市场调查篇香河简介✓香河位于京津之间，隶属河北省廊坊市，幅员面积458平方公里，人口31万，2004年综合经济实力排在河北省第11位，城市化率排在河北省第10位，素有“京畿明珠”之美誉。

香河距北京市中心45公里，距首都国际机场60公里；距天津机场70公里，距天津新港110公里，距京唐港150公里。

从香河出发， 30分钟可达北京市中心或天津市区，1小时就可以“上天下海”。

✓香河境内及周边交通网络密集，拥有京秦、京山、京津、京九铁路和京哈、京津、京福、京广四条国家级公路干线，以及京沈、京沪、京津塘、京开、津保、京石六条高速公路干线。

北京市目前正在规划建设“大七环”和第二条京津高速公路。

而这两条公路恰好从香河穿过。

届时，香河与北京周边县区的交往会更加方便，与天津的距离也会大大缩短。

✓香河历史久远，文化积淀深厚。

早在六千年前就有人在此居住。

其建制远溯辽宋，辽太宗在此设淑阳郡，时城东南滨水，掬觉微香，故名香河，迄今已有一千多年的历史。

明朝燕王朱棣曾有意在此建都，后因统兵北上，在此留下一大憾事。

香河自古钟灵毓秀，人文荟萃。

✓香河位于京津冀腹地，县域面积458平方公里，人口31万，下辖九个乡镇和一个省级经济技术开发区。

2001年，跻身全国最具发展活力的百强县行列；2003年，综合经济实力进入全省十强行列，位居第七名；2006年全县生产总值完成72.8亿元，财政收入完成5.03亿元，综合经济实力名列河北省前茅。

✓香河县产业基础雄厚，三大传统产业——家具制造业、纸制品包装业、金属制品业后势强劲；三大新兴产业——汽车配件业、纺织服装业、新型材料业前景光明。

香河房地产市场简析产品方面：香河房地产市场供应大部分为普通住宅，主力户型集中在70，90平方米——160，180平方米之间，占供应量的80%以上。

50——70平方米小户型目前仅有绿地开发的有，180以上数量有限，多为跃层或复式。

精装修项目不多，仅有珠江，绿地。

产品形态也有原来单一的两居，三居到出现小户型单身公寓，复式，等多种形态的产品。

景观方面：珠江御景湖畔为双湖森态园林，颐和领秀城为江南水系主题园林，中央帝景为欧式水景京汉美地为托斯卡纳台地园林，其余都是简单绿化。

景观由原来的简单绿化向各种风格的园林水景发展。

建筑形式：项目形态由原来的多层，向小高层，高层发展。

外立面由原来的涂料演化到已经有楼盘开始采用贴砖。

建筑规模：建筑规模也从原来的10多万平方米左右发展到出现将近40万平方米的大盘甚至更大（颐和领秀城70万）客户方面：客户来源也从原来单一的香河县城扩大到北京天津等地。

各个楼盘的客户定位也由原来的模糊定位演化成现在的分阶层的精准定位。

价格方面：价格也从原来的2000左右飙升至4000以上。

价格差距也在逐步拉大，风格鲜明，定位准确的楼盘在价格控制和价格提升上做的更好。

市场方面：项目特征已经从原来的同质化非常严重到向个性化，定制化，差异化有针对性的发展。

由于越来越多的房地产开发公司看中香河的房地产市场，其竞争将会越来越激烈，而香河的市场潜力和开发量决定了将来竞争的白热化，从而对项目的要求更高,必须在产品，客户，市场，价格，定位更准确，推广和销售执行更专业强力才能立于不败之地。

香河房地产市场预售面积统计2006年统计数据，面积合计140264.112007年数据统计，面积合计398742.8㎡2008年数据统计，面积合计453838.673㎡开发增长面积示意图：开发面积本项目竞争对手的界定香河住宅市场可分为第一城板块和县城区域板块这两个板块，两板块距离较远，而且针对客户群体不同，第一城板块比较成熟，基本针对北京客户和投资客户，县城板块主要针对香河客户和自居客户。

