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建设工程施工合同优先受偿权

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建设工程施工合同优先受偿权

导读:我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益,解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略,在理论中存在较大争议,实践中也无法适用;各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。

本文从该权利的法律依据进行归纳总结,结合当前的一些典型案例,对该权利进行全面分析,以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。

一、法律依据

(一)法律

《合同法》286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿

(二)司法解释

1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复(2002年)

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(1)定性:法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,依合

同法286条,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

(2)限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

(3)范围:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

(4)时效:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。

2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年)

第3条 施工合同无效,且经竣工验收不合格的,按照以下情形分别处理:

(1)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持;

(2)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。

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第10条 施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款;已经完成的建设工程质量不合格的,参照本解释第3条处理。

第14条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情

形分别处理:

(1)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期;

(2)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

(3)建设工程未经竣工验收,发包人擅自使用的,以转移占有建设工程之日为竣工日期。

3、最高院《关于装修装饰工程款是否享有合同法第286条规定的优先受偿权的函复》[2004]民一他字第14号

福建省高院: 你院闽高法[2004]143号《关于福州市康辉装修工程有限公司与福州天胜房地产开发有限公司、福州绿叶房产代理有限公司装修工程承包合同纠纷一案的请示》收悉。

经研究,答复如下:装修装饰工程属于建设工程,可以适用《合同法》第

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286条关于优先受偿权的规定,但装修装饰工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的范围内优先受偿。

4、2011年全国民事审判工作会议纪要(法办<2011>442号)

四、关于建设工程合同纠纷案件

26、非因承包人的原因,建设工程未能在约定期间内竣工,承包人依据合同法第286条规定享有的优先受偿权不受影响;承包人行

使优先受偿权的期限为六个月,自建设工程合同约定的竣工之日起计算;建设工程合同未约定竣工日期,或者由于发包人的原因,合同解除或终止履行时已经超出合同约定的竣工日期的,承包人行使优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。

27、当事人以《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第14条第(2)(拖延验收)、(3)(擅自使用)项规定的竣工日期作为承包人行使建设工程价款优先受偿权期间起算点的,不予支持。

28、法院受理建设工程施工合同纠纷时,不能随意扩大《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第26条第2款的适用范围,严格

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控制实际施工人向与其没有合同关系的转包人、违法分包人、总承包人、发包人提起的民事诉讼(合同相对性要求),且发包人只在欠付工程价款范围内对实际施工人承担责任。

29、因违法分包、转包等导致建设工程合同无效的,实际施工人请求依据合同法第二百八十六条规定对建设工程行使优先受偿权的,不予支持。

(三)地方法规

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二、典型案例

相关案例1—合同解除后优先受偿权

案件名称:陕西省建工集团第五建筑工程有限公司与陕西凯达投资集团有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:陕西高院(2008)陕民一初字第3号;二审:

最高院

裁判观点:建设工程施工合同虽然已经解除,但承包人所付出的劳动与建筑材料已物化于该建设工程之中,从建设工程优先受偿权保护施工人的立法本意出发,承包人就建设工程款应当享有优先受偿权。

相关案例2—合同解除后优先受偿权

案件名称:中铁集团与上海丽洲大酒店有限公司建设工程施工合同纠纷案 审理法院:一审:上海第一中级法院(2011)沪一中民二(民)初字第4号;二审:上海高院(2012)沪高民一(民)终字第28号

裁判观点:合同解除不影响承包人主张对承建工程享有优先受偿权。 相关案例3—所建房屋已登记备案在其他人名下

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案件名称: 宁夏新月建筑有限公司与刘振豹建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:银川中院(2009)银民初字第100号;二审:宁夏高院(2010)宁民终字第70号

裁判观点:由于所建房屋已登记备案在其他人名下,因此,实际施工人刘振豹要求对所涉及房屋享有优先受偿权的主张本案已不能调整,故对此诉讼请求不予支持。

相关案例4—内部承包优先受偿权

案件名称:河北凯隆建筑工程有限公司与河北妇兴房地产开发有限公司等建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:唐山中院(2010)唐民初字第361号;二审:河北高院(2012)冀民一终字第22号

裁判观点:内部承包的实际施工人以总包名义对外签订合同,以总包名义形成负债,故工程款应向总包支付,总承包人与内部承包人纠纷应另案解决,实际施工人不具有优先受偿权,实际施工人的权利保护,可以在执行过程中统筹考虑。

相关案例5—合同无效优先受偿权

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案件名称:核工业西南建设集团有限公司与奥金(金坛)鳄鱼开发有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:江苏金坛市人民法院(2011)坛民初字第1450号;二

审:常州中院(2012)常民终字第0001号

裁判观点:建设施工合同无效,工程经竣工验收合格的,承包人有权请求支付价款和享有优先受偿权。

相关案例6—优先受偿权范围

案件名称:湖南嘉信房地产发展有限公司与中国建筑第五工程局有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:长沙中院(2009)长中民一初字第0251号;二审:湖

南高院(2011)湘高法民一终字第23号

裁判观点:优先权范围限于承包人为建设工程应当支付的工作人

员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包违约所造成的损失。尽管欠付工程款的利息,在性质上属于法定孳息,但是如果发包人不存在违约行为,发包人便无须向承包人支付。因此,利息的产生与发包人的违约行为直接相关,而根据《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的

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解释》,发包人违约所造成的损失不属于优先受偿权范围,因此,欠付工程款的利息不属于优先受偿权应支付的范围。

相关案例7—合同无效后工程价款优先受偿权

案件名称:田家成等与广东振兴实业开发集团有限公司等建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:广州中院(2006)穗中法民五初字第4号;二审:广东高院(2008)粤高法民一终字第83号。

裁判观点:施工人对所施工的建筑物享有建筑工程价款优先受偿权的依据是施工合同,而本案的施工合同无效,故施工人主张建设工程价款优先受偿权缺乏依据,施工人请求对涉案工程行使工程价款优先受偿权的请求不予支持。

相关案例8—建设工程优先受偿权的约定放弃

案件名称:常山县住宅建筑有限公司与浙江华叶铜业有限公司建设工程施工合同纠纷案

审理法院:一审:浙江省常山县法院(2013)衢常民初字第16号;二审:衢州中院(2014)浙衢民终字第50号

裁判观点:建设工程价款优先受偿权系财产性权利,承包方出具的表示部

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分放弃该项权利的承诺书,并不违反法律强制性规定,承包方应受该承诺约束,但仍然享有未放弃部分建设工程的优先受偿权。

