最高法院：史上最强建设工程价款优先受偿权纠纷裁判规则集成我国《合同法》第二百八十六条和《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（本文简称《工程价款优先受偿批复》）赋予了建设工程承包人就其建设工程价款享有优先受偿的效力，但由于相关规定不尽完善和明确，涉及该优先受偿权的主体、客体、适用围及其效力等问题尚存争议。

本文汲取现行立法、最高人民法院的公开出版物、最高人民法院法官的著述，梳理出涉及建设工程价款优先受偿权的若干疑难实务问题，并总结、提炼相应的裁判规则，供您在司法实务中参考。

感原作者的辛苦付出和卓越智识。

目录问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？问题9：合同无效情形下，承包人是否享有优先受偿权？问题10:建设工程施工合同解除后，承包人就建设工程是否仍然享有优先权？问题11：建设工程灭失、毁损的，建设工程价款优先受偿权的效力能否及于由此取得的相应赔偿金或其他替代财物？问题12：建设工程价款优先受偿权的性质应当如把握？问题13：尚未实际发生或不确定的建设工程价款，承包人能否主建设工程优先权？问题14：经承包人催告后，发包人的合理付款期限应如确定？问题15：通过以物抵债式取得建设工程所有权的第三人，能否对抗承包人行使建设工程优先权？问题16：如认定“不宜折价、拍卖的建设工程”？问题17：建设工程为第三人所有的，能否适用建设工程优先权？问题18：己经竣工但有质量瑕疵的建设工程，能否作为建设工程优先权的客体？问题19：建设工程优先权的客体是否及于建筑物所占用的建设用地使用权？问题20：如认定《工程价款优先受偿批复》第二条中的“消费者”？问题21：建设工程优先权保护的建筑工程价款的围如界定？是否包括承包人的应得利润？问题22：建设工程优先权保护的建筑工程价款是否包括承包人的预期利润？问题23：承包人的垫资是否属于建设工程优先权所涵盖的工程款债权围？问题24：质量保修金是否享有建设工程优先权的保护？问题25：履约保证金是否享有建设工程优先权的保护？问题26：如认定购房者的权利优于承包人的建设工程优先权？问题27：同一建设工程上存在多个建设工程优先权如处理？问题28：建设工程优先权的行使式及其程序如认定？问题29：发包人与承包人是否可以自行确认建设工程优先权？问题30：法院判决确认承包人享有工程价款债权，是否意味着承包人同时享有建设工程优先权？问题31：人民法院是否可以依职权直接确认承包人享有建设工程优先权？问题32：人民法院在执行程序中是否可以确认承包人享有建设工程优先权？问题33：承包人的建设工程优先权与税务部门的税款征收权发生冲突时，者优先？问题34：建设工程优先权的6个月行使期限能否中止、中断或延长？问题35：当事人约定给付工程款的时间在竣工之日6个月后，承包人的建设工程优先权是否已经丧失？问题36：已经竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题37：未竣工的建设工程承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？问题38：“烂尾楼”工程的承包人行使建设工程优先权期限的起算点如确定？详解问题1：是否应将预售登记作为消费者权利优于建设工程优先权的前提条件？【裁判规则】预售登记并非预购商品房的消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。

【适用指引】《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》规定的预售登记不同于《物权法》中的预告登记，只是建设行政主管部门对预售商品房的一种行政管理，对预购商品房的消费者权利不产生影响。

因此，是否进行了预售登记并不是消费者权利优于建设工程优先权的前提条件。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第253—254页。

问题2：建设工程优先权作为基于法律规定而产生的权利，能否放弃此项权利？【裁判规则】建设工程优先权在一般情况下不应被放弃，但在不损害建设工程承包合同建设工人权益或实现建设工程优先权有悖公序良俗原则的情况下，承包人放弃建设工程优先权的，应当予以支持。

【适用指引】《合同法》第二百八十六条赋予建设工程承包人优先权的立法目的在于解决工程款拖欠问题，进而确保建设工人工资实现，以保障其基本的生存权。

如果允承包人凭其意思放弃建设工程优先权，将使得《合同法》第二百八十六条的立法目的落空。

如是，承包人被迫放弃建设工程优先权的，更不待言。

因此，建设工程优先权原则上不得被放弃。

特殊情形下，承包人可以放弃优先权，主要包括：发包人提供了切实可靠的担保；银行、发包人、承包人三达成发包人以在建工程抵押给银行，银行将贷款直接支付给承包人；承包人已全额支付建设工人工资；实现建设工程优先权有悖公序良俗原则或损害社会公共利益，如对学校、医院等公益性工程实现优先权。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第254—255页。

问题3：商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存时如处理？【裁判规则】商品房预售中建设工程优先权与消费者权利、银行抵押权并存，在确定者优先时，应当坚持生存权利优于经营权利的基本裁判规则，并视发包人、消费者向银行抵押贷款的不同情形，区别对待和衡量三种权利的实现顺序。

