锦业路区域写字楼调研报告一、调研项目1、新长安广场2、都市之门3、汇鑫IBC4、绿地中央广场5、粤汉国际6、锦业时代7、CLASS8、数字大厦9、糖果HOUSE 10、东尚·蜂鸟二、调研总结1、根据本次市调得出高新区目前在售写字楼和公寓项目主要集中分布在唐延路及锦业路沿线。
其中锦业路沿线由于发展和规划未来写字楼项目和公寓类项目供应量还将进一步上升。
锦业路沿线片区在都市之门、绿地中央广场等高端写字楼、公寓类项目的带动下，将成为高新区高端写字楼核心聚集区，加之限购政策的出现也会成为高新区未来投资热点片区。
2、调研的项目当中以含写字楼和公寓两种综合型物业形态为主的项目居多，纯写字楼物业形态项目较少且项目体量一般都不是很大。
3、区域内市场销售情况如下：（1）写字楼类：A、区域内在售写字楼房源不多，其中唐延路沿线写字楼项目大多处于尾房销售阶段，目前所剩房源不多。
锦业路沿线正在销售的项目除绿地的都市之门外其余各项目均未开始销售，预计未来这些项目打开销售后将为该区域写字楼带来充足的供应量。
B、区域内项目户型大部分为可自由分割型，户型面积区间在80—1200㎡不等，整层面积区间在800-3800㎡之间。
C、现阶段区域内写字楼销售价格在6800—14000元/㎡之间，其中唐延路沿线的CLASS公馆和新长安广场由于项目体量不大，且销售处于尾声，毛坯房销售价格在9300元/㎡左右，数字大厦由于产品及销售策略因素销售价格在6800元/㎡左右。
锦业路沿线由于高新区管委的入住，以及绿地集团开发的高端项目的带动写字楼销售价格一路看涨，且产品多为精装，销售价格整体高于唐延路沿线，售价在8600-14000元/㎡之间不等。
目前大部分项目无优惠措施。
D、区域内项目大部分采用一次性付款及首付50%的付款方式，写字楼类产品按揭式付款贷款年限仅为10年。
已销售房源购房者采用一次性付款方式较多。
E、目前区域内已交房的写字楼项目房源出租率较高，例如汇鑫IBC、绿地SOHO同盟、都市之门的B号楼等。
租金价格在每月45—80元/㎡之间，物业费用在1.8-15元不等。
（2）公寓类：A、区域内公寓类产品供应量相对稀缺。
现阶段唐延路沿线内拥有公寓类产品的CLASS公馆、糖果HOUSE、数字大厦等项目销售已接近2/3。
锦业路沿线锦业时代、绿地中央广场等项目开始销售时间不长，现阶段该类产品供应基本出自本片区。
B、区域内公寓户型面积在30—130㎡之间，以45—65㎡的一室户型为主。
C、唐延路沿线公寓多为毛坯销售，销售价格在6300—7300元/㎡之间；锦业路沿线多为精装产品，销售价格8300元/㎡左右，装修标准在1000-1500元/㎡之间。
区域内项目锦业时代目前未开始正式销售。
D、公寓类产品付款方式也多采取一次性付款，但最多可以有88折优惠。
在按揭付款方式下也可部分项目有90折的优惠措施，且个别项目贷款年限可以达到30年。
4、目前区域内将公寓转为办公使用的出租房源较多，租金每月在30-45元/㎡之间。
但该类公寓转为办公使用后物业管理及后期相关使用费用依旧是按照写字楼类收费标准进行收取。
四、调研汇总表五、项目详情【都市之门】一、项目简介占地：398亩建面：30万㎡容积率：1.99绿化率：35%物业类型：纯写字楼土地性质：综合用地50年户型区间：130-636㎡（18层，14T8H）工程进度：A、B号楼已投入使用，C号楼现已封顶，预计2012年交房，D号楼工程未地面。
销售价格：13000-14000元/㎡优惠措施：一次性、按揭均无任何优惠二、项目现状目前项目A、B、C号楼已经售罄，D号楼刚开始销售。
13 层以下为130-180㎡小面积写字间，销售价格在13000元/㎡左右；13层以上为 218-636㎡大面积写字间，销售价格在14000元/㎡左右。
C、D号楼共有273套房源，目前已售175套，还有98套可售，销售完成64.1%此项目为精装修，装修标准1500元/㎡三、租金及后期使用费用目前B号楼可以向外出租，租金每月80元/㎡后期使用成本：物业费15元/㎡（包含电梯、中央空调等费），电费1.3元/度，水费无。
【绿地中央广场】一、项目简介占地：1125亩建面：64万㎡；公寓建面10.8万㎡物业类型：写字楼/公寓/商业土地性质：综合用地50年户型区间：写字楼80-400㎡；公寓 38-53㎡（精装）销售价格：写字楼8600元/㎡；公寓 8300元/㎡（装修标准1500元/㎡）、优惠措施：一次性、按揭均无任何优惠二、项目现状项目目前在售写字楼为绿地赢海，现已基本售罄，只剩一套150㎡的房源，为毛坯房。