相关案例9—优先受偿权的主体范围

案件名称:龙达(江西)差别化化学纤维有限公司与大立建设集团有限公司建设工程施工合同纠纷

审理法院:一审:江西省九江市中级人民法院(2014)九中民一初字第45号;二审:江西高级人民法院(2015)赣民一终字第54号

裁判观点:一审法院认为,本案属建设工程施工合同纠纷。装修装饰工程属于建设工程,大立公司优先受偿权的主张符合法律规定,予以支持。

二审认为,合同法286条及最高院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第三条,工程价款优先受偿权制度的本意是针对日益严重的工程欠款问题,实质是为了承包人能够及时足额地支付工人工资、材料款等实际发生费用。大立公司属于建设工程价款优先受偿权制度救济的对象。

相关案例10—承诺放弃优先受偿权

案件名称:重庆市某建筑工程公司与重庆某某房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷

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审理法院:一审:重庆铜梁县法院(2011)铜法民再初字第00004号;二审:重庆市第一中级法院(2011)渝一中法民终字第06643号

裁判观点:承包方在发包方与银行的贷款活动中,作出了放弃工程价款优先受偿权的意思表示,促使双方贷款完成,该放弃优先受偿权的意思表示应当具有法律效力。工程价款优先受偿权属于当事人享有的民事权利,法律设立该项权利的目的在于优先保障民工工资等合法权益的实现,但是该类权益的保障也可以通过当事人的其他措施予以实现,而承包方已明确表示了放弃该优先受偿权并促使相关的贷款完成,对作出该项承诺的相应法律后果承包人应予承担,至于依法保障民工工资等权益是另一法律问题,并不影响放弃优先受偿权承诺的效果。

相关案例11—承诺放弃优先受偿权

案件名称:上海水利电力对外工程有限公司与上海金厦建筑安装工程有限公司等建设施工合同纠纷

审理法院:一审:上海市第二中级法院(2006)沪二中民二(民)初字第104号;二审:上海市高级法院(2007)沪高民一(民)终字第142号;再审:上海市高级人民法院(2009)沪高民一(民)再终字第2号

裁判观点:承包方向发包方出具有条件放弃部分工程款的优先受偿权的承

诺书,约定条件未成就的,承包方依法享有系争工程的优先

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受偿权。

三、理论分析

(一)理论分析前提

关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释

一、司法解释出台的背景

问:请您介绍一下最高人民法院为什么要制定这个司法解释,这个司法解释的公布有何重要意义?

答:最高院做出这个司法解释主要是基于两个方面的考虑。

一是为了给国家关于清理工程拖欠款和农民工工资提供司法保障。这既是一个经济问题,又是一个社会问题,更是一个法律问题。本《解释》主要是从法律上提供更加明确、有力的保障。

二是由于有些法律规定还比较原则,法院在审理建设工程施工合同纠纷案

件时,对某些法律问题在具体适用上认识不统一。如无效合同处理原则,合同解除条件,质量不合格工程、未完工程的工程价款结算问题,工程质量缺陷的

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责任,工程欠款利息的起算时间等。

二、尽量维护合同的效力

问:建设工程施工合同中,强制性条款很多,为何只列举5种合同无效的情形?

答:建设工程施工合同强制性规范有六十多条,如果违反这些规

范都以违反强制性规定为由认定无效,不符合《合同法》的立法本意,也会破坏建筑市场的正常秩序。如果当事人违反了管理性强制规定应当受到行政处罚,但是不影响民事合同的效力。

从规范内容看,分为两类:一是保障建设工程质量的规范,二是维护公平竞争的规范。《解释》第1条和第4条归类的五种情形属于保障质量的规范。

三、怎样理解无效合同的处理原则

问:按照《解释》规定,合同被确认无效,如果建设工程经竣工验收合格的,可以参照合同约定结算工程价款,这是否违反《民法通则》和《合同法》关于无效合同的处理原则?

答:《合同法》58条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产

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,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。

建设工程施工合同具有特殊性,合同履行的过程,就是将劳动和建筑材料物化在建筑产品的过程。合同被确认无效后,已经履行的内容不能适用返还的方式使合同恢复到签约前的状态,而只能按照折价补偿的方式处理。

四、对垫资条款不作无效处理

问:根据《解释》第6条规定,可否认为垫资是合法的?这是否与以往法院对垫资条款无效的处理原则相矛盾?《解释》认定垫资有效是

出于什么考虑?

答:以前,法院认为建设工程施工合同中的垫资、带资条款或者当事人另行签订的垫资合同的性质为企业法人间违规拆借资金,违反了原国家计划委员会、建设部和财政部联合发布的《关于严格禁止在工程建设中带资承包的通知》的规定,但是否应认定无效,有不同认识。

在司法解释起草过程中考虑到,一是建筑市场垫资比较普遍,不承认垫资有效,不利于保护承包人的权益。二是我国已经加入WTO,建筑市场是开放的,国际建筑市场是允许垫资的。三是根据《合同法》52条,必须是违反法律、行政法规的强制性规定,才能认定合同无效。

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基于以上考虑,确立了垫资合同有效的处理原则。

五、加强了对农民工合法权益的保护

问:《解释》第26条第2款规定是否存在突破合同相对性的问题?作出这样的规定是否会损害发包人利益?

答:《解释》第26条规定是为保护农民工的合法权益作出的规定。因为

建筑业吸收了大量的农民工就业,但由于建设工程的非法转包和违法分包,造成许多农民工辛苦一年往往还拿不到工资。为了有利地保护农民工合法权益,《解释》第26条规定,实际施工人以发包人为被告主张权利的,人民法院可以追加转包人或者违法分包人为本案当事人,发包人只在欠付工程价款的范围内对实际施工人承担责

任。

(二)本专题的疑难问题分析

一、优先受偿权行使主体

(1)勘察人、设计人能否行使优先权?

合同法269条规定:“建设工程合同包括工程勘察、设计、施工合同。”

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“发包人可以与总承包人订立建设工程合同,也可以分别与勘察人、设计人、施工人订立勘察、设计、施工承包合同。”依据该条文,建设工程合同主体有三个:勘察人、设计人、施工人。

但是勘察人、设计人能否成为建设工程优先受偿权的主体?

