012年6月30日
提纲
1、养老地产概念 2、养老地产分类 3、经营模式 4、国内案例 5、核心问题 6、客户特征 7、产品定位模型
养老地产概念
目前，由于开发、经营模式有多种类型，相关政策法规尚不完善， 关于养老地产的概念尚不统一。 这里以目标客户或目标市场作为定义的标准，即
B卡： ——租赁概念的短租性质
该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转 让。 有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只 住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住 期在15年以上，超过部分免费
由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性
国际标准为人均可支配收入达到3000美 元（约20000人民币）以上具备发展养老地产 的条件
国内案例
根据各区域的人口老龄化程度和经 济状况，可将全国主要城市群分为 四类。
成熟区：
华东、华北、西北城市群
考察区：
东北、华中、西南城市群
潜力区：
华南移民城市群
暂不考虑区：
注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国 人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴 数据。
养老地产是以老年人为目标客户群体并进行 针对性设计、配套和服务的房地产开发。
根据国际标准，65岁以上的人为老年人，中国内地的标准为60岁。
养老地产分类
1、养老院
专门的养老院或护养院，不属于房地产开发项目，由专业的养老机构负责运营。大 部分经营模式为公办民营，采取出租或会员制形式。
分析：按照国内“居家养老”为主的需要，根据区域老年人口，规划养老院或护理中心，设置 在社区或作为新出让用地配套，可能会成为未来公办民营型社会福利设施主要方式。
经营模式
“会员制”客户心理抗性分析
1、价值属性
房产具有保值增值的价值属性，更是国内主要的投资渠道，具有可继承、可交易、可 评估等特性，与销售产权型的养老产品比较，“会员制”的产品需克服其价值属性的 心理抗性，一种选择是在同一评价体系内比较，一种选择是跳出传统的评价体系。
2、产品信用
养老产品核心元素之一是相关的医、护、养等服务，建设投资主体和服务主体的信 用是“会员制”客户心理抗性之一。 解决办法：配套先行
2、老年公寓
按照适于老年人居住的要求来设计和建造，由社会投资按照市场化运作的商品住宅，专 供老人集中居住的，采用居家养老和社区养老服务相结合模式的住宅。
分析：在城市商品住宅小区中，规划部分比例按老年住宅设计，并配套相关护理服务，
3、养老社区
以老年人为主的的住宅小区，通过医疗、看护等配套，为老年人提供从健康阶段到护 理阶段全过程的养老服务。 以美国CCRC社区为模板，CCRC（continuing retirment community)中“会员制管理”模式 ——销售会籍
“只租不售”模式 ——医疗健康社区，全部持有 运营
经营模式
“会员制管理”模式案例——上海亲和源
项目位于上海市南汇区康桥镇 占地面积84000平方米 建筑面积100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套， 可供1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地
经营模式
“会员制管理”模式案例——上海亲和源
A卡：——销售概念的长租性质
需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自 由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为 遗产留给子女。 不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。 选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费 （根据房型不同）
经营模式
“全部出售”模• 式以老年住宅概念，出售房屋产权为主，区域级别配套并举 ——养老概念住• 典宅型＋案超例配：北套京设东施方太阳城
• 只租不售，对自理、半自理•、“非销自售理+客持户有区运别营对”待的，方收式取运不作同，租“金销售+持有”，
“销售+持有”• 典模型式案例：北京燕达国际健康住城宅销售与老年公寓等养老配套设施持有运营相结 ——养老概念•住采宅取＋会养员制老管地理产模式，出售•长合 典、方 型短式 案租例会：员北卡京，太变阳相城的“销售+持有”模式
养老地产分类
按用地性质划分：
养老地产
住宅用地
“养老”地产项目：
前期通过一般渠道取得土地，以养 老概念为主题销售住宅产品
综合型地产项目：
通过医院／养老等项目捆绑，以低 成本取得大规模土地开发
社会福利设施用地
政府划拨或作为商品住 宅用地配套代建
随着老龄化程度的加深，亦有可能派生出香港“老年住宅用地”模式，政 府低价出让住宅用地，开发商按老年住宅要求进行设计，并定向出让给符 合条件的老年人。
3、生活模式
“会员制”产品客户单一，以老人为主，缺乏活力，健康老人易产生心理抗性。
解决途径：保险背书
创新手段
发展创新
房屋置换、两代买、 以房养老、分时度假、 私募基金、房地产投资信托基金(REITs)、 上市、信贷、 企业债、政府债
发展创新
“以租换租”的形式社区帮助老年人将原有住房出租，所得租金来支付老年 人租住独立型老年公寓的费用； “以旧换新”的形式即老年人的现有住房与老年公寓的住房进行交换，如果 老年人去世之后，收回公寓住宅再将原置换房折旧返还其子女。利用这些 “差价养老”的方式，老年人不仅可以实现人住，还能为自己或后代提供了 一定的社会保障，可谓一举两得。 “倒按揭”在发达国家中是一种普遍的做法。退休后的老年夫妻买下或者用 原有住宅交换老年公寓中的住宅后，与银行与保险公司签订一份合同，在 相关机构评估公寓价值和测算人均寿命之后，银行与保险公司每月支付老 年夫妻一定的生活费，直到其故世，届时，该住宅归银行等处置。这种“ 倒按揭”的做法实际上还含有人寿保险的意义。
国内案例
养老地产城市进入主要判断参数指标模型：
市场规模指标：老年人口状况
判断城市是否进入老龄社会的标准
世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人 口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%” 作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准
支付能力指标：人均可支配收入
判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准