维修基金管理与使用制度
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物业管理企业的资质等级管理
物业管理企业资质等级实行动态管理，每两年 核定一次。对于不符合原定资质等级标准的企业， 由资质等级评定初审部门提出降级或吊销《资质证 书》的意见，报审批部门批准后执行。
新设立的物业管理企业应按有关规定到当地县级 以上人民政府物业管理行政主管部门申请领取《临时 资质证书》后，方可从事物业管理业务。《临时资质 证书》的有效期为一年。有效期满后，物业管理企业 向物业管理行政主管部门申请三级资质的评定。未获 通过的，物业管理行政主管部门应当取消其从事物业 管理业务的资格。
到2002年3月，物业管理公司突然以徐先生家 装修时加宽了进户门为由，先停了徐家的电，两天后， 又把徐家的水表拆了，停了他家的水。徐先生在别无 他法的情况下将物业管理公司告上了法庭。
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原告诉请：原告房屋施工完成后，经物业 管理公司验收合格后使用的。物业管理公司突 然以原告家装时加宽了进户门为由先停电、再 停水，给原告造成了重大损失，要求被告恢复 供水、供电并赔偿损失。
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建设部、财政部 〈住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法〉
第五条 商品房在销售时，购房者与售房单位 应
当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款
2%--3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单
位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入
住宅销售收入。
维修基金比例收取比例由省、自治区、直辖市 人
管理费每月每平方米不超过2元。可是在业主办 理
入住手续时，物业管理公司要求业主交纳物业管
理费每月每平方米5元。全部业主认为这不合理，
要求按原购房协议执行。物业管理公司认为购房
合同是开发商的事，开发商承诺事项与物业管理
公司无关。为此，业主与物业管理公司发生了纠
纷。
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《物业管理条例》
第二十一条 在业主、业主大会选聘物业管理企业之 前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期 物业服务合同。
民政府房地产行政主管部门确定。
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维修基金实行“业主所有、专户存储、政 府 监督、 规范使用”的原则。维修基金用于住宅 的 共用部位、 共用设施设备的大修、更新、改 造，不得挪作他用。在物业的保修期内，任何单 位不得使用维修基金。
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物业管理服务合同
一、概念： 物业管理服务合同：是指物业管理企业
接受业主 或业主委员会的聘任和委托从事物 业管理服务，由委托方与受托方订立的约定 双方权利、义务的书面协议。
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某小区物业管理规定：每一住户在装修前均需办 理装修手续，就装修公司资质、装修的设计图纸及装 修人员、完工日期在物业管理部门备案，同时向物业 公司交纳装修押金5000元。装修完毕经物业公司验 收合格后退还押金。
徐先生在该小区购买了三居室一套，在办完全部 手续并且交纳了装修押金后，装修公司即开始施工。 施工完毕经物业公司验收合格后，徐先生家搬入新居， 同时物业公司也将押金退还给了徐先生。
被告辩称：原告装修时加宽了进户门，这 不符合有关规章的规定，妨碍了物业管理公司 依合同对小区进行物业管理，因此，物业管理 公司有权就此事进行过问。由于原告没有及时 改正，所以才采取停电停水的强制性手段。
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《合同法》
第一百八十二条 用电人应当按照国家有关规定和 当 事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费 的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理 期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国 家规定的程序中止供电。
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某房地产公司自己设立的物业管理公司对整 个小区进行物业管理。但房地产公司却将物业维 修基金用于做其他经营。为此，小区内全体业主 要求成立业主委员会，以改变小区混乱的局面。 但某房地产公司千方百计阻止小区成立业主委员 会，并说将维修基金用于做生意比存入银行利息 高，是为全体业主做好事。为此，业主向有关行 政管理部门投诉了该物业管理公司。
第一百八十四条 供用水、供用气、供用热力合同， 参照供用电合同的有关规定。
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审理结果： 人民法院最终裁定，被告某物业管理公
司的行为为侵权行为，立即恢复徐先生家的 水、电供应，并赔偿由此造成的损失。
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三、物业管理服务合同的几个具体法律问题：
2、签订物业管理合同的物业管理企业必须符 合相应的资质条件；
3、业主与物业管理公司一旦签订了合同，物 业管理公司就可以依法律和合同独立开展工作；
4、物业管理公司独立对外承担法律责任；
5、物业管理公司不需要亲自处理所有物业管 理工作；
6、物业管理合同一旦签订，双方当事人不能
像一般委托合同那样可以随意解除。
物业管理企业
一、物业管理企业： 是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。
二、设立物业管理企业应具备下述条件： （1）有单位名称和固定的办公场所； （2）有管理机构和同经营管理规模相适应的各类管 理人员和专业技术人员； （3）有符合公司登记管理要求的注册资本； （4）有维修、服务和管理的规章制度。
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物业管理企业的资质等级管理
前期物业管理合同 建设单位———————————————物业管理企业
第二十六条 前期物业服务合同可以约定期限；但是， 期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同 生效的，前期物业服务合同终止。
物业管理合同 业主委员会——————————————物业管理企业 10
二、特征：
1、物业管理合同不是业主可以自愿选择签订 与否的，而是根据有关法律规定必须签订的；
资质一级企业 资质二级企业 资质三级企业 注册资本 500万元以上 300万元以上 50万元以上
管理技术 不少于30人 不少于20人 不少于10人
人员（中） (20)
(10)
(5)
管理物业 两种类型以上 两种类型以上 有委托的物业管
类型
理项目
管理制度 健全的企业管理制度和符合国家规定的财务管理 制度
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《物业管理条例》
第三十五条 业主委员会应当与业主大会选聘 的物业管理企业订立书面的物业服务合同。
物业服务合同应当对物业管理事项、服务 质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修 资金的管理和使用、物业管理用房、合同期 限、违约责任等内容进行约定。
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பைடு நூலகம்
不可单方面提高物业管理收费
某小区开发商在售房合同中承诺该小区物业