有人认为,勘察人与设计人应当作为优先受偿权的主体。

有人认为,建设工程优先受偿权的主体应限于施工合同的承包人,不包括勘察、设计合同的承包人。

(2)分包合同、转包合同的实际施工人能否行使优先权?

有人认为,无论是合法分包还是转包、非法分包合同的实际施工人都不

应当享有优先受偿权,

有人认为,应当赋予分包合同和转包、非法分包合同实际施工人优先受

偿权。

二、建设工程价款优先受偿权与保证的关系问题

承包人对发包人拖欠的建设工程价款享有优先受偿权,同时保证人为发包

人的工程欠款向承包人提供保证的,此时承包人是否应当先

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行使建设工程价款优先受偿权?对此存在两种观点:

第一种观点认为,建设工程价款优先受偿权属于承包人的法定权利,不是《物权法》和《担保法》规定的物的担保,承包人是否行使建设工程价款优先受偿权不影响保证人保证义务的承担;

第二种观点认为,建设工程价款优先受偿权属于法定优先权,效力上高于抵押权,因此应当优先行使建设工程价款优先受偿权。

案例:江苏中苏储油脂仓储有限公司与江苏启安建设集团有限公司保证合同纠纷案中,一审法院持第一种观点,二审法院改判持第二种观点。

见江苏省高级人民法院((2012)苏民终字第0208号民事判决书

三、建设工程价款优先受偿权的行使期限

《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第4条规定,建设工程承包人行使优先权的期限为6个月,自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

在实际竣工之日或约定竣工之日,工程款债权可能尚未届期,此时建设工

程价款优先受偿权如何起算?对此存在两种观点:一种观点认为,应根据《批复》的规定,从实际竣工之日或约定的竣工之日起算;另一种观点认为,应回归《合同法》第286条的规定,从债权应受清偿时起算。实践中,对于己经竣工

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的,法院一般认定优先受偿权从实际竣工之日起算。对于尚未竣工的,如果合同由于发包人的原因解除

或终止履行,法院一般认定优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起算。

案例:陕西西岳山庄有限公司与中建三局建发工程有限公司、中建三局第

三建设工程有限责任公司建设工程施工合同纠纷案中,最高人民法院认为建设工程价款优先受偿权从合同解除之日起算,见《最高人民法院公报》2007年第12期

案例:江苏万顺置业有限公司与浙江万峰建设工程有限公司建设工程施工

合同纠纷案,见江苏省高级人民法院(2010)苏民终字第0013号民事判决书

案例:南通一建集团有限公司与江苏均英光电有限公司建设工程施工合同

纠纷案,见江苏省高级人民法院(2014)苏民终字第0289号民事判决书

四、建设工程价款优先受偿权的行使方式

《合同法》第286条并未明确建设工程价款优先受偿权的行使方式,笔者认为,可以通过以下方式实现。(1)提起优先受偿权确认之诉。承包人可以单独提起建设工程价款优先受偿权确认之诉,也可以在工程款诉讼中一并提出确

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认其享有工程价款优先受偿权。(2)提起实现担保物权程序。

《民事诉讼法》第196条和第197条规定了实现担保物权程序,建设工程价款优先受偿权属于法定优先权,性质和效力与担保物权类似可以准用实现担保物权程序处理向建设工程所在地基层法院申请拍卖承建工程,就拍卖的价款优先受偿。

建设工程价款优先受偿权问题讲解

建设工程工程价款优先受偿权问题再解(一)----权利性质与行使方 式 优先受偿权在建筑行业是一个大家耳熟能详的名词,它是承包人维护权益的“盾牌”,催讨工程款的“法宝”,有时候甚至是承包人的“救命稻草”。但是,对于优先受偿权的具体应用,却少有深入的研究,实践中也遇到许多困惑,限制了优先受偿权效用的发挥,为此,有必要对优先受偿权的相关问题进行一次详细的梳理,将连续刊载,希望能对具体工作有所帮助。 一、优先受偿权简介 优先受偿权直接来源于《合同法》第286条的规定。该条规定“承包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。承包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。” 由于《合同法》的规定过于笼统,缺乏可操作性,最高人民法院于2006年6月出台了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(“批复”属于司法解释的一种),其中明确:建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权;工程价款优先受偿权不得对抗已经交付全部或大部分购房款的消费者;有优先受偿权的工程价款为实际支出费用,不包括发包人违约所造成的损失;优先受偿权的行使期限为六个月,自建设工程竣工之日或者合同约定的竣工之日起计算。 因为是对合同法第286条的适用解释(俗称“286条款”),是银行抵押权所难以跨越的“一道坎”,各级法院都较为严格适用,由于批复较为原则,在具体适用上也有一些分歧,还需要加深理解。 权利性质。《合同法》与“286条款”均没有直接对工程价款优先受偿权的法律性质作出直接规定,而是通过明确权利行使期限、效力围等问题的方式予以间接阐述。目前,比较通行的观点认为,工程价款优先权法律性质是一种特定优先权,它来自于法律的直接规定,不是物权、债权理论的衍生,而是基于我国建筑行业的特色而设立的一种法定优先权。这种法定优先权,在权利受偿时仅次于诉讼费用、规费、税金、员工工资等,由于建筑工程多数设置了抵押权,抵押权数额较大,如果工程款没有优先权,就会是一般债权,受偿率将按照算术平均计算而受偿额较低,工程款债权将会打折受偿。