【适用指引】（1）在发包人以建设工程为抵押物向银行申请贷款的情形下，若三种权利并存的，支付了全部或大部分价款的消费者的利益应当首先保证，然后根据《工程价款优先受偿批复》的规定，承包人的建设工程优先权应优先于银行的抵押权受偿。

同时，银行不能根据《物权法》和《担保法》对已经支付了全部或大部分价款的消费者的房屋主抵押权。

（2）在消费者以所购买的商品房为抵押物向银行按揭贷款的情形下，根据《工程价款优先受偿批复》第二条的规定，承包人的建设工程优先权仍然不能对抗消费者的权益，但因消费者未偿还银行贷款负有过错，银行可以依照《物权法》和《担保法》的有关规定对消费者的抵押房屋主抵押权，而不受《工程价款优先受偿批复》第一条的约束。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第255—256页。

问题4：工程勘察、设计的承包人是否享有建设工程优先权？【裁判规则】建设工程优先权的主体围不包括工程勘察、设计的承包人。

【适用指引】根据国务院《建设工程质量管理条例》、《建设工程安全生产管理条例》的规定，建设工程包括土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。

据此，建设工程不包括工程勘察和设计，勘察、设计合同的承包人不应享有工程价款优先权。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第257页。

问题5：装饰装修工程的承包人是否享有建设工程优先权？【裁判规则】装饰装修工程适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定，但装饰装修工程的发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人与该建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。

享有优先权的承包人只能在建筑物因装修装饰而增加价值的围优先受偿。

【适用指引】根据《建设工程质量管理条例》第二条、《建设工程安全生产管理条例》第二条第二款的规定,装饰装修工程属于建设工程,故应适用《合同法》第二百八十六条关于优先受偿权的规定。

装饰装修工程并非建筑物本身，故其优先权的行使围应当限定在装饰装修工程使建筑物增加价值的围之。

该价值的认定，当事人之间有约定的从约定，没有约定或约定不明的，可通过司法鉴定来综合判定。

另外，装饰装修工程的承包人行使优先受偿权的基础和前提是该工程的发包人须为该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装饰装修工程的承包人之间已经形成合同关系。

否则，该装饰装修工程的承包人不享有优先受偿权。

【延伸阅读】《最高人民法院关于装修装饰工程款是否享有〈合同法〉第286条规定的优先受偿权的函复》（2004年12月8日，〔2004〕民一他字第14号）；林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第257—258页。

问题6：未完工程或未经竣工验收的工程承包人是否可以主建设工程优先权？【裁判规则】只要未完工程或未经竣工验收的工程发包人欠付工程款，承包人即可主建设工程优先权，但因承包人的过错导致工程未竣工验收的除外。

【适用指引】《合同法》第二百八十六条赋予承包人工程款优先受偿权并未以工程完工并经竣工验收为前提条件，仅以发包人欠付工程款为前提，因此，只要发包人有欠付工程款的事实，承包人即可依法主建设工程优先权。

但是，如果有证据证明承包人系因其自身过错导致工程未竣工验收或工程质量不合格的，因承包人无权要求发包人支付工程款，故承包人当然不能行使建设工程优先权。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第259页。

问题7：建设工程承包人转让其工程款债权，受让人对该建设工程是否享有优先受偿权？【裁判规则】建设工程承包人转让工程款债权有效的，债权受让人应当享有该工程款的优先受偿权。

【适用指引】工程款优先受偿权属于法定优先权，是基于建造建筑物而产生的权利，系工程款本身具有的权利，是法律赋予权利人的一种对物权，其功能是担保工程款优先支付，该权利依附于所担保的工程而存在。

《合同法》第二百八十六条赋予承包人工程款优先受偿权的立法目的在于解决工程款拖欠问题，保障建设工人的基本生存权益，只要能够实现该立法目的的工程款债权转让行为，法律均应确认其效力。

同时，建筑施工中形成的债权转让并不违反法律、法规的强制性或者禁止性规定，合同依法可以转让，亦应认定工程款债权转让有效。

既然建设工程承包人可以转让其在施工中形成的工程款债权，受让人基于债权的转让而取得工程款债权，根据上述工程款优先受偿的性质，债权受让人应当享有该工程款的优先受偿权。

【延伸阅读】林清、心忠、柳适思、蕾著：《建设工程合同纠纷裁判思路》，法律出版社2014年12月版，第259—260页。

问题8：分包人、转包人及其他实际施工人能否行使工程价款优先受偿权？【裁判规则】对《合同法》第二百八十六条规定的“承包人”应作广义理解，既包括建设工程的总承包人，也应包括分包人、转包人及其他实际施工人，即分包人、转包人及其他实际施工人可以行使工程价款优先受偿权，但前提必须是建设工程质量合格。