本案位于县城区域内，属于县城板块，因此，我们将竞争对手锁定在县城区域板块。

本案的竞争对手根据距离本案的远近，产品性质，价格范围，客户群体等因素界定，竞争项目有13个，主要竞争对手有7个，用红色表示。

市场主要竞争对手项目分析（竞争项目按位置，产品，客户，价格等因素排序。

）（红色标题表示为竞争对手，黑色标题表示非直接竞争对手）1天琴湾（距离我项目较近而且有同类型产品）项目名称天琴湾物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河县五一路香河汽车站南侧价格起价：3100元/平方米均价：3650元/平方米最高价：4000元/平方米物业管理费0.8元/平方米•月开发商香河县城镇房地产综合开发有限公司开盘时间2007.09.02入住时间2008.05容积率 2.50绿化率30%楼层状况一期为1-8号楼，全部为17层的板楼.二期为9－12#楼，为17层带底商的点式高层。

2、总套数1600余户户型状况主力户型70—160平米销售情况80%售楼处装修外立面现代感强，黑色，简洁营销推广方式部分顶层户型赠送露台，DM传单派发，道旗客户情况本地客户及部分北京客户交通状况京沈高速、京津公路，938专线（香河——北京站）、938支线（香河——北京站），1路、2路、3路、4路、5路公交车周边配套休闲：天下第一城、五一公园、五一劳动渠、潮白河、北运河等文脉书香：省重点高中——香河一中、香河一小、香河二小等购物：约30000平米的香百华联超市、综合农贸市场、北方最大的家具城——香河家具城等银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等餐饮娱乐：香河肉饼大王、肯德基等项目亮点地理位置优越绿地（非直接竞争对手，售楼部距离我项目较近但是产品和针对客户不同，可以结盟）开发商绿地集团项目名称未定户型 49——70平方米的小户型针对客户其开发区内人士和北京小白领价格未确定（其销售人员初步透露5000左右）装修精装修2盛达金盘（三盘同开，有同类型产品）项目名称盛达金盘物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河县迎宾路（县政府对面）建筑规模占地面积:28913平方米总建筑面积:123715平方米价格起价：3000元/平方米均价：3400元/平方米最高价：3650元/平方米一次性付款优惠1%物业管理费1元/平方米•月开发商香河盛达房地产开发公司开盘时间2008.5.22入住时间2010.5.30容积率 3.62绿化率30%楼层状况7栋19层板楼，共746户户型状况两居为主，面积在80-120平方米之间；三室两厅两卫面积在130-150平方米之间销售情况目前开盘1、4、5号楼，来访客户很少，签约量约30%售楼处装修售楼处地理位置不明显，外部装修一般，但内部装修档次高，空间较大，约150平方米，具有大盘气势。

售楼处布置比较简单，为前台、沙盘和桌椅。

客户来访量低。

营销推广方式工地围挡、《消费广场》、道旗客户情况以香河县城客户为主，收入水平为中高档；有少量北京客户，一般用于投资。

交通状况京沈高速，938路（北京-香河）周边配套华联超市商业中心、文化广场、县政府项目slogan 金牌地产，领袖香河项目卖点 1.开发商、建筑商品牌2.地理位置：离华联最近的楼盘3.产品设计：入户花园，户型设计比较合理综合点评项目规模较大，在香河属于大盘，开发商建筑单位在香河有一定的影响力，项目主推品牌、地理位置。

户型设计亮点为入户花园设计，户型设计比较合理，以两居为主，三居室较少。

3盛达锦园项目名称盛达锦园物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河县新华大街北侧建筑规模占地面积:15650.73平方米总建筑面积:36735平方米价格起价：2650元/平方米均价：2900元/平方米最高价：3100元/平方米物业管理费0.4元/平方米•月开发商香河盛达房地产开发公司入住时间2008.9容积率 2.35绿化率30%楼层状况6栋6层、1栋4层。

352户户型状况85、94平方米两居，120平方米三居销售情况现房销售，销售率为80%售楼处装修没有任何修饰，比较简陋营销推广方式道旗客户情况主要为香河本地客户，多用于自住交通状况京沈高速，938路（北京-香河）周边配套华联超市商业中心、文化广场、县政府项目卖点 1.开发商、建筑商品牌2.地理位置优越，离华联较近3.现房销售综合点评项目为现房销售，销售状况较好。