浅谈建设工程承包人的优先权

浅谈建设工程承包人的优先权 《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院拍卖。建设工程的价款就该就工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”对于这一规定,在法学界还存在着不同的看法,本文就此问题谈一点粗浅的看法。 一、权利性质 对于这一问题目前理论上存在不同的观点。一种观点认为,此权利的性质是一种特殊的留置权,不同于《担保法》规定的物权留置;另一种观点认为,从该项权利的不需要占有、控制标的物的角度,认定其为抵押权。2002年6月11日,最高人民法院通过了关于建设工程价款优先权问题的批复。该司法解释在肯定了《合同法》的规定的同时,进一步明确了建设承包工程的工程价款优先于其他民事权利工程价款对建设工程优先受偿权的法律性质,尤其是对建筑工程价款优于抵押权和其他债权。根据这一规定,其他建设工程也可参照执行。根据这一司法解释,上述观点只是对该项权利表面特性有所揭示,未能从本质上阐明这一问题。 笔者认为《合同法》第286条规定的承包人的优先权即属于特种债权的优先权,即法定债权优先权。要弄清承包人的优先权法律性质,首先应了解什么是优先权。所谓优先权,是指当不同性质民事权利发生冲突时,某种权利依据法律规定,优先于其它民事权利实现的民事权利,可见,民事优先权是一种民事权利,具有下列特征:A、法律规定性,即民事优先权设立和优先权之间顺序是由法律来规定的,如留置权人对依法占有标的物的留置和变现优先受偿,是由担保法作出规定,不是由当事人约定和创设;B、顺序优先性,是指该权利强于其它没有优先权的权利,比其它没有优先权的民事权利优先实现;C、公示性,由于优先权大体都为物权上优先权和具有物权性质的特种债权上的优先权,因此根据物权公示原则,一般民事优先权都有具有公示威者的外部特征,如抵押权要办抵押登记。D、具有从属性和不分性。是指民事优先权不是独立一项权利,它的发生和存在是依赖于一定债权发生与存在为前提条件的,且以标的物全部受偿,不受债权部分清偿或部分转让的影响。其次,该优先权不于同担保物权,其主要的区别是,特种债权优先权,尽管肯有对抗第三人的效力,但却不是物权,仍属于债权。担保物权以主债权存在为生效条件,特种债权则是一种独立民事权利,它不仅比普通债权优先受偿,甚至比担保物权优先受偿。这是因为,担保物权所保证债权性质往往是普通的,而承包人的价款则往往是非曲直管理费和劳动报酬等,具有法律赋予先烈地位和充分保护的理由。因此,它是一种区别于担保物权优先权和其它民事优先权的一种独立的民事优先权。 二、权利成立的条件 1、主体条件。

最高法院:建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成

最高法院:史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁 判规则集成 我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(本文简称《工程价款优先受偿批复》)赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力,但由于相关规定不尽完善和明确,涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述,梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题,并总结、提炼相应的裁判规则,供您在司法实务中参考。感原作者的辛苦付出和卓越智识。 目录 问题1:是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件?问题2:建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利,能否放弃此项权利? 问题3:商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理?

问题4:工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权? 问题5:装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权? 问题6:未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权? 问题7:建设工程承包人转让其工程款债权,受让人对该建设工程是否享有优先受偿权? 问题8:分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权? 问题9:合同无效情形下,承包人是否享有优先受偿权? 问题10:建设工程施工合同解除后,承包人就建设工程是否仍然享有优先权? 问题11:建设工程灭失、毁损的,建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物? 问题12:建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握?

问题13:尚未实际发生或不确定的建设工程价款,承包人能否主建设工程优先权? 问题14:经承包人催告后,发包人的合理付款期限应如确定? 问题15:通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人,能否对抗承包人行使建设工程优先权? 问题16:如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”? 问题17:建设工程为第三人所有的,能否适用建设工程优先权? 问题18:己经竣工但有质量瑕疵的建设工程,能否作为建设工程优先权的客体? 问题19:建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权? 问题20:如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”?

工程价款在破产案件中的优先权

工程价款在破产案件中的优先权

关联文书 中国工商银行股份有限公司××、中国工商银行股份有限公司××行与浙江××××建设股份有限公、宁波××建设工程有限公司建设工程合同纠纷二审民事判决书 发布日期:2015-12-28 浏览:10次 浙江省嘉兴市中级人民法院 民事判决书 (2011)浙嘉执分终字第1号 上诉人(原审原告):中国工商银行股份有限公司×× 行。住所地:嘉兴市××路××号。 负责人:沈某。 委托代理人:高某某。 委托代理人:徐某某。 被上诉人(原审被告):浙江××××建设股份有限公 司。住所地:嘉兴市××工业园区××路北侧(洪贤路口)。 法定代表人:陆某某。 委托代理人:凌某某。 被上诉人(原审被告):宁波××建设工程有限公司。 住所地:象山县××号。 法定代表人:戴某某。 上诉人中国工商银行股份有限公司××行(以下简称嘉兴工行)与被上诉人浙江嘉兴福达建设工程股份有限公某(以下简称福达公某)、宁波××建设工程有限公司(以下简称飞龙某某)分配方案异议之诉一案,前由嘉兴市秀洲区人民法院于2011年1月24日作出(2010)嘉秀执分初字第1号民事判决。 嘉兴工行不服该判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

一审法院经审理查明,被执行人美国世通服装(嘉兴)有限公某(以下简称世通某某)因债务纠纷,被一审法院强制执行其所有的房产及相关设施,该公某所有的财产经相关部门评估,总价值为35938288元,经一审法院委托嘉兴市东方拍卖有限公某与海宁市嘉泰拍卖有限公某共同拍卖,得款28000000元。因被执行人世通某某存在系列案件,所得拍卖款不能满足全部执行款项,故一审法院执行局制作了分配方案,方案如下 :优先支付费用为3374235.77元,其中包括:财产评估费31432元;2.被执行人应当负担64件案件受理费、保全费计481442.50元;3.评估拍卖过程乙的财产保管费用104400元;4.被执行人拖欠的职工劳动工资、社保费用计2756961.27元;二、优先 受偿债权:飞龙某某、福达公某享有建设工程甲先权,嘉兴工行对已拍卖的被执行人所有的房地产享有抵押权,按照法律规定,建设工程款优先权优于抵押债权。根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中不动产的价额为21300157.41元。清偿方案如下:1.土地增值税617591.87元;2.申请执行人飞龙某某建设工程款11149116.40元;3.申请执行人福达公某建设工程款4800000元; 4.申请执行人嘉兴工行抵押债权4733449.14元。经过上述分配后,不动产拍卖款余额为零。三、参与一般债权分配的债权共63笔,金额38221537.04元,根据拍卖收入扣除优先费用后的剩余额与评估价间的比例测算出拍卖款中动产的价额为3325606.82元,故分配比例为8.700871%。嘉兴工行对分配方案提出异议,飞龙某某、福达公某提出反驳意见,遂成讼。 一审法院另查明:一、一审法院(2009)秀洲民二初字第169号民事调解甲嘉兴市南湖区人民法院(2008)南民二初字第928号民事调解乙认,嘉兴工行对世通某某的抵押物(位于嘉兴市秀洲区工业区洪业路南唯胜路东侧,面积为22582.54平方米的房屋所有权及66910.40平方米某某使用权)享有优先受偿权。二、嘉兴市中级人民法院于2009年9月27日作出(2009)浙嘉民再字第2号民事判决,该判决确认:飞龙某某对其承建的世通某某的工程的折价或拍卖价款,在工程××××内享有优先受偿权。三、一审法院于2008年7月24日作出的(2008)秀洲民一初字第535号民事调解书,确认福达公某工程款享有优先受偿权。四、浙江千里猫皇车业股份有限公某(以下简 称千里猫皇公某)因参与拍卖被执行人的财产,与拍卖公某签订拍卖规则,拍卖规则第六条约定“有证房产的交易过户的税费全部由买受人缴纳(包括应由原产权人支付的所有税费均由买受人缴纳)”。分配方案中出现的土地增值税617591.87元,为拍卖房地产在过户时所产生,由嘉兴市地方税务局第二税务分局以原产权人为纳税人进行收缴,现由千里猫皇公某支付,共计金额为1235183.74元。

