不断扩大，远郊区和市中心的级差也会日益增大，级差 幅降低。
地租也会提高。
以商业用地为例，如图 $，城市边缘界限为 ’$ 点，
%、城市垄断地租增值 （$）垄断地租本质与量的规定
其中农业地租额为 ($ ，)$* 为城市绝对地租水平线， 绝对地租额为 +)$，)#* 为城市级差地租斜线，表示
城市垄断地租，一般是由于处在城市特别好的地 距离市中心越近，级差地租越高。选取距离城市中心为
一是不论土地资本投资引起土地增值还是地租增
!、土地增值收益分配思路
值，实际上都来源于剩余产品价值，从剩余产品价值中
鉴于我国目前土地收益分配整体上仍存在着租税
我们很难分析出哪一部分属于地租所有，哪一部分属 费混乱问题，严格按照产权界定收取地租还难以实现，
于土地资本所有，特别是再从地租中区分出绝对地租、 况且所带来的交易费用之高也是目前企业和国家所不
（$）城市的发展，包括外部扩张和内部升级，同时
对有限的土地产生更大的需求压力，地租量就会因供
求紧张而进行弹性调节。
（#）城市绝对地租以城乡接壤处的农业地租为下
限，农业地租会随着城市的扩张而升高。
（%）级差地租在城乡接壤处最小，一般等于城市绝
图#
!"
土地使用制度改革
四、城市土地增值收益分配分析
家所有权实现为前提，强制收取各种税费，这种收益分
土地使用制度改革
城市土地增值原理 与收益分配分析
中国国土资源经济研究院 杜新波 孙习稳
一、土地增值含义
理的阐述。马克思认为，土地的价格分为两部分，一部
国内对土地增值定义多种多样，既有从价值角度 分为“土地资源价格”，即地租，一部分为“土地资ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ”价
来考虑的，也有从价格角度来考虑的。
格。因此，我们界定土地增值的本质为：地租增值与土
义还是以“价格”定义增值并无本质区别。更进一步的 供不应求而引起土地增值；（)）由于方针、政策的改变，
探讨，还源于土地交易本身的特殊性。这是因为，土地 引起土地投资的需求增加，导致土地增值。
交易本身并非真正的商品交换，而是在买卖双方建立
归结上述增值原因，其实大多数与地租增值与土
了一种契约关系。土地价格是一种契约价格，实质只是 地资本增加有关。因此，从地租的角度对增值进行解释
内在原理。
在这一点上，马克思的土地价值理论给予了比较合
#、绝对地租增值
!"
土地使用制度改革
（’）绝对地租本质与量的规定
在着级差地租 ( 和级差地租 (( 两种表现形式。
绝对地租是国家土地所有权的实现形式，与农业
对于城市级差地租 (，影响因素主要是位置，这种
地租来源不同，城市绝对地租来源于产业部门创造的 影响主要表现在两个方面：!流通过程运输费用的差
级差地租和垄断地租更为困难。
能承受的。因此，在土地增值收益分配上当前还应以收
二是不同经济主体的土地资本投资效应存在着外 税原则为主，当然，这里“税”不仅包括一般意义上的
部性和融合性，难于从中截然分出利益归属。首先，级 税，还包括费和各种实物补偿。
差地租 ( 和级差地租 (( 之间存在着融合性，理论上级
具体思路是：按照土地增值的地租原理，国家土地
差地租 ( 是由等量资本在等面积的不同土地上作用时 所有权受益优先，兼顾效率与公平，完全属于国家所有
产生的结果，级差地租 (( 是在同一块土地上连续投入 的土地增值收益部分全部归国家所有，需要在国家与 的各个资本所具备的不同生产率的结果，但实际上，我 土地使用者之间分割的土地增值收益，按照“谁投资、
城市垄断地租量一般等于在城市黄金地段上单位 用地平均承担的商业利润与非黄金地段上单位用地平 均承担的商业利润之间的差额。但应注意，城市垄断地
市边缘界限由 ’$ 发展到 ’#，农业地租由于城市扩张而 上涨由 ($ 为 (# ，相应的城市绝对地租水平线由 )$* 变 为 )$%*%，绝对地租额变为 + )$%，同时由于城市扩 张和城市投资的原因，级差地租线由直线 )# * 变为曲 线 )#%*%（曲线是因为投资的边际递减规律造成 的）。这时，相对应的距离中心为 , 的商业用地，地租额
孙陶生（#$$%）认为，土地增值是指土地资产在开 地资本的增加。下面，笔者就以马克思的土地价值理论
发利用过程中，由于土地价格上涨而引起土地效益的 为指导，对城市土地增值的原理和收益分配进行阐述
提高，其实质是土地所有者和土地使用者可以从土地 分析。
价格变化中得到一笔不断增加的土地收益。
二、城市土地增值的原理
投资收益中，属于国家应归国家所有，属于土地使用者 的“庇古税”原则。在其他的收取税费的项目上也大都
的应归土地使用者所有。但实际上，这种分割在现实中 如此，这是因为我国目前在收益分配上存在着租税费
表现非常复杂，甚至有时难以实现。这里主要有两个原 混乱、以税费代租、地租不明的问题，不可能通过严格
因：