4颐和领袖城（销售缓慢，北京客户为主）项目名称颐和领袖城物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河新华大街33号建筑规模总建筑面积:70000平方米价格起价：3370元/平方米均价：3800元/平方米最高价：4000元/平方米物业管理费1元/平方米•月开发商香河龙安达房地产开发有限公司开盘时间A座2007.07.19入住时间A座2008.07容积率 2.9绿化率40%楼层状况分为A、B座。

A座19层306户，B座18层301户，1梯3户或2梯5户户型状况67-160平米一至四居，二居户型面积为80-104平米之间销售情况40%售楼处装修颐和家园底商，简单装修营销推广方式围挡、道旗客户情况本地购房者为主，北京等外地客户占少部分交通状况香河印刷厂 938路（北京站——-香河总站）、938路支线（北京大北窑——-香河总站）、1路等，距京沈高速香河出口1500米，距即将开通的京唐线2500米（与京沈高速漷县出口相连）938路途经路线：北京站——香河印刷厂（本案）——香河总站 938路支线途经路线：大北窑——香河印刷厂（本案）——香河总站 1路途经路线：石虎————安平（招手停车）周边配套颐和家园北邻繁华的新华大街占据香河核心地段，周边配套齐全。

超市：香百华联超市、民得利超市等.医院：香河县医院、心脑血管医院、妇产医院、中医院等学校：香河二中、三中、三小等银行：建设银行、中国工商银行、农业银行、商业银行等，菜市场：香河综合市场等。

项目亮点地理位置优越，现房销售萨丁岛（洋房，销售缓慢）项目名称萨丁岛物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河新华大街南侧建筑规模占地面积:40000平方米总建筑面积:110000平方米价格起价：2900元/平方米均价：3200元/平方米最高价：3600元/平方米最低可优惠至2800-2900元/平方米（2008.9月优惠信息）开发商香河县城镇房地产综合开发有限公司开盘时间2008.04入住时间2008.12容积率 2.50绿化率35%楼层状况均为6层板楼，1-15#楼，共1000余户户型状况主力户型70—130平米销售情况10%客户情况主要客户为当地居民，少量北京及外地客户售楼处装修现代简约风格营销推广方式围挡、道旗、DM传单交通状况938专线（香河——北京站）、938支线（香河——北京站），1路、2路、3路、4路、5路公交车，业主自驾、乘车出行畅意通达。

京沈高速、京津塘高速、京津公路，938（北京站－香河）等,938专线、938支线始发站周边配套休闲：天下第一城、五一公园、五一劳动渠、潮白河、北运河等文脉书香：省重点高中——香河一中、香河一小、香河二小等购物：约30000平米的香百华联超市、综合农贸市场、北方最大的家具城——香河家具城等银行：中国银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等餐饮娱乐：香河肉饼大王、肯德基等项目卖点 1.潮白河景观2.阳光户型设计综合点评该项目的主要营销方式为传单派发，且派发人员较多，覆盖范围大5中央•帝景（当地认可度较高）项目名称中央•帝景物业类别普通住宅装修状况毛坯物业地址香河淑阳大街与永泰路交叉口建筑规模占地面积:35672平方米总建筑面积:99320平方米（一期）价格起价：3300元/平方米均价：3700元/平方米最高价：4000元/平方米物业管理费0.8元/平方米•月开发商香河县城镇房地产综合开发有限公司开盘时间2008.06.28入住时间2009.05容积率 2.35绿化率40%楼层状况小高层和高层为主附带一至二层的临街商业，住宅以一梯3户的十一层板式、点式小高层为主，另有少量一梯3户18层板式高层，共11栋楼，726户户型状况80-130左右两居和三居室销售情况30%售楼处装修一般装修，面积较大营销推广方式道旗，围挡，DM单派发，派单员免费打车看房，在售楼处销售员努力使客户留半小时以上客户情况本地客户和部分北京购房者交通状况938（北京-香河），区内1、2、4路周边配套项目自带400米沿街底商项目卖点产品综合点评营销方式属于强制型营销，从派单员和售楼员的做法明显看出，派单-带到售楼处-看房时间半小时以上，这些说明销售人员努力想抓住每一个客户，销售情况并不乐观，这种强制的营销方式势必会造成对购房者的不良印象。