工程款与税款 谁更应优先受偿

工程款与税款谁更应优先受偿? (发稿时间:2006-2-27 9:18:12 阅读次数:771) 案例: 某建筑公司甲为某单位乙承建综合楼工程。该楼建成后,乙共欠甲工程款69余万元,甲扣留所建综合楼门面房9间未移交给乙,其余所建房屋均已移交。经催要,乙支付甲工程款10万元,尚欠59万元未付。甲提起诉讼,并申请财产保全,法院遂裁定对该案所建综合楼门面房9间中的6间予以查封,随后法院判决乙偿付甲工程款59万元。乙未履行,甲申请法院强制执行,法院将原先查封的6间门面房,经评估、拍卖所得价款扣除评估、拍卖以及诉讼等费用,尚欠甲工程款20余万元,正准备对另外3间门面房予以查封时,发现乙所在地的税务机关以乙所欠城建税、土地增值税等共计欠税20余万元为由,已将另3间门面房予以查封。除这3间门面房外,乙单位已无其他财产可供执行,法院执行局遂向税务机关提出异议,甲也以税务机关侵犯其工程款优先受偿权为由提起诉讼。 分析: 本案争议的主要焦点,即建设工程款与税款之间谁优先受偿问题。笔者认为,建设工程款应优先受偿。理由是: 《合同法》第二百八十六条规定,建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,其立法目的是促进建筑业发展、保护承包人合法权益。从建设工程价款的构成来看,建设工程价款中相当一部分是建筑工人的工资,包括很大一部分农民工的工资。合同法规定的建设工程价款优先受偿权,实质也在于优先保护建筑工人(包括农民工)的工资和其他劳动报酬,这也符合法律保护劳动者利益的宗旨。而《税收征收管理法》第四十五条规定,税务机关征收税款,税收优先于无担保债权,法律另有规定的除外。从本条的立法宗旨来看,税收优先于无担保债权,而建设工程价款不仅不属无担保债权,而且《合同法》第二百八十六条已有特别规定,即建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿,因此,税款不优先于建设工程价款。 《税收征收管理法》第四十五条规定:“纳税人欠缴的税款发生在纳税人以其财产设定抵押、质押或者纳税人的财产被留置之前的,税收应当先于抵押权、质权、留置权执行。”该规定的立法宗旨主要是预防纳税人规避法律,防止税款流失,而建设工程价款的优先受偿权系法定担保物权,它的设定是基于法律的直接

建设工程价款结算暂行办法

建设工程价款结算暂行办法 14条发包人收到承包人递交的竣工结算报告及完整的结算资料后,应按本办法规定的期限(合同约定有期限的,从其约定)进行核实,给予确认或者提出修改意见。发包人根据确认的竣工结算报告向承包人支付工程竣工结算价款,保留5%左右的质量保证(保修)金,待工程交付使用一年质保期到期后清算(合同另有约定的,从其约定),质保期内如有返修,发生费用应在质量保证(保修)金内扣除。 一、依据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称“解释”)第21条的规定,“当事人就同一建设工程另行订立的建设工程施工合同与经过备案的中标合同实质性内容不一致的,应当以备案的中标合同作为”。这是“黑白合同”应当以白合同进行结算的基本原则。结算工程价款的根据 应当注意的是,不是必须招投标的工程项目,但是,当事人按照招投标的程序进行了招投标,签订了施工合同并进行了备案,此后双方又签订了黑合同的,也应当适用《司法解释》第21条关于以备案合同进行结算的规定。 理由: 依据《招投标法》 第四十六条规定,“ 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内,按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”。 第二条规定,“在中华人民共和国境内进行招标投标活动,适用本法”。即虽然不是必须招投标的工程项目,但是,当事人进行了招投标,就适用招投标法,受招投标法的规范和调整。 二、必须招投标的工程项目,招投人没有按照法定招投标的程序进行招投标,而是自行招标或者是议标的,视为没有办理招投标手续,所签订的建设工程施工合同无效。建设工程纠纷按照无效合同处理。 理由: 《招投标法》第五条“招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则”。自行招标或者议标,无法保证公开、公平、公证。 三、必须招投标的工程项目,因串标、围标等原因导致中标无效的,所签订的施工合同也无效。建设工程施工合同发生纠纷,按照无效合同处理。 上述合同备案后,双方又签订了与备案合同实质性内容不同的施工合同或者补充协议的,前后两份合同均无效,应当按照实际履行的合同进行结算。 理由:因为中标无效,前合同无效。因为工程项目为必须招投标的项目,后合同没有招投标也无效。

论建设工程价款的优先受偿权!

遇到建筑工程纠纷问题?赢了网律师为你免费解惑!访问>> http://biz.doczj.com/doc/765646972.html, 论建设工程价款的优先受偿权 建设单位大量拖欠施工企业工程款,已经成为影响施工企业健康发展的一大障碍。几乎所有的施工企业均或多或少地被建设单位拖欠工程款,而且施工企业规模越大,其清欠的压力就越大,一些大型施工企业未收回的工程款就高达数十亿。在发包人占优势地位的建筑市场上,作为承包人的施工企业既要迎合发包人,争取承接工程,又要努力按期足额收到工程款,甚感举步维艰。许多施工企业使出浑身解数,探求不同的途径积极清欠,但效果欠佳。 1999年10月1日开始施行的《合同法》为施工企业收回建设单位拖欠的工程款提供了新的法律途径。该法第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本文旨在就该条规定在实际适用中的若干问题进行探讨。

