一期
二期
新区
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高新区写字楼发展简介
1、高新区写字楼项目分布
高新管委会的辐射效应与政策导向，对产业的分布和区域的发展产生规律化聚集效应。
组团A：办公集中区（科技路、高新路、南二环 附近）综合型写字楼集中区
管委会旧址 管委会现址
B
管委会新址
A
组团B：办公集中区（唐延路沿线） 公寓型写字楼集中区 组团C：尚未成型
新城国际、皇城国际大厦等构成； 和平路，由金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦、和平银座、都市创展中心 等组成；
西大街，已完成拓宽改造的西大街已被写字楼开发商看好，宏府广场、都府
大厦是其中的先行者。城区内的写字楼市场的形成，与其传统的商业氛围、便 捷的交通有着必然联系。
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西安写字楼区域分布及区域特点
谨呈：研祥集团
研祥西安高新区写字楼 项目基础研究及定位报告
2009.8.12
本案目录
Part 1 ｜ 市场篇 Part 2 ｜ 项目地块分析
part 3 ｜ 项目发展方向思考
part 4 ｜ 项目物业发展建议
part 5 ｜ 项目经济测算
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Part1 ｜ 市场篇
寻找易于成功的写字楼产品
一、西安市经济基础 二、西安市写字楼经济基础 三、西安市写字楼市场分析 四、西安写字楼现状分析 五、市场给予本案的启示
西安市07-09年份季度写字楼销售金额 50000 45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度
西安市09年分月写字楼销售价格 7000 6000 5000 5328 6625 5655
09年同期相比08年销量又有所
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西安写字楼销售状况分析
2、西安写字楼价格走势
西安市近年来写字楼价格波动中上涨，而销售金额自07年以来持续下跌。
西安市写字楼价格自00年以来，在波动找那个 不断上涨，01-04年保持平稳，价格在4800元/ 平方米左右。06-08年至今，价格大幅上涨，08 年上半年至今，价格较为稳定，保持在5000元/ 平方米左右。 西安市写字楼销售金额自07年四季度以来，持 续下跌，显示出写字楼市场的消化能力有限。
分布较散Biblioteka 凯丽大厦 电子城BC软件 公寓；
1.西安早期的写字间； 主要集中在电子城 2.租金水平很低，在15——25元/平 软件园、高新二路 电子城软件园； 软件园内写字间 米； 软件孵化园、电子 软件孵化园； 工业园等 3.管理费用低，1元/平米左右；
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高新区写字楼销售状况分析
1、高新区写字楼成交情况
西高新： 高新路、科技路、唐延 路、南二环西段 城内： 钟楼、和平路、西大街 城内版块 城北： 未央大道 城南、城东、城西 ： 除南二环沿线外， 其它分布较为零散
城北版块
西高新和 南二环版块
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西安写字楼区域分布及区域特点
城内：
目前城区内已形成三个集中的写字楼街区：
钟楼附近，由中大国际、中贸国际、时代广场、金钟大厦、中天国际大厦、
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西安写字楼区域分布及区域特点
城北：
目前城北的写字楼项目的主要分布在未央大道沿线，有天乙大厦、航天新都， 第五国际、凯鑫国际大厦、经发国际大厦等。
城东：
城东聚集了诸多军工纺织企业、高等学府、批发市场，东关正街被人认为是它 的办公集中区，所以有部分写字楼集中在那里。
城西：
城西作为前苏联援建的西安电工产业重镇，众多的机电、化工、医药等企业都 落户在这里。尽管城西在逐渐改变自己原有的面貌，但是作为大中型企业还是 不愿意选择此区域作为商务办公地点。
图表 我重点城市人均可支配收入比较 单位：万元
收入
西安市2003-2008年人均可支配收入变化趋势 16000 14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 年份
人均可支配收入
资料来源：西安市统计局网站
城市 人均可支配收入
产品类型 产品特点 集中区域 集中分布在高新路、 科技路、南二环成熟 商务路段； 高新国际 西港国际 代表项目
综合写字楼
1. 建筑立面现代，大多采用玻璃幕墙； 2. 楼层高，间隔比较大； 3. 一般有中央空调、智能化配套完善； 4. 管理费高，一般10-19元/平米
公寓写字楼
1. 70年使用权，宜商宜住 2. 户式中央空调 3. 户型较小多200平米下 4. 管理费用低，一般1-2.5元/平米
上海 25257
北京 24725
广州 25317
深圳 20187
哈尔滨 16558
武汉 17000
西安 15207
青岛 20464
资料来源：国家统计局网站 8
Part1 ｜ 市场篇