在售精装修公寓是七克拉晶座，目前仅剩底层房源，销售价格33-37万元/套。
项目未来还规划了4栋写字楼，分别是绿地中心A座和绿地中心B座，以及绿地智海和绿地领海。
预计2011年下半年陆续推出，该片区写字楼潜在供应较多。
三、租金及后期使用费用目前项目写字楼SOHO同盟可以向外出租，租金每月45元/㎡后期使用成本：物业费1.8元/㎡，电梯费0.4元/㎡，电费0.7-0.8元/度，水费：5元/吨。
【粤汉国际】一、项目简介占地：45亩建面：9万㎡容积率：3.84绿化率：30%物业类型：写字楼/公寓土地性质：综合用地50年户型区间：写字楼 70-800㎡；公寓 30-99㎡工程进度：未出地面销售价格：写字楼 7500元/㎡；公寓 6500元/㎡优惠措施：未定二、项目现状项目共3栋楼组成，其中A、B两座分别为4梯10户， B座4梯14户的公寓，现已售罄，C座为26层写字楼，8梯6户设计，暂未开始销售，目前对外报价在8000元/㎡以上。
三、租金及后期使用费用目前项目A、B座有部分100㎡左右的公寓改成写字间出租，租金价格每月 40-50元/㎡。
后期使用成本：物业费等参照商用标准执行，水费5元/吨、电费1.3元/度。
【锦业时代】一、项目简介占地：66.58亩建面：33万㎡容积率：6绿化率：30%物业类型：写字楼/公寓土地性质：综合用地50年户型区间：写字楼未定；公寓 30-70㎡销售价格：写字楼未定；公寓 8100-8600元/㎡（装修标准1400元/㎡左右）。
优惠措施：一次性8.8折；按揭9折二、项目现状项目共由5普通栋写字楼1栋150米的超高层甲级写字楼米以及3栋精装修公寓组成，目前正在销售精装修公寓，写字楼产品暂未开始销售。
三、租金及后期使用成本暂无出租【新长安广场】一、项目简介占地：30亩建面：5.7万㎡容积率：3物业类型：纯写字楼土地性质：综合用地41年户型区间：300-1200㎡销售价格：9300元/㎡优惠措施：一次性付款97折优惠二、项目现状项目南北两栋连体楼，均为26层，目前仅剩3层，整层面积3285.37㎡。
三、租金及后期使用成本纯写字楼，多为办公自用，无出租。
后期使用成本：物业费5元/㎡；中央空调费7.65元/㎡；电费1.2元/度【数字大厦】一、项目简介占地：14.8亩建面：8.44万㎡（写字楼3万㎡；公寓5.44 万㎡）物业类型：写字楼/公寓土地性质：综合用地50年户型区间：写字楼 200-1700㎡；公寓50-120㎡销售价格：写字楼6800元/㎡；公寓6300元/㎡优惠措施：无二、项目现状项目共由2栋公寓和1栋18层的写字楼栋楼组成，现写字楼剩余房源不多其中要求11—12层整层出售，其余可自由分隔销售。
公寓产品目前去化达60%左右。
三、租金及后期使用成本后期使用成本：中央空调费冬6元/㎡夏7元/㎡；水费4.64元/吨；电费1.35元/度。
【CLASS】一、项目简介占地：25亩建面：6.76万㎡容积率：3.2绿化率：32%物业类型：写字楼/公寓土地性质：综合用地50年户型区间：写字楼 217-477㎡；公寓94-106㎡销售价格：写字楼9700元/㎡；公寓均价7300元/㎡优惠措施：无二、项目现状项目分A、B、C、D共4栋楼。
A座商业已经售罄。
B座为写字楼，3梯4户设计，目前剩余2套。
C、D座为公寓，C座售罄，D座目前去化率约75%，所剩房源户型面积在98-106㎡之间。
三、租金及后期使用成本已经交房的C、D座有30%的房源作为写字间进行出租，出租面积100-120㎡之间，租金价格40—45元/㎡之间。
后期使用费：物业费（含电梯）2.5元/㎡，水费4.9元/吨，电费1.25元/度，采暖7.6元/㎡。
【汇鑫 IBC】一、项目简介占地：36亩建面：13万㎡容积率：4.83绿化率：40%物业类型：写字楼/住宅土地性质：综合用地50年户型区间：95-1800㎡二、项目现状项目共4栋楼，A、B座为住宅，C、D座为办公。
目前已经售罄。
三、租金及后期使用成本项目D号楼目前向外出租，租金价格在每月50-55元/㎡之间。
六、潜在项目分析：通过梳理2010年至今一级市场交易数据，本片区未来写字楼供应主要来自工业用地中的商服配套，2010年锦业路沿线共供应工业用地1259.714亩地，但至今尚未成功交易。
区域成交宗地以住宅为主，对锦业路片区写字楼市场无参考意义。