一法理基础分析 毋庸置疑,《合同法》对建设工程价款优先受偿权的规定在我国立法史上是崭新的,也是具有鲜明中国特色的法律规定。但是,这一规定的法理基础何在?建设工程价款的优先受偿权是何种性质的权利?回答这些理论问题对于指导司法实践具有现实意义。 我国法律关于优先受偿权的规定集中在《担保法》和《海商法》等法律中。根据《担保法》第三十三条、第六十三条和第八十二条的规定,债权人有权以拍卖、变卖抵押物、质物和留置物的价款优先受偿。此外,我国法律中还规定了船舶优先权和民用航空器优先权等优先权,这些优先权均是特定的,与建设工程价款的优先受偿权无关。建设工程价款的优先受偿权能否归入上述任何一类担保物权中呢? 根据《担保法》的相关规定,抵押权主要是针对不动产(如土地使用权、房屋和其他地上定着物等)而设定,质押权则针对动产和相关财产权而设定,前者不转移抵押物的占有,后者则由债权人占有质物;而留置权是基于保管合同、运输合同和加工承揽合同而产生的针对动产的担保物权。抵押权和质押权均是意定权利,即权利来源于双方当事人的约定,而留置权则是法定权利,即权利来源于法律规定,只要发生了法律规定的事实(上述特定合同的债务人不履行债务),债权人即有留置权。

2021年关于建设工程价款优先权的理解与适用

关于建设工程价款优先权的理解与 适用 建设工程价款优先权又称不动产施工优先权、不动产建设优先权,是指不动产的施工人、承揽人或者承包人(统称承包人)就该不动产修建而产生的债权,对该不动产享有的优先受偿的权利。属于不动产特别优先权系列。 《中华人民共和国合同法》(简称《合同法》)第二百八十六条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”从而规定了建设工程承包人的工程价款请求权,即对该工程拍卖的价款享有优先权。最高人民法院《关于建设工程的价款优先受偿权问题的批复》(简称《批复》)确立了建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。 在司法实践中,建设工程价款优先受偿的案例并不多见,直接通过申请人民法院拍卖的方式实现优先权的更是寥寥。究其原因,与理论界实务界对建设工程价款优先权长期存在争议不无关系。设置优先权的目的,是为了维护债权人的共同利益、国家利益、公共利益或者保障债务人的生存权,具有很强的公益性。目前,关于承包人优先受偿权的法律性质,理论界存在三种观点,即法定抵押权说、不动产留置

权说和优先权说。主张法定抵押权说者认为,一般的抵押权为意向担保物权,由当事人以合同方式自由设定。法定抵押权是指承揽人承揽工作物为建筑物或者其他土地上的工作物或者重大修缮所产生的债权,依法对定作人的不动产享有的抵押权。这种抵押权非因抵押合意产生而是依法律的规定当然产生,不以登记为必要。承包人的优先受偿权符合法定抵押权的主要特征,是一种由法律直接规定的抵押权①。主张不动产留置权说者认为,承包人优先受偿权的性质实质是不动产留置权,当发包人不按约支付工程价款,承包人即可留置该工程,并以此优先受偿②。主张优先权说者认为,建设工程承包人优先受偿权的性质既不是留置权也不是抵押权。因为,留置权的标的物是动产,不动产抵押权以登记为生效要件,所以,承包人的优先受偿权在性质上应为优先权③。笔者的观点同优先权说,理由是:留置权和抵押权的观点与我国现行担保物权的法律规定相悖。根据物权法理论,对法定抵押权的承认,势必对债务人以外的第三人利益构成威胁,同时也是对物权公示制度的否定。留置权的标的物是动产,而承包人完成工作的标的物是不动产。不动产抵押权以登记为生效要件,是经当事人合意而产生的权利。建筑工程价款优先受偿权是一种法定的优先权,依据法定权优于约定权的原则,建筑工程价款优先权应当予以优先保护。所以,建筑工程承包人的优先受偿权的法律性质属于优先权。 建设工程价款优先受偿权是一种法定的优先权,该优先权基于法律的规定直接在债务人的财产上设立,无须转移财产的占有,也无须登

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准

建设工程优先受偿权纠纷的裁判标 准 《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人优先权的立法目的在于解决工程款拖欠问题,进而确保建设工人工资实现,以保障其基本的生存权。如果允许承包人凭其意思放弃建设工程优先权,将使得《合同法》第二百八十六条的立法目的落空。如是,承包人被迫放弃建设工程优先权的,更不待言。 在实践中,工程承包的现象是非常普遍的,发包人支付价款,承包人负责建设工程。但是在工程建设完成后,发包人并不能如期付款,那么就可该工程进行折价或拍卖,承包方享有工程款优先权。如果在优先权中产生纠纷的话,建设工程优先受偿权纠纷的裁判标准是什么呢?小编在下文解答一下,希望对大家有所帮助。 建设工程施工合同工程款优先受偿权纠纷的裁判标准

随着国家住房政策的改革,我国的商品房市场发展迅速,商品房市场中的“发包人”市场也随之形成。建设单位利用其在交易中的优势地位,拖欠建设工程价款的现象越来越严重,并出现普遍化的趋势。由于建筑工程款中有很大一部分是民工工资,因此拖欠建设工程价款的问题不只是一个单纯的债务纠纷,它还可能引发一系列的社会问题。为了有效解决这一问题,《合同法》在第286条中特别规定,发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。鉴于该条规定的特别效力及其在实践中的适用效果,最高人民法院于2002年6月27日还专门作出《关于建设工程价款优先权受偿权问题的批复》。 一、工程款优先受偿权的法律性质与定位 在最高人民法院司法解释出台前,各地的司法实践对合同法中规定的这一优先受偿权定性适用不一。有把其作为留置权适用的,也有按照抵押权的规定实现这一权利的做法。对此,我们认为,我国《担保法》第82条已经明确规定了“留置权的标的物为动产”这一原则,不宜在《合同法》中对留置权的客体做扩大的规定;而根据我国《担保法》的规定,不动产抵押以登记为生效

建设工程施工合同优先受偿权

页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同书 页脚内容1 建设工程施工合同优先受偿权 导读:我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益,解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略,在理论中存在较大争议,实践中也无法适用;各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结,结合当前的一些典型案例,对该权利进行全面分析,以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 (一)法律 《合同法》286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 (二)司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复(2002年) (1)定性:法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,依合 同法286条,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 (2)限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有

