呼和浩特市呼市二建地块公寓项目可行性研究报告北京中天恒基置业投资有限责任公司目录1、项目背景与概况 (1)1.1 项目名称 (1)1.2 项目地址 (1)1.3 项目承办单位概况 (1)1.4 本可行性研究报告编制依据 (2)2 项目提出的理由 (2)2.1 符合呼市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要 (2)2.2 符合《呼和浩特市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要（草案）》的要求92.3 符合玉泉区城市建设和经济发展的迫切需要 (13)3 项目建设依据、场地条件、项目区域市场分析和项目定位设想 (19)3.1 项目建设依据 (19)3.2 项目场地条件 (19)3.3 项目区域市场分析 (20)3.4 项目定位设想 (21)4 酒店式公寓市场分析 (21)4.1 酒店服务式公寓 (21)4.2 酒店式公寓的特点和优势 (22)4.3 酒店式公寓购买对象分析 (23)5 项目市场定位 (24)5.1 项目市场定位 (24)5.2 商业配套 (26)5.3 物业管理 (26)6 项目建设目标，和项目带来的经济优势 (27)6.1 项目建设目标 (27)6.2 项目建成后将给呼市带来的区域经济优势 (27)7.1 主要技术经济指标 (28)7.2 项目功能组成与规模 (29)7.3 项目总平面布置 (29)7.4 建筑设计 (30)7.5 结构设计 (31)7.6 给水设计 (31)7.7 排水设计 (32)7.8 采暖与通风 (33)7.9 动力 (34)7.10 电气 (34)7.11 弱电系统 (35)8 市政配套工程条件 (37)9 节能节水篇 (37)9.1 节约能源 (37)9.2 节能设计 (37)9.3 节约电能 (37)9.4 节水 (38)10 消防篇 (38)10.1 设计原则 (38)10.2 消防道路 (38)10.3 建筑与结构的消防设计 (38)10.4 消防水系统 (39)10.5 消防用水量 (39)10.6 室外消火栓 (39)10.7 楼内消火栓 (39)10.8 自动喷淋系统 (40)10.9 防烟、排烟系统 (40)10.10 防火卷帘 (40)10.11 火灾自动报警系统 (40)10.13 建筑物灭火器 (40)10.14 应急照明与疏散指示 (41)11环保篇 (41)11.1 概述 (41)11.2 关于大气污染与防治 (41)(1) 本项目建成后对大气污染 (41)(2) 大气污染的防治措施 (42)11.3 关于水污染的防治 (42)(1) 本项目建成后对水的污染 (42)(2) 水污染的防治措施 (42)11.4 噪声与固体废弃物 (43)(1) 噪声的防止 (43)(2) 固体废弃物 (43)11.5 环保其它措施 (43)12交通与停车篇 (43)12.1 对交通的影响 (43)12.2 交通组织 (44)13项目实施进度 (44)13.1 项目实施安排 (44)13.2 项目进度计划 (44)14项目资金平衡测算 (45)14.1 项目投资估算 (45)14.2 项目收益估算 (47)14.3 项目资金平衡状况 (48)15资金筹措与运作 (48)15.1 资金筹措的思路 (48)15.2 资金筹措方案 (49)15.3 资金运作 (49)16项目风险分析 (50)16.1 市场和潜在市场竞争风险 (50)16.2 市场培育的时间风险 (50)16.3 项目地块条件先天不足导致的风险 (51)16.4 投资与融资风险 (51)16.5 政策法律风险 (51)16.6 其他风险 (52)17 结论与建议 (52)17.1 结论 (52)17.2 建议 (53)18 附件： (54)18.1 呼市二建公寓项目总平面图 (54)18.2 呼市二建公寓项目立面图 (54)18.3 呼市二建公寓项目地下一层平面图 (54)18.4 呼市二建公寓项目首层平面图 (54)18.5 呼市二建公寓项目二层平面图 (54)18.6 呼市二建公寓项目三层平面图 (54)18.7 呼市二建公寓项目四层平面图 (54)18.8 呼市二建公寓项目五层平面图 (54)18.9 呼市二建公寓项目六－二十九层平面图 (54)1、项目背景与概况1.1项目名称呼和浩特市呼市二建地块公寓项目。
1.2项目地址呼市二建地块公寓项目地处呼和浩特市玉泉区，北临鄂尔多斯大街、西依六中前街，现况为呼市二建的办公楼用房、锅炉房和库房。
1.3项目承办单位概况中天建设集团有限公司（简称中天集团）是以房屋建造、房产开发、交通路桥、新材料开发为主要经营业务的上市企业，具有鲜明特色的现代大型企业集团，是全国质量管理奖单位、全国文明单位、全国500强大型企业、全国50强民营企业。
中天集团坚持质量兴业，倡导“每建必优、精细管理”的方针。
连续多年被评为全国优秀建筑企业、全国用户满意施工企业、重合同守信用单位和AAA级信用企业。
北京中天恒基置业投资有限责任公司，是中天建设集团有限公司为拓展北方房地产市场而成立的股份制房地产公司。
北京中天恒基置业投资有限责任公司坚持“诚信、务实、创新、领新”的核心理念，推行“每建必优、精细管理”的经营方针，以完善的科学管理和优质的配套服务，继承中天人的精神，将为西部大开发做出杰出的贡献。
