基于系统动力学的城市商品住宅市场研究——以南昌市为例
学院：经济管理学院姓名: 徐伟亮
摘要：近年来, 随着国家经济的迅猛发展,城市人口的日益扩张，城镇居民的可支配收入不断上涨, 人们购房能力明显提升, 居民对住宅需求量日益增加,房地产产业也持续繁荣，国民对我国目前和未来的房地产走势密切关注。
目前房地产产业也存在一些尚未明朗的问题，政府部门采取了相关政策调控，但是效果并明显。
因此，研究商品住宅市场发展规律具有重要的现实意义。
本文以南昌市房地产住宅市场为研究对象，采用系统动力学理论，对南昌市住宅市场进行系统建模，将南昌市住宅市场系统划分为：城市人口、经济发展、土地供应、住宅供给与住宅需求5 个子系统，研究各个系统之间的联系。
通过建立南昌市商品住宅市场流率基本入树模型，分析流位对流率的关系，进行建模和基模分析，最后根据极小基模分析生成管理对策，并预测南昌市市未来5 年的住宅市场发展走势，为提出相关政策性意见提供依据，保证南昌市住宅市场健康、持续发展。
关键词：系统动力学；商品住宅市场；系统建模与仿真；
一·建模目的与背景
自改革开放以来,中国城市化水平进入快速提升时期,城市化首先表现为城市人口的增长,住宅需求迅猛增长且需求种类呈现多元化趋势，几乎每个区域都面临着不同程度的住房问题,尤其是大城市的住房问题显得尤为严峻。
如何解决好城市居民的住房问题,已经上升至各大城市自身发展过程中必须考虑的重要战略问题。
南昌市作为江西省的省会城市,地处于江西中部偏北，近年来，南昌市以飞快的速度发展，大量的外来人员涌入这座城市，房地产业发展也突飞猛进，住宅市场逐渐完善，人民居住水平逐年提高。
实践证明，住宅市场持续健康发展，对改善人民群众居住质量，促进消费，拉动投资，扩大社会就业等方面发挥了重要作用。
住宅市场是复杂多元的社会经济系统，内部子系统影响因素多，包括国民经济、人口与劳动就业等诸多方面，并且各要素间相互作用紧密，各个子系统之间因果关系复杂。
本文运用系统动力学理论，从住宅市场整个系统角度出发，结合城市经济、人口、土地等诸多影响住宅产业发展的要素，构建南昌市住宅市场系统动力学模型，致力于分析住宅市场波动机理与主要影响因素，寻求稳定住宅市场的方法，平衡住宅市场的波动，并预测南昌市市未来5 年的住宅市场发展走势，为提出相关政策性意见提供依据，促进南昌市住宅市场健康、持续发展。
二·建立城市商品住宅市场流率基本入树模型
2.1确定流率流位系
住宅市场发展不单单包括建造、流通和消费等环节，还会受到来自其他系统的多方面因素影响。
本文将南昌市住宅市场划分为5 个子系统：城市人口、经济发展、土地供应、住
宅供给与住宅需求5 个子系统。
由此建立流位流率系：
L1(t)，R1(t)——住宅供给量，住宅供给变化量
L2(t)，R2(t)——住宅需求量，住宅需求变化量
L3(t)，R3(t)——城市总人口，城市总人口变化量
L4(t)，R4(t)——城市人均GDP，城市人均GDP变化量
L5(t)，R5(t)——土地供应量，土地供应变化量
2.2建立流位控制流率的定性分析二部分图
（1）根据实际销售量与新增住宅量，住宅建设用地规划情况，其供给量变化量R1(t)随着住宅需求量L2(t)、土地供应量 L5(t)的增加而增大，土地供应量会制约住宅供给量。
（2）住宅供给量L1(t)增加，使得R2(t)减小，城市人口L3（t）的增加主要是由外来人口的增加引起的，人口的增加，使得住宅需求的增加，则R2(t)增大，城市人均GDP的增加导致住宅需求量的增加。
故L1(t)、L3(t),L4(t)控制R2(t)的变化。
（3）城市的人均GDPL4(t)的上升使得城市养活的人更多，提高了城市的生活质量水平，同时土地供应量会制约城市总人口的数量，从而影响城市总人口的变化量。
所以L4(t) L5（t）控制R3(t)的变化。
（4）城市人均GDP的变化量R4（t），其大小需要城市各阶层人民的贡献力度，城市人口增长，对城市人均GDP增长起着促进作用，所以城市人口L3(t)的多少也会影响城市GDP
的增长。
（5）住宅需求量L2(t)的增加会促进住宅用地规划的增加，从而导致土地供应量的增加。
所以，L2(t)控制R5（t）的变化。
2.3建立流率基本入树模型