页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 建设工程施工合同书 页脚内容2 的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 (3)范围:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 (4)时效:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年) 第3条 施工合同无效,且经竣工验收不合格的,按照以下情形分别处理: (1)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持; (2)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。 第10条 施工合同解除后,已经完成的建设工程质量合格的,发包人应当按照约定支付相应的工程价款;已经完成的建设工程质量不合格的,参照本解释第3条处理。 第14条 当事人对建设工程实际竣工日期有争议的,按照以下情 形分别处理: (1)建设工程经竣工验收合格的,以竣工验收合格之日为竣工日期; (2)承包人已经提交竣工验收报告,发包人拖延验收的,以承包人提交验收报告之日为竣工日期;

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性

试论建设工程价款优先受偿权的权利属性 ——兼探我国建立优先权制度问题 [容提要] 合同法第二百八十六条规定了承包人的建设工程价款优先受偿权,就该优先受偿权的权利属性,理论上存在不同的观点,一种观点认为应当属于不动产留置权,另一种观点认为应当属于法定抵押权,还有观点认为应当属于优先权。本文对不动产留置权说和法定抵押权说进行了评介,指出其不足之处,认为合同法规定的建设工程价款优先受偿权应定性为优先权,进而认为我国应当建立独立、统一的优先权制度,并对我国建立优先权制度的相关问题作了粗浅探讨。 [关键词] 建设工程价款优先受偿权留置权法定抵押权优先权 [正文] 一、导言 在我国房地产业的迅速发展过程中,随着建筑承、发包交易中“发包人市场”状况的出现,建设单位拖欠建设工程价款的现象越来越严重,并出现普遍化的趋势。这严重影响到建筑企业的生产经营,制约了房地产业的发展,特别是,由于工程价款中承包人应支付给建筑工人的工资和劳务费占有相当的比重,工程价款被拖欠导致工人的劳动报酬被拖欠,由此引发一系列的社会问题。1 1999年颁行的《中华人民国合同法》(以下简称合同法)第二百八十六条规定:“ 发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”承包人优先受偿权的设立为解决建设工程价款的拖欠问题创造了一个较好的法律环境。但是,由于该项制度是《合同法》的新规定,以往法律、法规中没有类似的规定,加上建设工程价款拖欠问题本身的复杂性,司法实践中各地法院对其理解不一,操作中也出现了许多亟待解决的问题, 2理论界对该建设工程价款优

建设工程施工合同优先受偿权

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 建设工程施工合同优先受偿权 导读:我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益,解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略,在理论中存在较大争议,实践中也无法适用;各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结,结合当前的一些典型案例,对该权利进行全面分析,以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 (一)法律 《合同法》286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿 (二)司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复(2002年)

建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 页脚内容16 建设工程施工合同书 页脚内容 (1)定性:法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,依合 同法286条,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 (2)限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 (3)范围:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 (4)时效:建设工程承包人行使优先权的期限为六个月,自建设工程竣工之日或合同约定的竣工之日起计算。 2、《最高院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》(2004年) 第3条 施工合同无效,且经竣工验收不合格的,按照以下情形分别处理: (1)修复后的建设工程经竣工验收合格,发包人请求承包人承担修复费用的,应予支持; (2)修复后的建设工程经竣工验收不合格,承包人请求支付工程价款的,不予支持。

财政部建设部关于印发《建设工程价款结算暂行办法》的通知

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建设工程价款优先受偿权的放弃与限制

《合同法》第二百八十六条自颁布实施以来,对建筑工人的利益保护起到了积极作用。为更好保障建筑工人利益,体现社会公平正义,最高人民法院再次颁布司法解释并就发包人与承包人约定放弃或者限制工程价款优先权的效力进行了规定。但“徒法不足以自行”,目前的建筑市场错综复杂,面临的问题也比较严峻,司法实践中还需要法官在准确把握立法意旨的基础上,发挥主观能动性,妥善解决好建筑工人利益保护问题。本文试从利益衡量角度思考民事权益冲突的本质及解决办法,提出在判断“是否损害建筑工人利益”时应作实质判断、价值衡量,平衡好发包人、承包人与建筑工人三方的利益,以期对司法实践有所助力。 一、建设工程价款优先受偿权的放弃与限制存在的问题分析 2019年2月1日正式施行的《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》(以下简称《建设工程司法解释二》)中第二十三条的规定格外引人注目,该条规定:“发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权,损害建筑工人利益,发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的,人民法院不予支持。”本条规定是继《合同法》第二百八十六条之后,又一保护建筑工人权益的措施。近年来,对于建筑工人权益的保护不仅仅体现在法律规定上,更体现在实际操作中。如各地建筑市场上通过缴纳保证金的做法来保证建筑工人的权益。但该条规定依然面临着理论逻辑上的不自洽以及实践运行中保护不足等问题。 (一)理论争议 《建设工程司法解释二》第二十三条的特殊之处,在于限制了承包人对自身权利的放弃。但依一般法理,只要不违反法律禁止性规定和社会公序良俗,民事权利主体就有

自由处分其财产的权利,不仅可以限制该财产权利,更可以放弃该财产权利。本来建设工程价款优先受偿权已经对原有的法理原则进行了突破,此时再在该权利上设立这样一种负担,法理依据是否充足,有待商榷。 对于承包人放弃建设工程价款优先受偿权行为的效力,理论界存有争议。 有观点认为,此类行为的效力问题,应先区分预先放弃还是事后放弃。预先放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之前,承包人作出的于将来放弃其优先受偿权的意思表示。事后放弃是指在建设工程价款优先受偿权成立之后,承包人作出的放弃其优先受偿权的意思表示。前者是一种“期待权”,后者是一种“既得权”。只要不损害第三人利益,民事主体即有权放弃其权利。故承包人有权放弃其既得的建设工程价款优先受偿权。[1] 另有观点认为,虽然承包人享有的优先权属于法定权利而非当事人约定的权利,但不论是法定的还是约定的,于承包人而言均是一项民事权利。因此,只要是出于当事人的真实意思表示,当事人就可以选择行使或放弃,法律不应予以干预。除非存在承包人不能正确表示意思的情形外,承包人放弃受偿权的行为,应为有效。即便是发包人不能支付工程款,承包人不能行使优先权,也不能以优先权是法定的权利来主张放弃行为无效。[2] 再有观点认为,从法律设立建设工程价款优先受偿权的目的来看,主要是为了保护承包人的利益,以防止发包人利用强势地位,有意拖欠工程款,若是允许通过约定而取消,违背了立法初衷。同时在发包人与承包人约定放弃承包人的优先受偿权时,因双方地位悬殊,难以保证承包人放弃权利的意思是真实的。承包人通常会为了获得建设工程项目,不得不接受发包人提出的苛刻条件,其中包括放弃对工程价款的优先受偿权。此类情形下,表面上看似自愿放弃自己的权利,实则不是其真实意思表示。所以,