的产权界定来收取地租。
这种增长反映到用地上，突出的表现为两点：一是 城市范围的扩张，有限的农业用地不断被占用，必然导 致农业地租的上涨，进而导致绝对地租量的增长；二是 内部用地结构的转变，由于不同行业之间存在着剩余 产品价值的转化效率和水平差异，整体结构优化必然 意味着整体转化效率和水平提高，相应会导致绝对地 租水平提高。
资本所有权经过一系列租约期就不断转化为土地所有 对地租。级差地租形式上表现为地租 & 和级差地租 &&，
权，土地资本的利息也就转化为级差地租，因而促使级 但地租额是融为一体，无法分开。级差地租随着城市发
差地租量的增长；!城市中心在向多元化和专业化发 展而提高，同时受投资的边际递减规律影响，在城乡边
展时出现新的黄金区位，进而产生新的级差，同时城市 缘地带地租增值幅度最大，依次随着向市中心移动增
级差地租量的测定依据土地级差收益，具体测定 思路为：首先，析出土地要素对超额利润的贡献量，然 后根据企业和国家对土地投入的各自贡献分割出级差 地租幅度和水平。级差地租量的下限一般为城市绝对 地租，上限为使用最优城市土地最好企业实际所获得 的表现为超额利润那一部分的土地级差收益，其上下 限之间的弹性由土地供求状况来决定。
!、级差地租增值 （’）级差地租的本质、形式和量的规定 城市级差地租主要是由地理位置和追加投资产生 的，土地自然肥力一般不起作用。城市级差地租同样存
对于城市级差地租 ((，是以等量资本连续投在同 一块土地上而产生不同的生产率形成的，在实际中表 现为两个方面：!在微观方面，主要通过高层建筑的容 积率来体现，一般来说，房屋建筑单位的利润随着容积 率的提高而提高，不仅获得一般利润，还获得相应提高 的超额利润，这种超额利润在租约期间归土地投资者 占有，租约期满，则转化为级差地租 ((，归土地所有者 占有；"在宏观方面，主要通过对原有的城市基础设施 的二次开发，提高城市的客观环境，改变原地段的级差 等级，从而产生新的级差。这种对全市的投资分摊在城 市的每一块土地上，起初表现为土地资本的折价与利 息，当整个基础设施投资完成后，产生新的级差后，这 些改良的土地一旦归土地所有者占有，“一旦投入的资 本分期偿还，这种化为利息的地租就会变为纯粹的级 差地租。”
（ !）绝对地租的增值 绝对地租一般是随着社会经济发展水平的提高而
提高。在这一点上，马克思说过：“地租完全不是由地租 的获得者决定，而是由他没有参与的和他无关的社会 劳动的发展决定的。”绝对地租的增长来源于两个方 面：一是随着城市经济的发展，社会劳动生产率相应提 高，产业部门所获得的超额利润和平均利润提高，相应 的土地要素所得的超额利润或平均利润也提高，因而 地租量也会提高；二是城市经济发展对有限土地需求 的不断增加，土地价格增长，导致绝对地租量增加。
（ !）级差地租的增值 与绝对地租一样，城市级差地租也随着城市的发
展而提高。这主要表现为三个方面：!城市发展引起用 地需求不断增大，由于土地的有限性势必引起地价的 升高，由于地价的基础是地租，所以级差地租增加是必 然的；"随着城市土地的投资不断增加，当融于土地的
中国房地产 #&
!""#$ %
土地使用制度改革
则转化为级差地租（实质是租约期满后利息转化来
的），所以土地增值真正的的表现是地租增值。根据这
一原理，我们可以建立一模型对此进行简要说明。在这
里，我们以商业用地为例，主要考虑绝对地租和级差地
图$
租增值，垄断地租增值由于存在不确定性，所以暂不考
虑。
在模型建立之前，根据上述原理，我们在这里重申
模型建立的三个前提条件：
段上经营带来特别高的超额利润而产生特别高的经济 , 的任一商业用地，-, 为地租额，表示为级差地租和绝
效益的结果。在这种地段上利用建筑物经营活动，由于 对地租之和。
营业额大、资金周转速度快、成本低等因素，可取得特
随着城市的发展，土地发生增值。如图 # 所示：城
高超额利润，其中一部分超额利润转化为高额房租，由 于地租与房租的难于分割性，房租的一部分就转化为 垄断地租。
陈顺清（#$$$）认为，土地增值就是土地价值的增
人们一般把城市土地增值的原因归结为五点：（ #）
长，增值有正有负，在经济运行中，土地增值的一般表 土地使用者或经营者在长期的土地使用和经营过程
现形式是社会经济发展的作用和土地改良而形成的地 中，对土地的不断投资、改造而引起土地增值；（&）政府
价的增涨。
剩余产品价值，但不同行业也有所不同。具体来说，工 别，处于地段优越位置的企业由于比其他企业节省运
业用地地租来源于产业工人直接创造的剩余产品价值 输费用而取得超额利润；"资金流通速度的差别，位置
的一部分；商业用地地租来源于产业部门劳动者创造 好的地段客流量多，相应的单个资金的周转速度较快，
后转移过来的，商业部门本身并不直接创造地租；城市 相应会产生较高的利润率，因此取得超额利润。这种因