北京中天恒基置业投资有限责任公司今后发展的目标是大力开拓内蒙、天津、河北和东北市场，业务发展势头强劲，2008年前开发面积要达到80万平米，为取得良好的社会效益和经济效益。
1.4本可行性研究报告编制依据●建设部2000年发布的《房地产开发项目经济评价方法》；●国家计委、建委1993年发布的《建设项目经济评价方法和参数》；●国家发改委审定发行的《投资项目可行性研究指南》。
2项目提出的理由2.1符合呼市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要大型的房地产开发项目,不但与普通的商业设施建设有很大的差别,而且也不同于小型的房地产开发活动,其中一个重要的方面就是其成功与否在很大程度上取决于同城市国民经济发展、城市建设和城市总体规划的适应程度。
呼市二建地块公寓项目一个最根本的特点就是适应了呼和浩特市国民经济发展、城市建设和《呼和浩特市城市总体规划》的需要。
呼和浩特是内蒙古自治区的首府，是内蒙古自治区政治、经济、文化的中心，是中国实施西部大开发战略中重要的中心城市之一，是沟通西北各省区与内地的陆路通道和与东欧各国进行经济贸易往来的重要桥梁。
经过50多年的建设，呼和浩特已成为一座经济繁荣、民族团结、社会进步、科教发达、交通便利，具有鲜明民族特色和时代风貌的新型城市。
呼和浩特是一座历史文化名城，是华夏文明的发祥地之一，具有悠久的历史和塞外名城的神韵。
呼和浩特处于内蒙古“南粮北牧、东林西铁、遍地宝藏”丰富资源的中心地带，境内山川秀美、资源富集、物产丰富，煤炭、电力、天然气等资源丰富，是内蒙古自治区资源丰富区、重要旅游区和重点开发建设地区。
呼和浩特是一座沿边开放城市，是"草原丝绸之路"的枢纽。
目前，呼和浩特已同世界上26个国家和地区建立了广泛的经济、技术合作和文化交流关系，形成了外向带动发展，全面开放的新格局。
《呼和浩特市城市总体规划》（1996-2010年）确定了呼和浩特市的城市性质是内蒙古自治区首府和政治、经济、文化中心，国家历史文化名城，我国北方沿边开放地区重要的中心城市。
2010年城市人口规模110万人，城市建设用地114.4方公里。
（1995年城区居住人口82.1万人，城市建设用地84.65平方公里）。
《呼和浩特市城市总体规划》规定呼和浩特市城市总体布局采取的是“集中组团式”布局形态。
依托铁路、主干公路、航空港等重大设施，总体上向南发展，适度向城区东西两翼扩展，控制向北发展，远景在大、小黑河之间预留发展空间。
突出城区的行政、商贸、金融、信息、科技、文化、教育功能。
把一些不适宜的职能向外围组团和城镇扩展。
呼和浩特抓住国家实施西部大开发的良好机遇，把发展作为第一要务，坚持与时俱进。
在加强生态建设和基础设施建设的同时，积极推进工业化、城市化和农牧业产业化进程，不断提高人民生活水平，促进了经济社会全面协调可持续发展。
呼和浩特充分发挥首府城市经济基础雄厚、科学技术发达、交通通讯便捷、服务功能完善的优势，加快工业化、城市化、信息化进程，努力促进首府经济跨越式发展和社会的全面进步。
呼和浩特坚持改革，促进发展，使各种潜在的资源优势变成现实的经济优势，经济建设和社会事业呈现出健康、快速、高效的发展势头。
2001—2005年，呼和浩特市经济增长速度连续五年位居全国27个省会城市第一，平均增速超过31％。
2005年经济总量在全国5个少数民族自治区首府城市中位居第一，固定资产投资呈快速增长态势。
2005年，全市地区生产总值按可比口径计算将实现800亿元，财政总收入比2000年的20．45亿元翻了两番，达到81．8亿元。
2005年城镇居民人均可支配收入达到12150元，比2000年增加6957元，年均增长17.6%；农民人均纯收入达到4631元，比2000年增加2092元，年均增长12.8%。
城乡居民储蓄存款余额达到379.6亿元，比2000年增加227.1亿元。
呼和浩特城市国民经济和社会发展取得巨大成就，工业、对外贸易、对外经济技术合作、交通、旅游、金融、保险业、教育、科技、文化、商业高速增长，乳业、电子信息业、电力、生物制药、冶金化工、机械制造等具有特色和核心竞争优势的支柱产业已经或正在形成，批发零售贸易和餐饮业快速增长势头迅猛，特别是房地产业呈建销两旺态势，房地产投资增长非常迅猛。
呼和浩特始终坚持实施外向带动战略，形成了全方位、多层次、宽领域的对外开放格局。
对内对外开放相互促进，国际经济技术合作快速发展，外向型经济已成为国民经济的重要组成部分和极富生机与活力的增长点。
2005年呼和浩特市实施的国内项目479项，引资总额达276亿元；实施的国外项目50项，引进境外资金达4．04亿美元。
呼和浩特进行了大规模的城市改造建设，建成区面积由2000年的83平方公里扩展为目前的149平方公里，拉开了城市的框架，拓展了城市发展空间，扩大了城市容量；与此同时，引黄入呼、天然气入呼、“两河一库”、电网改造、道路、给排水、集中供热等一批基础设施建设步伐不断加快，使城市面貌有了极大改观，促进了城市功能的不断完善，提高了城市承载能力和持续发展能力；加大旧城改造力度，积极推进新市区建设，加强城市管理，不断提升城市品位，增强了呼和浩特作为区域中心城市的辐射力和带动力。
同时，坚持“大中小”协调发展的方针，依托旗县所在地加快发展小城镇，促进人口和产业向城镇集中，城镇化水平不断提高。