流率基本入树建模是以还原论基础, 从线段性复杂入手将运筹学中的图论原理应用于动态复杂反馈结构, 把建立的大系统分成一个一个的子系统, 随后设定子系统的每个流位变量流率变量辅助变量等等, 建立好以流率变量为根的入树模型来表示所有变量之间的因果关系与之同时, 可以运用嵌运算的方法得到最终的系统流图. 定义以流率为根, 通过辅助变量, 以流位流率为树尾的入树T (t ) , 且每个树尾流率可通过树模型中的变量代换, 实现只通过辅助变量依赖于流位变量, 此入树T (t )称为流率基本入树
图2-3-1住宅供给量变化量R1流率基本入树T1(t)
图2-3-2住宅需求量变化量R2流率基本入树T2(t)
图2-3-3城市人口变化量R3流率基本入树T3(t)
图2-3-3城市人均GDP变化量R4流率基本入树T4(t)
图2-3-5土地供应量变化量R5流率基本入树T5(t)
三·极小基模分析生成管理对策
3.1 二阶极小基模计算与分析
由T1(t),T2(t),T3(t),T4(t),T5(t)的运算生成极小反馈基模
（1）从住宅供给量入树T1(t)出发求出二阶极小基模，考察T1（t）U Ti(t)(i=2…5)由于T1(t)的尾中含有住宅需求总量L2(t),土地供应总量L5(t)两个流位，而只有住宅需求总量L2(t)尾中含有L1(t)，由定理可知，有且只有一个二阶极小基模G12(t)= T1(t)U T2(t)。
图3-1-1住宅需求量受住宅供给量制约二阶极小负反馈环基模
此二阶极小基模里住宅需求量由自住型需求和和投资性需求组成，居民购买力因子会响住宅需求量的变化。
（2）从住宅需求总量入树T2(t)出发求出二阶极小基模，考察T2（t）U Ti(t)(i=3…
5)由于T2(t)尾中除住宅供给量L1(t)，只含城市人口L3(t),城市人均GDPL4(t)两个流
位，而T3(t)，T(t)入树尾中不含L2(t)，由定理可知，没有二阶极小基模。
（3）从城市人口入树T3(t)出发求出二阶极小基模，考察T3（t）U Ti(t)(i=4…5)由于T3(t)只受城市GDPL4(t)流位控制，T4(t)入树尾中只含有城市人口L3(t)，由定理可知，有且只有一个二阶极小基模G34(t)= T3(t)U T4(t)，
图3-1-2城市人均GDP与城市总人口二阶极小正反馈环基模
在此二阶极小基模下，城市人均GDP的增长与城市总人口的增长相互促进，城市人口增加，劳动力总量增加，经济发展越迅速，人均GDP增加。
（4）分别对城市GDP土地供应总量基本入树T4(t),T5(t)求二阶极小基模，均不产生新增二阶极小基模。
通过二阶反馈环基模集分析，此2个二阶极小反馈环基模，其中未包含土地供应量L5（t），所以此二阶反馈环基模集不是此系统的极小反馈环基模集。
因为T5的尾含有住宅需求量L2（t），而T1(t)二阶极小反馈环含有流位变量L1（t），则G125(t)= G12（t）U T5(t)，产生三阶极小反馈基模。
图3-1-2三阶反馈基模
三阶极小基模揭示了土地供应总量与住宅供给总量的运作中受到住宅需求的影响与制约.
由以上基模分析得到管理对策：
（1）出台相应的政策调控，严格控制用地规划
（2）严格控制土地市场，加强对商品住宅的监管
（3）应当坚持统筹兼顾的原则，合理规划住宅市场的供给规模，减缓住宅市场供需不平衡的矛盾
（4）增加银行的投资力度，促进房地产业的发展，从而增加城市GDP
（5）严格控制人口增长速度，减少投资型需求
（6）调节住宅交易价格
四·结束语
住宅产业发展关系到经济发展及民生改善，如何保证住宅市场平稳有序协调发展是我国城乡发展的重要议题。
人口增长与就业增多是住宅市场推动力，应合理规划住宅供地满足人口及就业增长带来的住宅需求，宏观调控人口及户籍政策，及时调整人口数量避免人口骤增导致住宅市场供需失衡；根据住宅市场发展走势，及时把握住宅供需关系的变化，合理规划土地供应计划，避免住宅市场供求失衡的现象，从而满足南昌住宅市场长久、稳定的发展要求；结合南昌市城市化进程及经济发展，关注住宅价格未来5 年发展走势，及时规范与执行土地、金融等政策调控，避免住宅市场房价炒高导致住宅市场经济泡沫，从而保证南昌市住宅市场健康、持续发展。
五·参考文献
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