二、西安市写字楼经济基础
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西安市经济支撑产业
二、三产业双轮驱动的综合型城市，五大产业支撑十分清晰；
五大主导产业增加值已占全市生产总值的50%左右；
西部大开发的桥头堡 承东启西、东联西进 关中城市群的核心
资料来源：西安市统计年鉴
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西安市经济环境
西安市总体经济水平 与其它省会城市相比处于落后水平。
2007年西安与其他城市年GDP总值比较
14000
12000 10062 10000
单位：亿元
13028
• 西安的经济总量 • 仅为北京的五分之一 • 深圳的三分之一
西安00-08年写字楼销售面积波 动剧烈，05-08年销售面积围绕在 23万平方米左右波动。 从竣工面积和销售面积的关系
来看，02-07年销售面积均小于竣
工面积，显示出写字楼有效需求 不足。 减少。
销售面积
西安市07-09年分季度写字楼销售面积 90000 80000 70000 60000 50000 40000 30000 20000 10000 0 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 季度 8.3 8.4 9.1 9.2
销售价格
销售金额
4000 3000 2000 1000 0 9.3 9.4 月份 9.5
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西安写字楼销售状况分析
3、西安写字楼空置情况
经过多年余量累计，08年西安写字楼空置面积超过50万。
西安写字楼竣工面积在2003年以前持续增长，04年出现大幅度的下滑，05年恢复供 给量，2005年—2008年始终保持较大的供应量，竣工面积保持在2.5-3万平方米左右。
图表
人均可支配收入 是衡量居民消费 力的主要指标， 常被用来衡量生 活水平的变化情 况。2008年西安 市的人均可支配 收入排名处于39 位。
固定资产投资拉 动房地产行业作 用明显 ，西安 市2008年全国70 城市中排名第17 位，城市环境的 持续改善以及城 市化进程的加快 促进房地产发展。
2008年西安与全国70城市指标比照
高新区写字楼成交量近年来呈现震荡走势，成交比重也较小。
写字楼06年市场成交萎缩，
07年受到整个房地产市场的 大涨的影响，以及与住宅价
格倒挂的出现，投资购买者
增多，致使成交量得到进一 步提升，08年遭遇经济危机， 成交量有所下滑。
西安市06-09年分季度写字楼物业开发情况 140000 120000 100000
平方米
80000 60000 40000 20000 0 6.1 6.2 6.3 6.4 7.1 7.2 7.3 7.4 8.1 8.2 8.3 8.4 9.1 9.2 季度 施工面积 竣工面积 新开工面积
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西安写字楼区域分布及区域特点
4286 2190
8000 6000
7569
7219
4000 2000 0
北京 上海 广州 深圳
3598 2526
哈尔滨
武汉
青岛
西安
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西安市经济环境
西安城市居民人均可支配收入偏低，处于二线城市末流，远低于一线城市。
人均可支配收入直接影响着城市房 地产市场的需求，也是城市居民购 买力的重要衡量指标。 西安市人均可支配收入处于二线城 市中较末位置，远低于一线城市。 西安市近年来人均可支配收入增长 速度较高，尽管收入水平绝对值偏 低，但增速较快，反映出市场上升 空间较大。
城南：
写字楼集中分布在长安路沿线、小寨商圈、南二环沿线、 南二环，世纪星大厦、高科广场、亚美伟博广场、华融国际大厦、光丰大厦、 熠源国际、西港国际大厦等项目已成为南二环商业地产的代表，这里既有东方 文化的深厚底蕴，又有高科技技术含量的建筑，更与蓬勃发展的西安新城融为 一体，形成新西安最重要的经济商圈之一。 小寨商务圈，作为商圈那里已经足够成熟度，然而那里却集中着大量的对写 字楼不感兴趣的个体经营者。
主要集中在高新路、唐 延路；
凯创国际
独栋写字楼
1. 低容积率，高50%绿化率； 2. 户式中央空调，室内设臵游戏室、会议 室、休息室，无电梯，不超过3层。
秦唐12栋 企业一号公园
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高新区写字楼分类
高新区产品形态多元化
产品类型 产品特点 集中区域 代表项目
商住楼
1.70年使用权，宜商宜住 2.基本采用住宅供暖方式； 3.户型较小多在200平米以下； 4.管理费用低，住宅物业费水平， 1.5元/平米以下； 5.租金水平低，20元/平米左右；
C
随着管委会搬迁，锦业路绿化面积日新月异。 项目周边分布有永阳公园、木塔寺公园、奥林 匹克公园、以及在建的150亩CBD中央公园，形 成开阔洁净的宜居环境。 以高新管委会“都市之门”为圆心辐射的政务 中心、绿地笔克会展为圆心的商务核心，形成 项目周边政经焦点。
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