建设工程价款优先权的界定

建设工程价款优先权的界定 一、建设工程价款优先权的界定 (一)建设工程价款优先权的含义 1、建设工程价款优先权的定义 我国《合同法》第286条规定:“发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”.同时,在2002年6月11日由最高人民法院审判委员会第1225次会议通过了《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(以下简称批复)。这是目前我国法律关于建设工程价款优先权最主要的法律规定。 虽然《批复》将合同法286条解释为“优先受偿权”,但优先受偿权是担保物权的权能之一。优先权理所当然地也含有优先受偿这一基本权能。所以,从权利的功能性质上分析,享有优先受偿权的权利人的范围应当比#有优先权的权利人的范围更加广泛。法定优先权人一定享有优先受偿权,但^有优先受偿权的人所享有的权利并非一定都是法定优先权。优先权是与抵押权、质权、留置权等担保物权并存的担保物权,而优先受偿权仅是担保物权的权能之一,二者并不是同一层面的法律概念。?因此,本论文表述为“建设工程价款优先权”.根据我国法律规定,建设工程价款优先

权是指在建设工程合同法律关系中,如发包人未按合同约定支付建设工程价款,承包人对建设工程价款所享有的以其承建的建设工程为担保,就该建设工程协议折价或申请拍卖所得法定优先受偿的权利。这与船舶优先权、民用航空器优先权相类似。 2、建设工程价款优先权的特征 ⑴建设工程价款优先权的法定性。建设工程价款优先权的法定性是其最主要的特征,主要表现在:一是权利的设立法定。建设工程价款优先权的成立生效直接依据法律规定,无须当事人间订立合同约定,也不以办理登记公示为生效要件。二是权利的内容法定。建设工程价款优先权的实现时间、行使期限、实现方式等均为法律规定。设置建设工程价款优先权制度是基于特别保护农民工劳动报酬利益的价值考量,其担保的是含有农民工工资的建设工程价款债权。三是权利的效力法定。《批复》规定,建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。具有建设工程价款优先权的承包人甚至可以对抗未支付全部或大部分购房款的消费者。建设工程价款优先权意在以打破债权平等的原则,实现对特定利益的特别保护。四是权利的实现程序法定。法律规定,建设工程价款优先权人履行催告程序,给予发包人履行建设工程价款债务合理期限后,发包人仍未履行给付义务的,承包人可以通过协议折价或申请法院拍卖程序实现建设工程价款优先权。 ⑴建设工程价款优先权的从属性。建设工程价款优先权是为担保建设工程价款债权的实现而设立的,其从属于建设工程价款债权而

建设工程施工合同优先受偿权

______________________________________________________________________________________________________________ 精品资料 建设工程施 工合同优先受偿权 导读:我国《合同法》第286条规定了建设工程承包人优先受偿权。该权利对于平衡建设工程合同当事人之间的利益,解决农民工工资等问题具有重要意义。但是该条规定过于简略,在理论中存在较大争议,实践中也无法适用;各地高级人民法院对该权利出台的相关解释及审判纪要可谓“乱象丛生”。 本文从该权利的法律依据进行归纳总结,结合当前的一些典型案例,对该权利进行全面分析,以帮助各位律师在司法实践中更好的处理好类似案件。 一、法律依据 (一)法律 《合同法》286条:发包人未按照约定支付价款的,承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的,除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外,承包人可以与发包人协议将该工程折价,也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿(二)司法解释 1、《最高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》对上海高院《关于合同法第286条理解与适用问题的请示》答复(2002年) (1)定性:法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中,依合 同法286条,认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。 (2)限制:消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。 (3)范围:建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用,不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

重庆高院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复

重庆市高级人民法院对最高法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解 渝高法(2003)48号 重庆市第一中级人民法院: 你院关于审理购房消费者办理土地使用权证、房屋产权证历史遗留问题有关案件的情况汇报收悉,案件中大量出现购房消费者与抵押权人利益冲突的情况,即同一房屋既存在消费者获得房屋的请求权又存在抵押权人的优先受偿权。因对最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释(2002)16号)的理解不一致,出现了不同意见。经我院审判委员会研究认为,从该批复第一条、第二条的文意理解,应按购房消费者、承包人、抵押权人的顺序享有优先权,故购房消费者与抵押权人利益出现冲突时,人民法院应优先保护购房消费者的利益。 人民法院在审理和执行购房消费者办理土地使用权、房屋产权证历史遗留问题的案件,优先保护购房消费者的利益时,应注意把握以下几个条件。首先,购房消费者中消费者的含义应与《消费者权益保护法》中的“消费者”含义相同,即购房者购房是为生活消费需要而不是为经营需要。其次,购房消费者已交付全部或大部分购房款(超过50%),且能支付尾款。第三,购房消费者在购买商品房的过程中无恶意损害抵押权人利益的行为。 (即只有善意购房者购买的住宅,且已经支付超过50%房款的情况下才可以对抗工程款优先权) 以上意见在执行中出现什么新情况新问题,请及时报告我院。 二○○三年三月二十四日 高院内部讨论稿中另对如下几个问题形成了一致意见: 1、合同无效,承包人向法院主张优先受偿权的,原则上不予支持。但对工程款中属于承包人应当支付给工作人员报酬的实际费用,承包人主张优先受偿权的,法院应予以支持。 (第二款的规定是基于这样一种理念:合同法对承包人因施工产生的建筑工程款赋予优先受偿权,系基于对生存权的关怀,对生存权赋予高于其他权利的地位。因此处理涉及建筑款优先受偿权的问题,应当以优先保障生存权为指导思想。因工作人员的劳动,建筑工程才得以形成,也即说这种劳动已经物化到了建筑工程中,为此,劳动者应当获得相应的报酬。而保护劳动者获得报酬的权利就是对劳动者生存权的保护,这种权利不应当因施工合同的效力不同而有所区别。 至于工作人员报酬应当是可以通过鉴定计算,如工程结算书中有管理员工资、人工费等项目) 2、商品房预售合同的买受人,具备消费者身份,在交清了半数以上款项后,承包人就该商品房享有的工程款优先受偿权不得对抗买受人。

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